Mercado inmobiliario: ¿Qué está pasando con los precios de los inmuebles?

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En comparación a la pre-pandemia, el valor del metro cuadrado parece haberse ajustado pero ¿seguirán bajando?, ¿qué margen de negociación se está observando?, ¿se han re-tasado propiedades? Opinan los expertos.

Uno de los temas que más se ha venido hablado en el mercado inmobiliario durante los últimos meses es la baja de los precios de los inmuebles en Capital Federal y GBA. Si bien todo parece indicar que ha habido un ajuste hacia la baja, consultamos a importantes corredores inmobiliarios de la ciudad para que nos den su visión sobre el tema.

Ante esta situación, la primera pregunta que se impone es si los precios han alcanzado ya un piso o pueden seguir bajando.

Para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles “hoy los precios de los Inmuebles están claramente por encima de su nivel de equilibrio. Si bien un porcentaje de ellos ha tenido una corrección e incluso una baja, no han sido lo suficientemente atractivas, masivas o consecuentes para generar una demanda genuina. No es posible determinar si seguirán bajando o se mantendrán”.

En la misma línea, Eduardo Stulich, Director Mercado Residencial de Soldati, opina que es “difícil saber si los precios seguirán bajando pero, con el fuerte desequilibrio entre la cantidad de propiedades en venta, incrementado en parte por propietarios que decidieron poner a la venta unidades que alquilaban y la inestabilidad del dólar, podríamos ver todavía bajas en los precios finales negociados, con propietarios que prefieran vender ante la escasa expectativa de una recuperación del mercado”.

Para Guillermo Parera, gerente general de la desarrolladora inmobiliaria Branson “dependerá mucho por supuesto de las zonas a las cuales hagamos referencia. Las premium como Belgrano, Cañitas o Palermo no tuvieron bajas sensibles durante la pandemia y ya se están empezando a negociar en valores muy cercanos a los que teníamos antes. En mi opinión, en estas zonas los valores no solo no bajarán sino que tendeerán a la alza".

¿Los precios llegaron a un piso?

Francisco Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios es, en cambio, más contundente en su respuesta y señala que “pareciera que los precios llegaron a un piso. Pero en este país todo es posible. Por lo tanto hay que ser cautelosos”.

Diego Álvarez Espín, empresario y educador financiero, tampoco duda en su respuesta: “Si, los precios pueden seguir bajando, dado que el stock de venta de propiedades hoy representa 50 meses de ventas mensuales, versus la rotación histórica de 12 meses. De todas las propiedades en venta en los principales centros urbanos, solo se vende el 2%. Por eso demorará 50 meses en rotar el stock disponible, lo que hará que los inmuebles sigan bajando aun un poco más.”

Finalmente, en la vereda opuesta se encuentra Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima y especialista en el mercado Premium, para quién “la baja del precio llegó a un piso a partir de las últimas PASO. La gente está un poco más motivada, con más ganas y entiendo que hoy es un muy buen momento para comprar. Creo que los precios van a empujar para arriba”.

Además del precio, es interesante también conocer cuál es el margen de negociación que se está manejando hoy en la compra-venta de inmuebles en la ciudad.

Sobre este punto, Ariel Rodriguez apunta que “podemos determinar con exactitud que hay contraofertas que rondan entre el 10% y el 25% por debajo del precio de publicación y que la gran mayoría de las más distantes no son aceptadas por la parte vendedora. Las partes deben estar abiertas a negociar y los intermediarios se deben capacitar para adquirir las habilidades necesarias que el contexto actual amerita”.

En opinión de Stulich, “los márgenes de negociación no superan normalmente un 8 a 10% si la propiedad ya se encontraba publicada en un precio realista acorde a la situación de mercado. Y si la propiedad no ajustó su precio, no recibe consultas, pero colabora negativamente en las expectativas de los propietarios”.

Por lo dicho, es evidente que el intercambio entre la parte vendedora y compradora se realiza hoy de una forma particular. Nos preguntamos entonces cuál es la dinámica típica que se sigue, ¿se va directo a la escritura o hay boleto de compra - venta?

Altgelt señala que “de ser posible, las partes van directo a la escritura. No quieren dar lugar a la incertidumbre. Hay que tener en cuenta que la pandemia hizo que los tiempos de las operaciones sean más complejos”. Para Álvarez Espín, la dinámica de la operación dependerá de “la propiedad, los oferentes y los propietarios. Por lo general las partes desean afianzar la operación. El boleto es una herramienta ideal para ese fin”.

¿Qué pasa con las re-tasaciones?

Respecto al tema de las re-tasaciones de los inmuebles, un tema del que se ha venido hablando mucho en los últimos meses, Sturlich comenta que en su cartera “la mayoría de las propiedades fueron re-tasadas, y las que tomamos a la venta más recientemente ya lo hicimos con valores acorde al mercado actual. Dependiendo del producto, podríamos decir que los valores son entre un 20% - 30% inferior al que tenían en el 2019”.

Altgelt agrega, además, que en el caso de su inmobiliaria “las propiedades que re-tasamos son aquellas que vienen ofreciendo desde hace varios meses. Podemos hablar de la mitad de la cartera”.

Finalmente, los expertos se refieren a cuáles son, según su criterio, los precios de oportunidades para poder comprar un departamento hoy en Capital Federal.

Para Rodríguez, “esto dependerá exclusivamente de la zona, de la tipología del producto, de la calidad constructiva, etc, y del fin para el que se adquiere. No es lo mismo una adquisición para inversión que para vivir. Los compradores deben depositar esa tarea en su asesor de confianza que es quien, por medio de métodos comparativos, puede demostrarles si es un precio de oportunidad o es un producto cuya tipología es oportuna para comprar”.

¿Cuánto cuesta un departamento?

Stulich coincide en que “no se puede generalizar precios según calidades y ubicaciones”, pero agrega que “podríamos decir que departamentos de calidad media y bien ubicados, que valían 2800/3000 U$S el m2, hoy se pueden comprar a 2200/2400 U$S el m2.”

A estos valores, Pinus agrega que “hoy es posible comprar en Recoleta o Belgrano, muy buenos departamentos reciclados a 2000 dólares el metro.”

Por último, Diego Álvarez Espín, cree que “la obra nueva tiene precios muy acomodados a los costos actuales de construcción. Creemos que hay una oportunidad ahí. En inmuebles de segunda mano entendemos que hay aun recorrido hacia la baja. Ofertas de contado seducen a los vendedores”.

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