Mercado de oficinas, sobrevive a la crisis

• REAL ESTATEEn momentos en que el sector inmobiliario está completamente paralizado, el sector corporativo premium parece no verse afectado por los vaivenes económicos. La rentabilidad supera la de un inmueble convencional.

Los momentos de crisis también pueden convertirse en una oportunidad. Y así lo ven los principales desarrolladores argentinos, que ante la suba del dólar, que paralizó el mercado de real estate en los últimos tres meses, salen a apostar al mundo de oficinas. La clave está en ofrecer un diferencial que genere mayor rentabilidad y que se convierta en una inversión tentadora pensando a futuro.

"Para nosotros este negocio se basa en apuntar a empresas que buscan tener sus propia oficinas en barrios que no son exclusivamente corporativos, como Catalinas o la zona de Panamericana. Nuestro propósito es llevar las oficinas a barrios como Recoleta, Parque Patricios, en el distrito tecnológico, en Las Cañitas y Colegiales, una forma de estar más cerca de los empleados y que estos no tengan que irse hasta el centro", destacó Marcos Juejati, director de North Baires, quienes tienen en ejecución hoy más de 50 mil metros cuadrados de oficinas que estarán listas para entregar de octubre a dos años, según el proyecto.

Lo curioso es que a pesar de la crisis que está atravesando el sector, por los vaivenes económicos, del total en ejecución el 65% ya está vendido. Y esto se da porque se trata de un segmento premium en donde la crisis no parece haber llegado. "Tenemos público estable, tenemos inversores que nos acompañan siempre que hacemos proyectos diferenciales, en zonas diferenciales. Estamos constantemente buscando terrenos", agregó Juejati.

Al respecto, Martín Pines, director del Grupo Hausland, asegura que si bien las crisis se sienten no son determinantes para el sector, que trata de mirar a largo plazo. "Nuestra experiencia nos indica que lo pasajero no debe confundirse con lo sustentable. Entre 2003 y 2015 desarrollamos 11 edificios conceptuales bajo el nombre de La Musa para el mundo de la producción audiovisual entre Palermo y Colegiales, una zona que cuando empezamos no era lo que hoy es. En 2011, a la luz del crecimiento que tuvo, se la declaró Distrito Audiovisual y aquellos inversores que conservaron sus metros en oficinas, mejoraron sustancialmente sus rentas. Este es un negocio definitivamente de mediano y largo plazo. El inversor puede ser hoy más prudente a la hora de decidir, pero el mercado se mueve con vitalidad", aseguró el especialista.

"La coyuntura de volatilidad del tipo de cambio y mercados financieros han tenido cierto nivel de impacto en el mercado inmobiliario. En mercados donde los bienes se miden en dólares, cambios bruscos en el tipo de cambio generan cambios repentinos y distorsivos en los precios que se están negociando; el producto es la paralización de las operaciones o a veces la cancelación de las mismas ya que las nuevas condiciones de mercado ya no son favorables para las partes. El mercado comercial, por suerte, no ha sufrido las cancelaciones de operaciones como sí han sucedido en transacciones residenciales con hipoteca, sin embargo, observamos mayor cautela en los procesos de negociación", explicó Pablo Manes Marzano, vocero de CBRE. "La tendencia que vemos en el mercado de oficinas es sin dudas una mayor demanda en el segmento Premium, particularmente edificios Clase A+.", concluyó el especialista.

Rentabilidad

Invertir en ladrillos fue históricamente, una de las alternativas elegidas por los argentinos. Lo cierto es que la ganancia que genera un inmueble en alquiler es cada vez menor. Según el último informe difundido por Properati hoy la rentabilidad está cercana al 4% cuando en diciembre del año pasado era del 4,5%. "La pérdida de poder adquisitivo del peso por la corrida cambiaria, sumado al avance en moneda dura del precio de venta del m2 en CABA como producto de un shock de demanda de inmuebles por el auge de los créditos UVA, se tradujo en una fuerte caída en la rentabilidad de los alquileres, incluso a pesar de que los mismos vienen avanzando por encima de la inflación en lo que va de 2018", explicó Juan Fernández, cofundador de Oikos Bs. As. "Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 22% menos de dólares que en diciembre 2015, y 10% por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017", concluyó Gabriel Gruber, CEO de Properati.

En las oficinas, si bien la rentabilidad no es sumamente alta, es mucho más beneficiosa que los inmuebles convencionales."Se genera más de un beneficio. En principio se compra barato porque se ingresa en la etapa de construcción. Cuando se termina el edificio tiene un valor más alto, la renta es de entre el 8% y 10% en dólares, cuando en general la renta en dólares es del 5%. Eso se da en los casos de quienes ingresan desde obra. Además hay que tener en cuenta que se trata de inquilinos corporativos triple A, por lo que hay mejor renta, con un edificio entero. Son menos los inversores pero tienen mayor rentabilidad", concluye Juejati.

Nuevos sistemas

Hoy los desarrolladores no solo buscan inversores que quieran su oficina, sino aquellos que necesitan los edificios enteros. "Nosotros conservamos el edificio como una unidad y buscamos clientes de renta a largo plazo. Así el inversor apuesta a la construcción, después conserva esos metros con una renta", explica Juejati. "Lo que buscaban nuestros clientes era bajarle el riesgo al negocio, una forma de bajarle el riesgo fue conseguir los contratos de renta lo antes que se pueda durante el proceso de la obra. El inversor sabe que invierte con nosotros, que mientras se construye nosotros negociamos con distintos candidatos, se firma el contrato, se termina la obra y enseguida se empieza a trabajar con el contrato. Por eso trabajamos con todas compañías internacionales", ejemplificó el especialista. La clave será que ahora como país emergente, lleguen las tan esperadas inversores extranjeras para que este negocio siga creciendo.