Por la caída del poder adquisitivo y la falta de créditos hipotecarios, la proporción de hogares propietarios se redujo durante la última década. El segmento etario de 30 a 49 años es el principal afectado por esta problemática.
La dificultad para acceder a una vivienda propia se acentuó en los últimos 10 años y golpea a las clases medias con mayor fuerza.
El acceso a la vivienda propia perdió terreno durante la última década, producto de la caída del poder adquisitivo, la imposibilidad de ahorrar y las trabas para acceder al financiamiento de un crédito hipotecario. Como consecuencia, la proporción de propietarios disminuyó del 71% registrado en 2016 al 68% en 2026. Eso significa que en los últimos diez años hay 597.000 hogares inquilinos adicionales, en un contexto cada vez más adverso para quienes alquilan.
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Los datos se desprenden de un análisis de Fundación Mediterránea, basado en los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC. "El alquiler, que tradicionalmente constituía una etapa previa a la compra, se prolonga cada vez más y deja de ser una condición exclusiva de los hogares más jóvenes o de menores ingresos", advirtió el informe que lleva la firma de las economistas Laura Caullo y Guadalupe Galíndez.
Explicaron que el crecimiento de los alquileres "no fue uniforme entre los distintos niveles de ingreso". Contraintuitivamente, señalaron que en los deciles más bajos la proporción se mantuvo prácticamente sin cambios, mientras que los mayores aumentos se registraron en los estratos medios y altos.
Por ejemplo, los mayores incrementos se observaron en el decil 5, con un aumento de 6,1 puntos porcentuales; el decil 7 (+6,8 puntos) y el decil 9, con un salto de 8,7 puntos. A modo de referencia, el ingreso promedio del estrato medio (deciles del 5 al 8) fue de $1.095.227, mientras que el ingreso de los deciles 9 y 10 fue de $2.629.678.
"La expansión del alquiler entre estos últimos muestra que contar con ingresos relativamente elevados ya no asegura el paso hacia la vivienda propia", señaló el informe, que aclaró que la estabilidad del alquiler en los deciles más bajos "no significa que allí el problema habitacional sea menor".
Y ahondaron: "En estos hogares, las privaciones pueden expresarse de otras maneras, como el hacinamiento, la precariedad de las viviendas o la convivencia de varios hogares bajo un mismo techo. El indicador de tenencia, por sí solo, no permite medir esas carencias".
Esa tendencia se explica por la brecha existente entre los ingresos laborales y el valor de las viviendas. "Mientras las propiedades se cotizan habitualmente en dólares, los salarios se perciben mayoritariamente en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones dificultaron la acumulación de ahorro, incluso entre los hogares de mayores ingresos", argumentaron Caullo y Galíndez.
Además, enfatizaron que el empleo registrado y la estabilidad de los ingresos "tampoco garantizan el acceso a la propiedad", ya que los datos mostraron que "entre los asalariados privados registrados jefes de hogar, uno de cada tres alquila" y, si se incluye a quienes todavía viven con sus padres, "menos de la mitad reside en una vivienda propia".
La postergación de la compra se observó "con especial claridad" entre los hogares encabezados por personas de 30 a 49 años: su participación pasó del 49% de los hogares inquilinos en 2016 al 57% en 2026, y este grupo explica cerca del 77% del aumento registrado durante la última década.
Se trata de un cambio que también se observó a la hora de medir la proporción de inquilinos dentro de cada grupo etario. Entre los hogares encabezados por personas de 40 a 49 años, la tasa pasó del 17,5% al 23,9%, mientras que entre los de 30 a 39 años subió del 31,8% al 35,7%.
En cambio, los menores de 30 años perdieron participación dentro del universo de inquilinos y pasaron del 25% al 19%, un indicio de que ese grupo etario ni siquiera cuenta con recursos para costear un alquiler propio.
"La evidencia sugiere que el alquiler se prolonga más allá de los primeros años de vida adulta. Ya no se trata solamente de jóvenes que demoran su emancipación, sino también de personas que llegan a los 40 años sin haber accedido a una vivienda propia", plantearon las expertas.
A ello se suman un mercado de crédito hipotecario "de alcance limitado" y niveles elevados de informalidad laboral, dos factores que profundizan las barreras de acceso al financiamiento. Como consecuencia, en muchos casos ocurre que "tener capacidad para pagar una cuota no equivale, necesariamente, a reunir las condiciones para obtener un préstamo".
Eso se debe a que, incluso con financiamiento, "se necesita un ahorro previo para afrontar el anticipo, que suele representar entre el 25% y el 30% del valor del inmueble". Para muchos hogares, el verdadero obstáculo es reunir ese monto antes de solicitar el préstamo.
Ese esfuerzo de ahorro necesario varía considerablemente entre provincias, según halló el estudio de Fundación Mediterránea. En Mendoza y Neuquén ronda los 5 años, mientras que en Córdoba y Santa Fe supera los 6 años. En la vereda opuesta se encuentra Misiones, donde alcanza los 9,6 años. Mientras tanto, en el Área Metropolitana de Buenos Aires, el promedio se ubica entre 6,5 y 6,9 años.
"En este contexto, la posibilidad de comprar depende cada vez más del patrimonio familiar, de una herencia o de la ayuda económica de los padres. Los recursos acumulados por generaciones anteriores adquieren así un peso creciente frente a los ingresos del trabajo", advirtieron.
Y mencionaron que revertir esta tendencia requiere "reconstruir el financiamiento hipotecario", lo que implica que los préstamos a 20 o 30 años cuenten con fuentes de ahorro de largo plazo, "difíciles de sostener con depósitos bancarios predominantemente de corto plazo".
Sobre este punto, mencionaron que la decisión del Ministerio de Economía de utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) "ofrece una oportunidad concreta" en ese sentido.