Opción para mayores: una hipoteca inversa

Con frecuencia las personas mayores se ven en la necesidad de tener que vender su casa para achicarse y así hacerse de efectivo para poder afrontar con más holgura sus crecientes gastos y necesidades.

Esta realidad ha cobrado mucha importancia en varios países de Europa. Mientras que en los Estados Unidos los créditos garantizados con hipoteca inversa han solucionado el problema que en inglés se describe como «house-rich but cash-poor».

La llamada hipoteca inversa (reverse mortgage) es un producto bancario con un alto contenido social donde los pagos fluyen en sentido inverso al de un crédito hipotecario convencional. En la hipoteca inversa la cuota del crédito es pagada por el banco al deudor propietario del inmueble. Es decir que se trata simplemente de un crédito hipotecario que tiene la particularidad de que quien lo toma no lo hace para financiar la compra de un inmueble sino precisamente lo contrario, para financiar su venta sin perder por ello la posibilidad de continuar viviendo en su casa.

Destinatarios

Las hipotecas inversas se ajustan a las necesidades de financiamiento de un segmento importante de la población conformado por jubilados con determinado patrimonio, quienes viven de un ingreso fijo y que de otra manera no calificarían para un crédito convencional en el cual el banco debería forzosamente tener en cuenta determinados elementos, entre otros por ejemplo la relación cuota-ingreso.

En la generalidad de los casos el propietario del inmueble tiene la opción de recibir el monto total del crédito en una sola cuota, en cuotas mensuales o en forma de línea de crédito que le asegura la disponibilidad del dinero cuando lo necesite. El crédito devenga intereses hasta el vencimiento del préstamo, momento en el cual el total adeudado al banco debe ser pagado en un pago final y único.

Es importante destacar que, desde el punto de vista legal, el crédito garantizado con una hipoteca inversa no reviste mayores complicaciones. Se trata simplemente de un crédito hipotecario donde la forma de la garantía no dista de una hipoteca común y corriente. Tal vez la nota distintiva de la hipoteca inversa es que se trata de un préstamo con garantía hipotecaria en el cual el tomador del crédito no está obligado a pagar dicho crédito mientras viva o al menos no deberá hacerlo mientras continúe viviendo en el inmueble hipotecado. La suma adeudada es generalmente pagada con el producido de la venta del inmueble, ya sea que esta venta sea hecha por el mismo propietario del inmueble, por el banco o por los herederos del propietario en caso de fallecimiento de éste.

Es decir que la única fuente de cobro por parte del banco es el inmueble sobre el cual recae la garantía hipotecaria.

En la Argentina herramientas similares a la hipotecainversa se utilizaron con frecuencia hasta antes de la crisis de 2001, pero se trataban de financiamientos privados que tendían a solucionar el mismo problema por afuera del mercado financiero y bancario.

Herramientas

En lo que a las hipotecas inversas se refiere, podríamos decir que en teoría en nuestro país estarían dadas las condiciones como para que los bancos desarrollen con éxito una alternativa de financiamiento. Por un lado el contexto social que afecta a los mayores no varía sustancialmente con respecto a países como España o como algunos estados de EE.UU. Asimismo, nuestro país cuenta con las herramientas legales con las cuales los bancos fácilmente podrían estructurar un producto crediticio del tipo de las hipotecas inversas.

Hay que reconocer que a raíz de la crisis financiera que afectó a la Argentina podría pensarse que el presente no es un momento demasiado oportuno para las innovaciones financieras, máxime si se tiene en cuenta que todavía los bancos arrastran las consecuencias con respecto a las ejecuciones hipotecarias.

Sin embargo, es precisamente en momentos en que se encara la reconstrucción del sistema financiero cuando más hay que pensar en nuevos instrumentos que posibiliten y acompañen el crecimiento del sector y su contribución a la superación de los problemas que aquejan a la comunidad.

En ese rumbo, la hipoteca inversa puede convertirse en una inestimable alternativa de financiamiento y contención social y en un producto rentable para los bancos.

(*) Abogado especializado en Bancos y Finanzas. Socio del Estudio Cárdenas, Di Ció, Romero & Tarsitano.