Oficinas y predios industriales: el mercado de inmuebles se mueve al ritmo de las expectativas de las empresas

Las compañías apuestan a que la actividad económica llegó a su punto más bajo y habrá un rebote. El negocio de inmuebles corporativos es un termómetro de esa situación.

Los desarrolladores de predios industriales ahora priorizan la construcción a pedido del cliente, para evitar la vacancia indeseada.

La fuerte crisis económica que se viene agudizando desde mediados de 2023 está llevando a las empresas a adecuar sus estrategias de negocios, previendo que la caída de la actividad ya llegó a su punto más bajo y que ahora sólo queda esperar el momento del rebote. Esas expectativas se trasladan también al mercado de inmuebles corporativos, tanto oficinas como industriales.

“El mercado se encuentra expectante ante el gran cambio de paradigma a nivel nacional. Durante el primer trimestre del año, el mercado se encuentra adaptándose a las nuevas medidas políticas y económicas que está implementando el nuevo gobierno”, destacó un informe elaborado por Newmark Argentina.

En el documento, se destacó que en el primer trimestre de 2024 el segmento de oficinas comenzó a mostrar comportamientos alentadores. Por ejemplo, en ese período el mercado ofreció signos positivos, dejando una superficie tomada de 14.049 metros cuadrados, y una superficie liberada de 8.917 metros cuadrados. Como resultado, la absorción neta trimestral fue de 5.132 metros cuadrados, precisó.

“Además, el valor promedio de alquiler para oficinas clase A se estabilizó en u$s23,4/m²/mes, y continúa sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre de 2023”, añadió el estudio. Por otro lado, el porcentaje de vacancia, que viene de registrar picos históricos, mostró una leve baja cerrando en 17,9%.

Los valores de renta continúan estables en u$s23,4. Los submercados que mejor han defendido su precio son Palermo y el corredor Norte Libertador CABA.

En cuanto a la superficie futura, se espera que este año ingresen al mercado 113.000 metros cuadrados , cifra que tendrá impacto sobre la vacancia, dado que supera ampliamente a la absorción bruta promedio de los últimos cinco años, que se situó en 77.000 metros cuadrados.

“Se prevé que, si las condiciones económicas se acomodan y prospera un contexto de mayor previsibilidad, las empresas retomen sus planes de movimientos corporativos, impulsando la absorción de nuevos metros”, plantea Newmark.

También la demanda de oficinas volvió a presentar valores positivos, al igual que había ocurrido en el último trimestre de 2023. Así, la absorción neta del primer trimestre del año fue de 5.132 metros cuadrados, en comparación con el trimestre anterior.

Otro dato relevante fue la evolución de la superficie alquilada, que durante el primer trimestre ascendió a 14.049 metros cuadrados, es decir, un 29% más que lo observado en el trimestre previo.

En cuanto a la superficie disponible, cerró en 319.867 metros cuadrados, cifra 4,6% menor a la del trimestre anterior. No obstante, respecto al primer trimestre de 2023, la superficie disponible muestra un aumento del 7,7%.

Hacia el futuro, el informe detalla que se encuentran en desarrollo 206.000 metros cuadrados y que al cierre del trimestre no se registró el inicio de nuevos proyectos.

Prevén un crecimiento de 8% en el stock de oficinas

Desde Colliers Argentina también se elaboró un informe sobre el mercado de oficinas premium en el primer trimestre del año, durante el cual no se registraron variaciones en el inventario, según se destacó.

Por su parte, los valores de alquiler solicitados se mantuvieron estables mientras que la tasa de vacancia presentó un leve descenso.

El trabajo estima la incorporación de más de 150.000 metros cuadrados de nuevas oficinas a lo largo del 2024, lo que implicaría un crecimiento del 8% sobre el stock actual.

En cuanto a la tasa de vacancia el mercado de oficinas premium registró un leve descenso, para ubicarse en 16,9%, uno de los cuatro niveles más altos de la última década.

Si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, alcanzando el 19,1% (235.755 m²). Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 12,7% (83.802 m²).

En el mercado de oficinas premium, los valores de alquiler solicitados se mantuvieron estables mientras que la tasa de vacancia presentó un leve descenso.

Qué pasó en el segmento de inmuebles industriales

El informe de Newmark aborda también el segmento de inmuebles industriales y remarca que durante el primer trimestre del año este mercado, al igual que el de oficinas, también trata de adaptarse a las nuevas condiciones macroeconómicas.

“Frente a este contexto, se observa que los desarrolladores han vuelto a concentrar su actividad sobre transacciones built to suit (construcción a medida del cliente), de manera tal de reducir el riesgo que podría suponer construir superficie especulativa y los tiempos a transcurrir hasta su ocupación”, explica.

Y como datos destacados de este mercado, detalló que el valor promedio de alquiler pedido para Centros Logísticos Clase A presenta mínimas variaciones al alza respecto del trimestre anterior, cerrando en u$s8,0 el metro cuadrado mensual.

A su vez, el porcentaje de vacancia cerró en 5,2%, cifra que representa unos 88.800 metros cuadrados. Así, el primer trimestre cerró con una absorción bruta positiva de 20.200 metros cuadrados y una absorción negativa de 62.100 metros cuadrados.

La absorción neta volvió a mostrar valores negativos después de tres trimestres consecutivos de valores positivos, cerrando en -41.900 metros cuadrados. Esto se debe en parte al ingreso de 53 mil metros cuadrados al mercado.

En cuanto a la superficie futura, se espera que este año ingresen al mercado unos 200.000 metros cuadrados, cifra que obviamente tendrá impacto sobre la vacancia.

El 62% de la producción (129.000 m2) se encuentra en la Zona Norte, distribuido de manera uniforme entre el Triángulo de San Eduardo (26%), el corredor Pilar- Fátima (26%) y el área del TSE (10%); el 38% restante de los proyectos se desarrollan en la zona Oeste (80.000 m2).

El informe incluye una mención aparte a los parques industriales, cuyo mercado de venta de tierras continúa despertando el interés de inversores que adquieren predios para el desarrollo de espacios logísticos, un mercado con una crítica escasez de oferta en ubicaciones estratégicas, así como de empresas productivas que compran tierras para instalarse en espacios creados para tal fin. La Zona Norte continúa siendo el polo de atracción de la demanda de tierras en Parques Industriales.

Optimismo en la mirada de un especialista

Desde Adrián Mercado Real Estate, el director de Industrias, Leandro Mercado, aportó su mirada sobre el tema ante una consulta de Ámbito. Dijo que “la situación general del mercado de inmuebles industriales estuvo bastante quieta en el primer cuatrimestre, sobre todo para lo que son destinos para producción, como textiles, gráficos, metalúrgicas, etc. que requieren montar una línea de producción”.

“Lo poco que se movió fueron más destinos de almacenamiento para proyectos logísticos de escalas no grandes, de menos de 6.000 metros cuadrados”, añadió.

“Preferentemente se optó más por el alquiler que por las ventas, en base a los valores de incidencia que los propietarios tienden lentamente a bajar según la oferta y demanda, ya que las expectativas de los mismos siguen siendo más altas que lo que la demanda está llegando a pagar en la actualidad”, explicó.

Mercado también destacó que, al estar referenciado en dólares, el valor del metro cuadrado de construcción de depósitos subió después de haber estado quieto un tiempo. Por el ajuste en el costo de la construcción también mermó un poco la compra de lotes para la generación de depósitos.

“Pero este panorama se estima que se va a revertir en el próximo cuatrimestre porque ya están consiguiendo un poco más de presupuesto a la hora de evaluar nuevas demandas de depósitos que pueden llegar a generar una baja en costos de construcción”, concluyó.

Mientras trabaja en la actualización de su informe semestral, Adrián Mercado Real Estate tiene publicado en su página web el estudio del segundo semestre de 2023, en cual ya adelantaba las expectativas para este año: “Más allá de los cambios en política económica y cómo estos impactan en el comportamiento de los agentes del sector inmobiliario industrial, somos optimistas en relación a un mercado que viene en crecimiento, con buena rentabilidad y que irá sumando superficies. La existencia de varios desarrollos industriales en curso, aseguran la inyección de nuevos metros cuadrados de stock”.