Beneficios impositivos para la construcción y venta de inmuebles

Economía

La Ley 27.613 determina importantes incentivos impositivos destinados a promover el desarrollo y la inversión en nuevas obras privadas que se inicien o que tengan un grado de avance inferior al 50% a partir de la vigencia de la norma. Entre los incentivos destinados a dinamizar a los mercados inmobiliario y de la construcción, la norma exime del Impuesto sobre los Bienes Personales a los montos invertidos en las obras nuevas (no aplicable a más de dos ejercicios fiscales) y permite el pago a cuenta de este impuesto por un monto equivalente al 1% del valor de las inversiones en dichas obras, el que -dependiendo del caso- podrá computarse durante los ejercicios 2020 a 2022 inclusive. También establece un régimen de normalización de tenencia de moneda en el país y en el exterior, que deberá destinarse a la realización de obras nuevas. Además brinda la posibilidad de diferimiento del pago de los impuestos a la Transferencia de Inmuebles o a las Ganancias, según corresponda, por la venta de propiedades.

El diferimiento en el ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles) alcanza en el primer caso a personas humanas y sucesiones indivisas por inmuebles adquiridos con anterioridad al ejercicio fiscal 2018, mientras que para Ganancias aplica a las operaciones de transferencia o enajenación hacia sujetos empresas efectuadas desde la vigencia de la ley hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive.

Se contempla además que los transmitentes de los inmuebles deberán realizar el pago del impuesto (diferido) en el período fiscal en que se verifiquen alguna de las siguientes condiciones (lo que ocurra primero): a) perciban el pago en moneda por la transferencia, b) cedan o transfieran a cualquier título la participación en la propiedad, c) se produzca la finalización de la obra o d) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación.

Las empresas adquirentes tendrán un plazo máximo de dos años para iniciar las obras correspondientes. De esta forma, a modo de ejemplo, si durante el año fiscal 2021 se vendiera un inmueble a una empresa constructora y ésta se tomara 2 años para iniciar las obras y luego otros 3 años para terminarla y adjudicar la respectiva unidad, el transmitente deberá declarar el impuesto por la operación recién en el ejercicio fiscal 2026, año en que se adjudica el inmueble.

Resulta evidente el beneficio que puede obtenerse, ya que al disponer de un plazo mayor para abonar el impuesto no sólo se obtendrá un provecho financiero por el mayor tiempo que se dispone del capital, sino que se verificará una verdadera reducción del costo impositivo dado que el monto que se pagará al vencimiento del plazo no será ajustable por inflación.

La ley contempla además la posibilidad de actualizar el costo de adquisición del inmueble que se transfiere en su totalidad, para el caso del Impuesto a las Ganancias. Así, los montos invertidos en la adquisición o construcción del inmueble transferido podrán actualizarse por el índice de precios al consumidor desde la fecha de cada inversión y hasta el momento de la venta del inmueble.

Las actualizaciones podrán aplicarse aún sobre inversiones realizadas con posterioridad al mes de marzo de 1992, en tanto que se dispone expresamente que no resultarán aplicables las disposiciones correspondientes a la ley de Convertibilidad.

Estos dos beneficios, diferimiento más actualización de los costos, permiten no sólo determinar un resultado de venta ajustado por inflación (y por lo tanto no distorsionado), sino además la posibilidad de abonar el impuesto recién en el periodo posterior en que se verifiquen algunas de las situaciones mencionadas. Estos beneficios constituirán una importante oportunidad para quienes son titulares de inmuebles en forma indirecta -a través de participaciones accionarias- y que se enfrentan a serias dificultades al momento de querer concretar ventas a terceros, considerando el exiguo cómputo del costo de ventas sin actualizar y dado que la tasa del Impuesto a las Ganancias (actualmente el 30%) se aplica prácticamente sobre el monto bruto de la venta. Para tener en cuenta.

(*) Socio de Andersen Argentina.

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