La segunda licitación del FGS se realizará este martes. El nuevo esquema incorpora más perfiles de compradores, incluso personas que ya sean titulares de un inmueble pero no puedan disponer de su uso.
El Gobierno vuelve a licitar fondos del FGS de ANSES para ampliar el acceso a créditos hipotecarios y sumar nuevas familias al mercado de la vivienda
La política de créditos hipotecarios suma una nueva etapa con la segunda licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El Gobierno volverá a colocar $200.000 millones en el sistema financiero este martes 6 de octubre, con el objetivo de ampliar la oferta de préstamos UVA y sostener el financiamiento para la compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.
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La novedad no pasa solo por el monto. Esta segunda subasta amplía el universo de potenciales tomadores respecto de la primera licitación, ya que el esquema contempla a personas que no sean titulares de otra vivienda o que, aun siéndolo, no dispongan de su uso. El cambio puede incorporar a familias que necesitan resolver una situación habitacional sin encuadrar en el concepto tradicional de primera vivienda.
La licitación se realizará entre las 11 y las 15. Los fondos se colocarán en depósitos a plazo fijo UVA en las entidades financieras adjudicatarias, que tendrán 90 días corridos desde la acreditación para convertir esos recursos en préstamos hipotecarios. Si no utilizan el dinero dentro de ese plazo, el FGS podrá solicitar la cancelación anticipada de los montos que no se destinen al financiamiento.
El programa oficial contempla hasta $2 billones, distribuidos en diez licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera, realizada el 7 de septiembre, reunió ofertas por más de $280.000 millones, con la participación de 18 entidades y 13 bancos adjudicatarios.
Para Sebastián Cao, economista de la consultora Econométrica, el cambio en las condiciones puede tener un efecto concreto sobre el universo de potenciales compradores. La primera licitación estaba focalizada en la compra, construcción o refacción de la primera vivienda. Esta nueva etapa incorpora también la ampliación y contempla a quienes sean propietarios de un inmueble, siempre que no dispongan de su uso.
"El cambio es importante porque amplía el universo potencial de familias que pueden acceder al financiamiento", explicó Cao.
La modificación abre además una posibilidad para operaciones que hasta ahora quedaban fuera del esquema más restrictivo de primera vivienda. Una familia que necesite una propiedad de mayor superficie podría encontrar una vía de financiamiento si la reglamentación bancaria interpreta la ampliación de manera amplia. También aparece el caso de personas que recibieron una propiedad por herencia pero no pueden utilizarla porque existe un usufructo u otra situación que les impide disponer del inmueble.
El alcance final todavía depende de cómo cada banco aplique las nuevas condiciones. Cao sostuvo: "Quedará en el sistema financiero definir los alcances del término 'ampliación' y qué situaciones se consideran motivos válidos para no disponer del uso de una propiedad". También puede surgir una aclaración del Banco Central sobre los criterios de acceso.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, coincidió en que la modificación amplía la mirada sobre la necesidad habitacional. "Una persona puede tener derechos sobre un inmueble y, sin embargo, no disponer de una vivienda para vivir", explicó.
Entre los nuevos perfiles aparecen quienes recibieron una participación en una propiedad por herencia o quienes tienen la nuda propiedad de un inmueble cuyo usufructo corresponde a otra persona. En esos casos, ser titular de un inmueble no implica necesariamente disponer de una vivienda para habitar.
También podría aparecer una oportunidad para familias que necesitan reemplazar su vivienda por otra más grande o mejor adaptada a sus necesidades. Chej Muse planteó: "Para ese segmento sería especialmente útil financiar la diferencia entre ambas propiedades y coordinar los tiempos de venta, aprobación del crédito y compra".
El impacto más inmediato podría aparecer en la cantidad de operaciones. La mayor disponibilidad de crédito amplía la capacidad de compra de hogares que cuentan con ingresos formales, pero no disponen del capital suficiente para adquirir una propiedad al contado.
"El primer efecto esperable es un aumento de la demanda, particularmente si el sistema financiero adopta una interpretación amplia de los nuevos alcances de la comunicación", sostuvo Cao.
El economista no proyecta, al menos en esta primera etapa, un salto significativo de los precios. El motivo es que el mercado todavía cuenta con un stock elevado de propiedades en oferta, tanto de casas como de departamentos. En ese escenario, una mayor cantidad de compradores no necesariamente se traduce de inmediato en una suba de los valores de publicación.
Chej Muse también considera prematuro anticipar un aumento generalizado. Explicó: "Si aumenta la demanda financiada y la oferta resulta insuficiente en determinados segmentos, podría haber presión sobre los valores. Si existe una oferta amplia, el efecto podría expresarse principalmente en más operaciones y menores tiempos de comercialización".
La dinámica puede ser diferente si el crédito genera una cadena de operaciones. Una familia que consigue financiamiento puede vender su departamento, sumar ese capital al préstamo y comprar una propiedad más grande. La vivienda que deja también vuelve al mercado y puede convertirse en una alternativa para otro comprador.
"Podría favorecer las operaciones encadenadas: una familia vende su departamento y utiliza ese capital, junto con un crédito, para comprar una propiedad más grande", describió Chej Muse.
Este mecanismo puede tener un efecto especialmente relevante sobre departamentos de más ambientes y casas, aunque no de manera uniforme. El monto aprobado, el ahorro disponible y los valores de cada barrio definirán qué segmentos pueden captar mayor demanda.
El otro frente de la nueva etapa es la competencia entre bancos. Las tasas hipotecarias bajaron respecto de los niveles que mostraba el mercado durante buena parte del ciclo anterior y algunas entidades ya ofrecen créditos con tasas nominales anuales inferiores al 7%.
El Banco Ciudad aparece con una TNA de 6,5% para su segmento elegible, mientras Banco Nación ofrece 6,7% e ICBC 6,9%, según las condiciones particulares de cada línea. La tasa del 7,5% se convirtió en otra referencia relevante dentro del mercado.
La competencia es más intensa entre clientes que acreditan sus ingresos en las entidades. Para quienes no perciben el sueldo a través del banco, las condiciones pueden ser menos favorables y, en algunos casos, determinadas líneas directamente no están disponibles.
El programa del FGS establece un techo de UVA + 7,5% para los créditos que otorguen las entidades adjudicatarias, además de un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación.
Cao consideró que esas condiciones ya ofrecen un punto de partida razonable para ampliar el mercado. También toma como referencia el resultado de la primera licitación: más del 80% del monto adjudicado correspondió a financiamiento a cinco años, con una tasa cercana al 5% en UVA, lo que dejó un margen frente al techo de 7,5%.
La baja de la tasa tiene un efecto directo sobre la capacidad de compra. Para un mismo ingreso familiar, una cuota inicial más baja permite acceder a un monto mayor de crédito. También puede ocurrir el proceso inverso: mantener el monto solicitado y reducir la carga mensual que debe afrontar el hogar.
Pero el acceso no depende solo de la tasa. El porcentaje del valor de la propiedad que financia cada banco, el ingreso familiar requerido, la relación cuota-ingreso, el plazo y el ahorro previo son variables decisivas. En un mercado donde las propiedades todavía se comercializan mayoritariamente en dólares, el comprador también necesita reunir una parte del valor del inmueble con recursos propios.
Chej Muse planteó que la competencia bancaria debería llevar las tasas por debajo del máximo establecido: "Sería conveniente que las entidades compitieran con tasas inferiores a ese techo, idealmente cercanas a UVA más 5% o 6% anual".
También considera relevante que los bancos financien entre el 75% y el 80% del valor admitido, permitan sumar ingresos familiares verificables y ofrezcan montos acordes con los precios de cada mercado. Chej Muse explicó: "Para quienes necesitan mudarse, el préstamo debería poder cubrir una diferencia significativa entre el precio de venta y el de compra".
El programa prevé diez licitaciones de hasta $200.000 millones cada una, por un total de $2 billones. La primera convocatoria mostró el interés de los bancos, con ofertas por más de $280.000 millones. Ahora el desafío será que esos fondos se transformen en créditos y, finalmente, en escrituras y operaciones de compraventa.
Para Cao, el crecimiento del mercado hipotecario también dependerá de que se reduzca la incertidumbre macroeconómica y se mantenga el proceso de desinflación. Una mayor estabilidad podría permitir que las entidades sostengan tasas más bajas y amplíen el universo de hogares que califican para un préstamo.
"Una menor tasa de interés y un mayor acceso al crédito dependen, entre otros factores, de que se despeje la incertidumbre sobre el panorama electoral, sobre la continuidad del programa de fondeo del FGS y sobre la continuidad del proceso desinflacionario", cerró Cao.