Departamentos: repuntan precios y casi no hay oferta de alquileres

El mercado inmobiliario comparte hoy en las principales ciudades del país un dato que los operadores del sector estiman será constante todo el año: la demanda de departamentos en alquiler es tan grande que casi no hay oferta disponible. Los precios de venta ya casi alcanzan los niveles predevaluación, aunque las unidades más amplias no se venden tan rápidamente. A la inversa, los nuevos edificios de lujo que se construyen desde mediados de 2003 se comercializan a precios muy altos, y se venden completos mucho antes de estar concluidos.

Después de atravesar la crisis posdevaluación, durante la cual los valores de los inmuebles en dólares cayeron a casi la mitad, el mercado de departamentos para vivienda comenzó a reactivarse en forma sostenida, sobre todo desde 2003.

Hoy, los operadores de Capital Federal, Rosario, Córdoba y Neuquén coinciden en que el dato más sobresaliente es la desbordante demanda de alquileres, sobre todo de unidades de dos o tres dormitorios bien ubicadas.

Pero, además, este año aumentaron las ventas, se incrementó el ritmo de la construcción y repuntaron los precios, tanto que ya se encuentran en niveles cercanos a los de los tiempos de la convertibilidad.

Según Juan Badino, presidente del Sistema de Ofertas Múltiples (SOM), «ya estamos hablando de valores de venta similares a los de la época del uno a uno».

En la Capital Federal, según el barrio y la ubicación de los departamentosel precio del metro cuadrado varía mucho.

En la franja que incluye Puerto Madero, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y algunas zonas de Caballito, para un departamento «premium» o de muy alto nivel (torres a estrenar o construcciones señoriales, con todos los servicios) en las zonas más estratégicas como la avenida Alvear, Parera, Quintana o frente al río en Puerto Madero se manejan valores que van desde los u$s 1.200 a los u$s 1.800 el m². «Y los precios suben hasta los u$s 2.000 en casos excepcionales y los sobrepasan en algunos como en la nueva torre «Grand Bourg que hizo el empresario Eduardo Costantini», dijo Badino.

El caso de ese emprendimientoes ilustrativo. Cuando en 2003 este empresario salió a vender el proyecto todavía no existía más que el pozo sobre el que se emplazaría la construcción en un terreno en Av. Figueroa Alcorta y Tagle.

Las 21 unidades del edificio, siete pisos y 14 semipisos, fueron vendidas en una semana con valores cercanos a los u$s 2.800 el m². Un piso costó cerca de 1,5 millón de dólares.

En las mismas zonas, pero edificios de calles menos estratégicas y de menor nivel de construcción, los precios de venta que se manejan oscilan entre u$s 850 y u$s 1.100 el m².

«Esos departamentos no se compran tan rápidamente como los pisos de 300 m² en Palermo Chico, porque son edificios con unidades de dos o tres ambientes cuya demanda depende del acceso al crédito que todavía está trabado», explicó Badino.

En otra zona que incluiría Flores, Congreso, Almagro y Boedo, entre otros barrios, el valor del metro cuadrado para la venta de departamentos se encuentra entre los u$s 500 y u$s 800.

A pesar de las diferencias de precios, en todas las zonas, el stock de venta es sumamente escaso. «Hoy el gran problema de las inmobiliarias es la falta de buenas ofertas», asegura Andrea Valdés, asesora inmobiliaria. Y explica que «lo más difícil es conseguir un departamento con calidad de estándar para arriba con una buena ubicación».

Coincide con ella Rodrigo Saldaña, gerente de la firma Toselli & Fuentes, quien asegura que «hay días que tenemos 50 personas pidiendo departamentos en alquiler y no tenemos qué ofrecer».

En el sector argumentan que esta fuerte búsqueda de unidades para alquilar se da por la falta de crédito que retrasa la decisión de comprar un inmueble. «En algunos casos,porque no reúnen las condiciones para que le entreguen el préstamo. En otros porque no confían en poder devolver el dinero. Las parejas recién casadas que antes compraban ahora se vuelcan al alquiler hasta que aclare el horizonte», dijo Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

• Alquileres

La rentabilidad de los alquileres para departamentos en Capital Federal está entre 3,5% y 6% anual, alcanzando los niveles más altos en las zonas más estratégicas.

«Esta rentabilidad, si se compara con momentos de la convertibilidad es muy baja ya que antes de 2001 alquilar un departamento daba entre 10% y 12% anual», dijo Badino. Y agregó que la ganancia actual «es lógica ya que en cualquier parte del mundo se manejan esos números». Y no cree que durante el año suba el rédito porque «siempre se manejan niveles semejantes a los de plazos fijos, que hoy están en esa franja».

Según Valdés hay un nicho interesante que es el de los departamentos amoblados para extranjeros. «Mucha gente viene por períodos cortos a estudiar o trabajar a los que se les alquila departamentos en edificios de categoría, en buenas zonas y pagan en dólares», dijo. Los valores por los que se alquilan esos departamentos llegan a u$s 600 un dos ambientes. La misma unidad sin muebles para un argentino, tendría un valor locativo de no más de $ 700.

• Perspectivas

Asesores de la construcción coinciden en que las perspectivas para 2004 son muy favorables en la Ciudad de Buenos Aires. «Lo que es difícil ahora es conseguir terrenos», afirmó Badino.

Sucede que, aunque subió, el valor de la construcción todavía está bajo y el valor final del departamento es alto porque se comercializa en dólares. La concreción de emprendimientos termina siendo para los desarrollistas un negocio redondo. Una de las zonas más floreciente es la de Puerto Madero, donde hay un boom de inversiones para emprendimientos de «superlujo». Según explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario, dos de los emprendimientos más caros de la Ciudad se están desarrollando en esa zona. «Son el River View que tiene precios promedio de u$s 1.800 el m².Y el nuevo Le Parc con precios para el piso 26 de u$s 1.750 el m²», aseguró.

Rozados comentó que hay de estos proyectos top en otras zonas como los Palcos del Rosedal (en República de la India y Cerviño) a u$s 1.859 el m² en promedio, y otro en Riobamba, entre Juncal y Arenales, que se vende a u$s 2.000 el m².

Estos emprendimientos están dirigidos a un target ABC1 que decide mudarse a unidades top o apuestan a la constante alza de precios en ese mercado para realizar inversiones de lujo.

«Ese tipo de edificación es el que está creciendo en Capital», aseguró Monir Madcur, vicepresidente de la Cámara de la Construcción. Y agregó que «hacia fin de año se estima que la construcción crecerá en general cerca de 20%».

• En construcción

Según datos que maneja Reporte Inmobiliario durante enero y febrero, en Capital Federal se comenzaron a construir un total de 70.390 m² en edificios, lo que representa más del doble de lo que se registró en esos meses del año pasado (153% superior). Rozados calcula que «el costo de construcción es equivalente a 350 o 400 dólares el m²» por lo que sumándole la incidencia del costo del terreno se puede estimar que «hoy en el segmento ABC1 los constructores obtienen una rentabilidad de más de 50% del valor de la construcción».

Un relevamiento de esa consultora indicó que una de las zonas donde se da una gran explosión de obras es en 44 manzanas comprendidas entre Santa Fe, Anchorena, Pueyrredón, Las Heras y Coronel Díaz. Allí, hay actualmente 14 edificios en construcción que ofrecerán casi 600 departamentos a estrenar.

Algo similar sucede en Caballito donde la consultora asegura que en 76 manzanas comprendidas entre Av. La Plata, Del Barco Centenera, avenida Directorio y Rosario hay 26 edificios en construcción que ofrecerán cerca de 800 departamentos nuevos.