Hoy se recicla más de lo que se construye nuevo

Viejos depósitos de materiales, una fábrica textil, silos de acopio, petit hoteles señoriales o edificios obsoletos de principios de siglo son actualmente requeridos por importantes desarrolladores inmobiliarios para reciclar y comercializar como viviendas u oficinas. Se trata de una tendencia que comenzó hace algunos años, pero que toma cada vez más fuerza por una ventaja que los hombres de sector conocen: comprar un inmueble industrial o un edificio con muchos años en desuso y reciclarlo para uso residencial o comercial cuesta la mitad que construirlo. Se calcula que el valor del metro cuadrado de construcción se encuentra entre 350 y 400 dólares, pero el costo de un reciclado o remodelación de un usado se ubica entre 200 y 300 dólares el metro cuadrado. A ambos valores debe sumárseles el costo de la tierra (o del inmueble original en el caso del reciclado).

Con las remodelaciones que logran los arquitectos sobre inmuebles que parecen irrecuperables no sólo se revalorizan algunas zonas postergadas, sino que se desarrolla un negocio de alta rentabilidad.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, comentó a este diario que luego del boom que hicieron emprendimientos en la década pasada como el llamado La Algodonera (un complejo de viviendas estilo «loft» construidas sobre lo que había sido una fábrica textil) o los Silos de Palermo, comenzó a proliferar este tipo de desarrollo; uno de los más recientes fue el Barrio Tronador, que se erige sobre una antigua fábrica de Nestlé, en Núñez, así como varios edificios de oficinas en el microcentro. Actualmente, hay una fuerte tendencia a comprar inmuebles que tengan aspectos rescatables -por caso, una buena estructura de hormigón- y admitan ser divididos en viviendas u oficinas con entrada de luz y aire en todas las unidades.

«Para esto, los más comunes galpones entre medianeras son muy versátiles; se aprovecha la estructura y los arquitectos pueden dedicarse a los detalles de terminación, como cielos rasos y revestimientos. Lo mismo con los edificios de oficinas del centro porteño de más de 70 años que se encontraban vacantes hace mucho», indicó Rozados.

Para Mario Goldman, del Consejo Profesional de Arquitecturay Urbanismo (CPAU), la tendencia de reciclar inmuebles se debe también a que los terrenos en la Capital Federal son muy caros y aún no hay acceso al crédito hipotecario para comprarlos. Así, es más conveniente conseguir y reciclar un edificio en desuso en una zona donde se estén empezando a ver nuevos desarrollos y haya buen nivel de reventa (como en La Imprenta, el bajo Belgrano, Núñez, Chacarita, Villa Urquiza) que construir.

Tanto conocen del beneficio de este negocio los arquitectos que hasta ellos mismos compraron para el CPAU un edificio en el microcentro porteño (25 de Mayo y Corrientes) y lo reciclaron a nuevo.

• Créditos

Muestras de que se están reciclando muchas propiedades aporta Juan Carlos Franceschini, de la consultora Cdi. «Se nota en los promedios de créditos hipotecarios que se piden», explica, ya que la mayoría financia hasta 70% del valor de las viviendas. Si se calcula que un departamento de 3 ambientes en el barrio de Belgrano (una unidad tipo) cuesta cerca de 156 mil pesos, 70% equivale a unos 109 mil. Sin embargo, el promedio de créditos hipotecarios tomados es de 45 mil pesos.

Rozados dice que es muy conveniente aprovechar los inmuebles industriales que quedaron en zonas de la Capital Federal donde ya no pueden funcionar. «Si está en buen estado la estructura en general, el constructor se ahorra mucho tiempo de obra y el trabajo más engorroso, que es el que lleva la parte de aire libre, donde un día de lluvia atrasa toda la obra. Con las paredes y el techo listos, se evita el acarreo grueso de materiales y gran cantidad de gente circulando por el predio», indicó.

Aunque siempre depende de la calidad y la terminación que se le dé al proyecto, Rozados calcula que el metro cuadrado de construcción se ubica cerca de los 400 dólares. Los desarrolladores podrán encontrar mejores valores y los propietarios particulares que tengan un terreno y quieran comenzar a construir su casa seguramente hallarán precios más altos. Para dejar un inmueble usado con las mismas características que uno nuevo, puede hacerse una refacción por 250 dólares el metro cuadrado.

«Con entre 40% y 65% del monto con el que se construye un metro cuadrado se puede reciclar un inmueble usado. La incidencia que tiene el valor de la tierra también es diferente para los desarrolladores porque los inmuebles obsoletoso en desuso son baratosy ofrecen posibilidades de agregar servicios por la magnitud del terreno. Una fábrica que ocupaba dos manzanas puede convertirse en dos torres con pileta, cancha de tenis, playroom, espacios verdes, juegos para chicos, y otras comodidades que le dan mucho valor al emprendimiento», dice Goldman.

Tanto arquitectos como operadores inmobiliarios destacan otro tipo de inmueble que se está reciclando, particularmente en relación con el turismo: los señoriales petit hoteles de barrios como Recoleta o Palermo son refaccionados para albergar a restoranes, locales comerciales y sobre todo hostels para turistas. Estos inmuebles son mucho más caros que los antes mencionados industriales en desuso, «pero el retorno de la inversión es mucho más atractivo», aseguran.