Impuesto a la vivienda ociosa: un tributo a las ideas vacías

Opiniones

La iniciativa pretende ser una cura divina, un abracadabra mágico para obligar a que oferentes insatisfechos con las nuevas reglas de juego. Pero es necesario un repaso por la historia de esta norma.

Nada nuevo bajo el sol inmobiliario. En la tormentosa economía doméstica, una nueva amenaza del uso del poder de imperio del Estado en el mercado de alquileres, se asoma: el impuesto a la vivienda ociosa.

Ideas vacías. Ocioso es quien crea que la reutilización de políticas históricamente ineficaces, basadas en enunciados falaces y en falsas dicotomías, puedan generar resultados positivos.

El impuesto a la vivienda ociosa pretende ser una cura divina, un abracadabra mágico para obligar a que oferentes insatisfechos con las nuevas reglas de juego, en un escenario imprevisible, coloquen sus inmuebles en plaza ó, sean penalizados, si no lo hacen.

Una vez más, las contrataciones privadas de alquiler son dominadas por imposiciones que castigan, en lugar de premios que estimulan. ¿Acaso son los castigos los que incentivarían a que haya más inmuebles en oferta? Para responder a esta pregunta, analicemos los resultados de las últimas intervenciones.

Durante la vigencia de la pandemia COVID-19, se han verificado las siguientes medidas regulatorias que alcanzan a los contratos de locación: congelamiento de precios, suspensión de desalojos, prórroga automática de plazos contractuales, y la reciente modificación del Código Civil y Comercial, a través de la Ley Nº 27.551/2020, más conocida como Ley de Alquileres.

El martillo de las regulaciones estatales no ha generado más que efectos adversos: si comparamos la disponibilidad de unidades en alquiler en la actualidad (mayo 2021) con la oferta existente previo al intervencionismo (febrero 2020), el stock registra una caída del 23,33% en la Ciudad de Buenos Aires. Por su parte, en el mismo período, los precios aumentaron 88,51%.

Oferta Alquileres Grafico 1.jpg

Las estadísticas muestran que la solución no está en controlar la demanda, sino en incrementar la oferta. Aún más, cuando el parque locativo existente es abastecido - en un 99.9% - por el sector privado.

Desde la visión del Estado, cada inmueble en ofrecimiento se traduce en un ahorro público extra, al suplir la necesidad de construir viviendas estatales. En virtud de ello, seducir a cada mini-propietario que coloca su inmueble en plaza es - en realidad - cuidar la necesidad de otro argentino que busca un hogar para vivir.

Precios Alquileres Grafico 2.jpg

Seducir más, imponer menos. Hay que guardar en su baúl al viejo martillo intervencionista de los castigos y combatir menos al capital para usar nuevas herramientas que promuevan premios a los inversores que apuestan el país. Ello no sólo ayudaría a preservar a la oferta existente, sino también fomentaría a la construcción de nuevas propiedades con destino locativo.

En un mercado tan atomizado, mejorar la calidad y la cantidad de inmuebles en oferta generaría un escenario de mayor competitividad, lo que induciría a una baja de los precios generalizada, encontrando un nuevo punto de equilibrio, más accesible para los locatarios que componen la demanda.

Pero lejos de ello, sobre el horizonte, se asoma una nueva intervención que busca "corregir" los retrayentes efectos de sus intervenciones precedentes, ignorando las más elementales relaciones de causalidad generadas por su acción directa. Para no seguir tropezando con la misma piedra, conocer nuestra historia puede ser una buena idea.

Un verdadero homenaje a la falta de memoria

Luego de la crisis de la Gran Depresión (1929), el proceso de inmigración europea y las migraciones internas proponían a la Ciudad de Buenos Aires como una plaza atractiva para quienes buscaban un próspero futuro.

Sin embargo, las viviendas disponibles en alquiler no resultaban suficientes para albergar a aquella demanda creciente. La respuesta lógica a este problema debió haber sido una sólida planificación en materia de urbanismo y desarrollo territorial para impulsar la evolución de la oferta.

Pero no. Como dice la teoría del martillo de oro: "Cuando sólo tenés un martillo, todos los problemas tienen forma de clavo". La decisión fue regular sobre las propiedades existentes.

El 29 de Junio de 1943, a menos de un mes de haber asumido su mandato, el presidente de facto Pedro Ramírez dictó el Decreto 1580/43. El mismo establecía la extensión en el plazo de las locaciones, la suspensión de las demandas de desalojo por falta de pago y una reducción en el precio de los alquileres. Analicemos con los datos estadísticos de la época si esta intervención era realmente necesaria.

A continuación, centraremos nuestro análisis en el novenio precedente a la norma (1935-1943). Para la serie, tomaremos tres variables a comparar: inflación, salarios y alquileres.

Inflacion Salarios Alquileres Grafico 3.jpg

En el período analizado, los valores locativos habían sido superados por el nivel general de precios y el promedio de las remuneraciones de la población, en un 15,93% y 37,13%, respectivamente.

El gráfico es lo suficientemente elocuente como para concluir en un diagnóstico erróneo basado en un voluntarismo político más que en una realidad económica. Pero este sólo sería el puntapié inicial de una gran huella que sembraría la dictadura de la "Revolución del 43" en el mercado de alquileres argentino.

Tras la renuncia de Pedro Ramírez a su mandato, lo sucedería Edelmiro Farrell, que - meses más tarde - sería acompañado por un joven coronel en la vicepresidencia: Juan Domingo Perón. Durante la gestión de Farrell-Perón, se decide la prórroga de las medidas precedentes a través del Decreto 29.716/45.

Un año más tarde, el 4 de Junio de 1946, Perón asumía su primer mandato electo, como Presidente de la Nación. Cinco meses más tarde de su asunción, ratifica y extiende los decretos de sus antecesores con la Ley Nº 12.886/46, que - tres años después - perfeccionaría con la nueva ley de locación de inmuebles de propiedad privada Nº 13.581/49, que disponía el congelamiento del precio de las locaciones y aumentaba el plazo mínimo contractual a tres (3) años.

Quizás a esta altura del artículo no les sorprenda que la historia argentina tiene una marcada tendencia a la repetición. Bueno, ahí vamos de nuevo. Hace más de 70 años, más precisamente hacia 1948, Juan Domingo Perón se convertía en el creador del impuesto a la vivienda ociosa en nuestro país, a través de la sanción del Decreto 18.129/48.

La norma -en su artículo 1º- obligaba a "denunciar toda vivienda desocupada" a la Cámara de Alquileres. Por su parte, el artículo 3º ordenaba a la policía federal "vigilar estrictamente y denunciar toda vivienda desocupada". Asimismo, quienes incumpliesen con el decreto, serían pasibles de "severas sanciones" y el uso de su propiedad "privada" por parte del Estado.

Previo a todos los martillazos regulatorios del Estado, durante los primeros años de la década del ´40, encontrar un hogar en alquiler cerca del trabajo resultaba bastante sencillo. Las estadísticas marcan que - hacia 1943 - había un 85,60% de viviendas en tenencia de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.

La imposición de todo el combo normativo en materia de locaciones, lejos de incentivar la construcción de viviendas en alquiler y fomentar su calidad, lograron desequilibrar el mercado.

A partir de allí, la reducción de la cantidad de viviendas provocó que muchas familias debieran vivir en condiciones de hacinamiento y, en forma contemporánea, produjo el crecimiento de los asentamientos informales desmejorando la calidad de vida de la sociedad.

Los datos acompañan el razonamiento, por cuanto -hacia 1960- la tenencia de locaciones bajó al 54,40% y no precisamente por haber transformado locatarios en propietarios.

La experiencia argentina sobre la intromisión estatal en los contratos privados de locación ha escrito muchas páginas negativas. Conocer los efectos del pasado nos permite predecir el futuro comportamiento de determinadas políticas.

Los corredores y martilleros de todo el país somos profesionales, especialistas en el mercado inmobiliario, que contamos con la objetividad suficiente para favorecer el desarrollo natural de acuerdos consensuados entre nuestros comitentes y no caer en anuncios populistas.

Viviendas llenas. Familias felices. Incentivar la oferta, fortalecer la demanda, y sembrar en nuestro suelo seguridad jurídica para su libre interacción, ideas fundamentales para resolver el vacío que un tributo no puede llenar.

(*) Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA con el Nº 7219. Contador Público Nacional graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA). CEO de Spinelli Propiedades.

Texto elabora en co-autoría con Hernán Pietronve, Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA con el Nº 5787. Contador Público Nacional graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA). Presidente de Spinelli Propiedades.

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