Ley de Alquileres: ¿qué cambios se pueden hacer y por qué?

Opiniones

Si la intención es modificar algunos artículos solamente y no aprovechar a someter bajo análisis toda la ley, estaríamos haciendo lo de siempre, un parche al conflicto sin ir a la solución de fondo.

Tema complicado si los hay, respecto al mercado inmobiliario y la intensión de modificación, derogación de la Ley 27.551, llamada ley de alquileres, hay que analizar una cuestión fundamental, a la que nos tienen mal acostumbrados, que es el de pasar por alto o solo limitarse a mencionar pero no a proponer soluciones de fondo, proyectos económicos que apunten a la consolidación de una economía. Toda modificación que se haga aunque sea realizada con las mejores de las intenciones fracasará si esto no existe.

Hay que comprender que cuando se habla del mercado inmobiliario no se limita solo a la profesión del arquitecto, ingeniero, corredor inmobiliario, si no a un sinfín de otras profesiones ligadas directamente, como aquellos quienes realizan trabajos de plomería, gasistas, electricistas, albañiles, comerciantes ferreteros y todos los que brinden distintos elementos y/o servicios, los cuales no terminaríamos mas de mencionarlos por su cantidad. Todo ellos se vinculan a este mercado, ejemplo, los distintos comercios como despensas, negocios gastronómicos que viven del consumo que generan quienes diariamente desde tempranas horas del día hasta la tarde noche trabajan generando sus ingresos y haciendo rodar la rueda de la economía en general de un país, si, de un país porque es evidente que si el mercado inmobiliario es protegido, generara trabajo, ingreso y consumo.

Ahora bien, si la intención es modificar algunos artículos solamente y no aprovechar a someter bajo análisis toda la ley -ya que esta presenta mala redacción de confusa interpretación y aplicación en varios de sus artículos-, estaríamos haciendo lo de siempre, un parche al conflicto sin ir a la solución de fondo.

¿Qué cambios se le pueden hacer a la ley de alquileres y por qué?

Algunas de las modificaciones recomendadas, serían por ejemplo en su Artículo 3, respecto al plazo, aquí, mostrando un punto de vista distinto hasta el entonces planteado por quienes opinan, que es el de modificar el mínimo de locación a 1 año, esto es evidente que es lo que la tendencia a nivel mundial hoy necesita, las nuevas generaciones son a las que hay que escuchar, estas no quieren perpetuarse a largo plazo en un lugar, hoy no buscan comprar, mas bien alquilar un tiempo en cada lugar. A esto sumado a que en países tan inflacionarios como el nuestro, no hay previsibilidad a más de un año, cuidado con esto no quiero decir que esta medida perjudique el centro de vida de las familias, todo lo contrario, hay que entender que el mínimo al que se hace referencia es una opción que las partes tengan al momento de suscribir un contrato de locación, con el incentivo de un Estado presente, donde genere beneficios tributarios para aquellos propietarios e inquilinos que alquilen por tiempos más prolongados.

Alquileres

Otra modificación debería ser la del Artículo 13 infine, el cual al estar de manera errada su redacción, donde obliga al locador a aceptar garantías propuestas por el locatario. Esto no debería estar redactado de esa manera, ya que va en contra de la libertad contractual, por lo que debería debatirse su redacción, la cual no genere malas interpretaciones.

También debería analizarse el Artículo 14, respecto a los ajustes de precios en alquileres. Para comenzar hay que entender que quienes saben de precios, inmuebles, son los profesionales inmobiliarios, es por esto que deberían ser estos quienes al menos sugieran y actúen como formadores de precios, y, sobre las correspondientes actualizaciones si se alquila por periodos mayores a dos años. Con esto se lograría aprovechar el rol social del profesional inmobiliario, logrando poner un freno quienes ofrecen inmuebles a un precio por encima de su valor y perjudiquen, distorsionen los precios, no solo en materia de alquileres, sino también en la venta de los mismos. Es de vital importancia dotar al profesional inmobiliario con su participación, su competencia como tal.

Algo a tener en cuenta del Artículo 17, Capítulo III, de la Ley 27.551. Este hace referencia a un plan de alquiler social, el cual tiene que facilitar el acceso al alquiler de una vivienda digna de manera formal, esto aún desde la vigencia de la ley no se vio aplicado, y respecto a eso opinamos que podría aplicarse por medios de incentivos, bonificaciones tributarias, etc,. para aquellos propietarios que inviertan, vuelquen su propiedad en alquiler cuyos precios sean los sugeridos, por el profesional inmobiliario de la zona, quien con responsabilidad social, profesionalidad analizará las características intrínsecas e extrínsecas del inmueble, dando su opinión al respecto y asesorando a las partes en arribar a un acuerdo salomónico.

¿Qué rol debe asumir el Estado frente a los alquileres?

El Estado en su rol como tal si toma alguna medida intervencionista, esta debe ser la de fomentar la inversión inmobiliaria e invertir en la construcción de fideicomisos al costo con fines de locación, e incentivar a la creación de este tipo de proyectos. Por ejemplo, la construcción de edificios donde los precios sean sociales o los formados por el profesional inmobiliario, logrando de esa manera que las demás ofertas al ver que están en desventaja obliguen a que reduzcan los valores llegando estos a un equilibrio.

Esta más que claro la postura académica respecto a analizar en detalle la ley vigente, esto acompañado con medidas, un proyecto económico concreto, que tiene que trascender las letras de una ley, esta tiene que modificar una manera de pensar de la sociedad y sus distintos actores y por sobre todas las cosas una propuesta que en el corto plazo contenga, en el mediano plazo reorganice y en el largo plazo consolide y brinde seguridad.

Para terminar, sería oportuno que las universidades a través de sus académicos, al igual que las distintas instituciones intermedias y representantes de todas las partes son lo que deben arribar a soluciones reales, concretas, son decisiones muy sensibles para ser tomadas por unos pocos.

Director de la Lic. en Gestión Inmobiliaria. Martillero y Corredor Público e Inmobiliario de la Universidad Blas Pascal.

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