Construcción de vivienda social: exención del IVA

1| Definición en función del destino

El artículo 96 de la ley establece que la viviendas objeto del beneficio serán aquellas que estén destinadas a sectores de ingresos medios y bajos, conforme a los parámetros que defina el Ministerio del Interior, Obras públicas y Vivienda, estableciendo como parámetro base que su valor de venta no exceda las 140.000 UVA´s. (equivalentes a la fecha, aproximadamente a $ 4.200.000).

Respecto de las exenciones definidas en la ley de IVA, debemos recordar que las mismas afectan la etapa de ventas finales y no toda la cadena de valor agregado del los bienes y servicios. Al ser el IVA un impuesto que impacta en cada etapa donde se agrega valor, una exención en la etapa final no exime los consumos intermedios gravados.

El artículo 12 inciso a) tercer párrafo de ley de IVA, establece un principio general en materia de cómputo del crédito fiscal al disponer que “sólo darán lugar a cómputo del crédito fiscal las compras o importaciones definitivas, las locaciones y las prestaciones de servicios en la medida en que se vinculen con las operaciones gravadas, cualquiera fuese la etapa de su aplicación”. En consecuencia, solo las erogaciones vinculadas a operaciones gravadas dan lugar al cómputo de su respectivo crédito fiscal. Luego el artículo 13 establece el mecanismo general a fin de determinar cómo computar el crédito fiscal de erogaciones que se destinan indistintamente a operaciones gravadas y a las no gravadas / exentas. A su vez el artículo 53 del Decreto Reglamentario de la Ley de IVA, estipula que el prorrateo se debe realizar sobre la base del monto neto de las respectivas operaciones del ejercicio comercial o año calendario correspondiente. En consecuencia los créditos fiscales afectados a una venta o locación exenta, serán costo de los bienes o servicios.

En tal sentido, debemos anticipar que la Ley de presupuesto 27.467, ha considerado las posibles consecuencias de las exenciones comentadas en el párrafo anterior y defineuna serie de medidas, que intentan bajar el costo de las viviendas sociales. A tal efecto permite que el crédito fiscal generado como consecuencia de la locación de obra o construcción sobre inmueble propio que se exime, pueda computarse para la determinación del propio impuesto (estableciendo una excepción a lo establecido en el art. 12 y 13 de la ley de IVA), para cancelar otros impuestos (con limitaciones) o en su defecto solicitar la devolución del mismo. El recupero del crédito fiscal mencionado (y para todos las opciones contempladas), tiene un tope definido en el 10% del valor de venta de la unidad, considerando además mediciones temporales y de avance de obra.En el caso de no poder determinarse en ese momento el referido valor de venta expresado en moneda, el mismo será determinado considerando el valor de las UVA’s que corresponda al último día del período fiscal inmediato anterior a aquel en el que se practique la compensación o se formalice la acreditación o devolución.

Establece expresamente en el artículo 97:

• a) Posibilidad de compensar el crédito fiscal generado por compras, importaciones, prestaciones y locaciones, relacionados con la obra/locación de vivienda social, contra los débitos fiscales generados por otras actividades gravadas en IVA.
• b) En el caso que no fuera posible a) o exista excedente no utilizado: Posibilidad de Acreditación del crédito fiscal contra impuestos propios distintos de IVA. Aunque excluye la posibilidad de aplicarse contra obligaciones fiscales asumidas en carácter de responsable sustituto o solidario y en carácter de de agente de retención o percepción. También están excluidos los recursos de seguridad social y fondos con afectación especifica.
• c) Solicitarse su devolución, en el caso de no aplicación de los incisos anteriores o exista excedente no utilizado. En este caso la AFIP, definirá la forma, plazo y condiciones.

La vigencia de la exención es limitada, tanto en el tiempo, como también respecto de la cantidad de unidades a ser afectadas:

Tendrá efectos para los hechos imponibles que se perfeccionen a partir del 01/01/2019, incluyendo a los proyectos iniciados en tanto no tengan un grado de avance total superior al 25% y siempre que el proyecto se finalice como fecha tope en diciembre 2022 (48 meses). En el caso de proyectos iniciados con anterioridad al 01/01/2019, los créditos fiscales con derecho a cómputo para el beneficio serán aquellos generados con posterioridad al 01/01/2019.

Los beneficios aplicarán hasta una cantidad máxima de 60.000 unidades de vivienda en total a nivel nacional, acotando a 3.000 el máximo de unidades de vivienda por desarrollos iniciados antes del 2019 a los que se les podría aplicar el beneficio.

El Ministerio del Interior, Obras públicas y Vivienda, será quien determine el grado de avance de obra, respecto de obras ya iniciadas como así también si el valor de las unidades esta dentro del parámetro base, o sea que su valor de venta no exceda las 140.000 UVA´s (Unidades de Valor Adquisitivo).

El artículo 98 de la ley, invita a las provincias a que establezcan exenciones en el impuesto de sellos y en el impuesto a los ingresos brutos en el marco de este programa e inviten a sus Municipios para que también determinen incentivos tributarios.

2|El éxito dependerá cómo se reglamente

Para medir el éxito de la exención aprobada por ley, debiera verificarse una efectiva reducción del precio del metro cuadrado de construcción de la vivienda social.

Uno de los pilares fundamentales para que ello suceda, es la forma en que se reglamenta e implementa la exención IVA. De acuerdo a lo antes mencionado, hay dos Organismos del Estado que deben intervenir en tal rol, El Ministerio del Interior, Obras públicas y Vivienda y la AFIP.

Si observamos proyecciones y pronósticos, tanto privados como oficiales, concluimos que durante el año 2019, la inflación será al menos de dos dígitos y la tasa de interés por financiación continuará elevada.

Lo mencionado en el párrafo anterior, es un dato que terminará licuando la bondad de la exención, si el Poder Ejecutivo no reglamenta en forma inteligente la misma.

El recupero del crédito fiscal de IVA pagado por las compras, debiera ser muy ágil, de manera tal que no lo afecte la inflación y la tasa de interés real.

Tengamos en cuenta, que mucha de la obra privada de vivienda se realiza mediante la figura de Fideicomiso, y estos no tienen otra forma de recuperar el crédito fiscal, que no sea el pedido de devolución, ya que no lo pueden aplicar a IVA u otros impuestos, como permite la Ley en su artículo 97 primera parte. Para el caso de Obra Pública, lo mismo ocurrirá con las Uniones Transitorias (UTE). Estos casos tendrán quizás, las mismas dificultades que tienen los exportadores puros para hacerse del crédito fiscal contenido en las compras.

También debe tenerse en cuenta, que la caída en la actividad económica, generará quebrantos en muchas empresas constructoras, situación que incrementa saldos a favor de impuestos y por lo tanto imposibilita consumir los créditos fiscales de la exención citada. En tales situaciones, el camino del recupero, será también el pedido de devolución.

La inflación y costo financiero son muy superiores a la tasa que reconoce el Poder Ejecutivo para pedidos de devolución (En los casos en que lo tiene previsto). El estado debería reconocer la misma tasa que aplica AFIP en los casos de mora, cuando se trata de devoluciones y de esta forma tratar equitativamente las dos caras de una misma moneda.

El Poder Ejecutivo tiene el desafío de reglamentar la ley, de forma tal que la exención comentada cumpla con el objetivo y espíritu del legislador, e impacte en el precio de la vivienda social reduciéndolo.

Una solución acorde dinamizara la actividad del sector, y en forma indirecta, ayudaría a reducir también informalidad en la obra privada de vivienda.

(*) Director de Gómez & Asociados. Consultores Tributarios-Auditores. Miembro de la Comisión de Impuestos de la Cámara Argentina de la Construcción. Expositor en cursos, charlas y conferencias sobre la especialidad tributaria.