Créditos hipotecarios UVA: por qué no alcanza con mirar la tasa y qué costos pueden encarecer el préstamo

Con tasas que rondan el 7,5%, las diferencias aparecen en el costo financiero total, los seguros y las condiciones de cada banco. Cuánto se necesita para comprar una vivienda de u$s100.000.

La primera cuota no depende solo de la tasa: el seguro, el paquete bancario y el porcentaje financiado también modifican el costo del crédito

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Conseguir un crédito hipotecario UVA no termina cuando el banco informa una tasa nominal atractiva. Para una familia que busca comprar una propiedad de u$s100.000 (sobre todo luego de que el Gobierno accione fondos del FGS de la ANSES y los bancos entren en una competencia para bajar tasas de interés), el verdadero desafío aparece al sumar el anticipo, los gastos de escritura, los seguros, el costo financiero total y las condiciones que cada entidad exige para sostener la tasa.

En un escenario con más bancos que ofrecen préstamos y tasas que convergen en torno al 7,5% TNA, comparar solamente ese porcentaje puede llevar a una conclusión incompleta. Dos créditos con la misma tasa nominal pueden presentar diferencias en el costo total y, sobre todo, en la cuota inicial que debe afrontar el comprador.

Pablo Loschi, de la plataforma Hola Casa Clara, puso el foco en una diferencia clave: "una TNA de 7,5% equivale a una tasa efectiva anual de 7,76% antes de sumar gastos. A partir de allí, el costo financiero efectivo total anual que informa cada banco ante el Banco Central muestra diferencias importantes".

En el caso de entidades que ofrecen 7,5% TNA, los valores informados son:

• Comafi: 7,76% de CFTEA.
• Banco Ciudad: 7,79%.
• BBVA: 7,86%.
• Credicoop: 7,89%.
• Banco Hipotecario: 8,01%.
• Santander: 8,06%.
• Galicia: 10%.

La diferencia también aparece en bancos con una TNA inferior. Banco Nación ofrece 6,7%, pero informa 8,06% de CFTEA, mientras ICBC tiene una TNA de 6,9% y declara 9,82% de CFTEA.

Loschi aclaró que el comprador no debería tomar el CFT publicado como único parámetro, "porque cada entidad puede utilizar criterios diferentes para incorporar seguros y otros conceptos en esa información. Por eso, para comparar dos propuestas, resulta más útil pedir una simulación concreta con la primera cuota, el seguro de incendio y todas las condiciones asociadas".

El costo que aparece después de la tasa

En un crédito hipotecario UVA existen dos seguros obligatorios con tratamientos diferentes. El seguro de vida sobre saldo deudor corre por cuenta del banco, mientras que el seguro de incendio lo paga el tomador del crédito.

El segundo punto resulta relevante porque la póliza no se calcula sobre el precio de venta completo de la propiedad. La suma asegurada toma como referencia el valor de reconstrucción de la vivienda, sin incluir el terreno.

Para un departamento de u$s100.000, por ejemplo, el valor de reconstrucción puede ubicarse entre u$s65.000 y u$s80.000, según la propiedad y la tasación. Sobre ese monto se determina la prima correspondiente.

El comprador también tiene derecho a recibir opciones de distintas aseguradoras. El banco debe ofrecer al menos tres compañías no vinculadas y no puede cobrar un importe superior al que esa aseguradora cobra a un particular.

Los seguros no son el único costo que puede alterar la cuota. El paquete bancario constituye otro punto para revisar, en especial cuando la tasa promocional depende de la acreditación del sueldo. Si el comprador cambia de empleo, pasa a trabajar como independiente o deja de cumplir la condición exigida, puede perder la bonificación y afrontar un costo mayor.

Para una propiedad de u$s100.000, el comprador debe contemplar el anticipo, los gastos de escritura y el seguro de incendio

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También conviene revisar la posibilidad de precancelación. Las condiciones varían entre entidades y la comisión puede existir para determinados pagos anticipados. Por norma del BCRA, la cancelación total queda exenta de comisión después de cumplir la cuarta parte del plazo original o 180 días, lo que resulte mayor. Esa condición no necesariamente se aplica del mismo modo a los adelantos parciales.

Loschi recomendó, antes de firmar, pedir por escrito:

• TNA, TEA y CFTEA, con y sin acreditación de haberes.
• Primera cuota expresada en UVAs y pesos.
• Seguro de incendio separado del capital y los intereses.
• Valor de reconstrucción utilizado para calcular la póliza.
• Tres alternativas de aseguradoras y costo de cada una.
• Precio del paquete bancario si se pierde la bonificación.
• Porcentaje máximo de financiación.
• Gastos de escritura, sellos y otros desembolsos.
• Condiciones para mantener la tasa durante toda la vida del préstamo.

Para una casa de u$s100.000, el anticipo es apenas el comienzo

El porcentaje financiado constituye otro dato decisivo. En la actualidad, según el relevamiento aportado por Loschi, algunas entidades prestan hasta el 70% del valor de la propiedad, otras llegan al 75% y algunas alcanzan el 80%.

Eso significa que una familia que busca una vivienda de u$s100.000 puede necesitar entre u$s20.000 y u$s30.000 para completar el precio de compra, según la línea elegida.

Pero existe una condición adicional que puede modificar esa cuenta: el banco toma como referencia el menor valor entre el precio de compra y la tasación.

Si una propiedad se vende por u$s100.000 pero la tasación bancaria determina un valor de u$s90.000 y la entidad presta hasta el 80%, el crédito será de u$s72.000. En ese caso, el comprador deberá aportar u$s28.000 para completar el precio, sin contar los gastos propios de la operación.

Por eso, disponer de cerca del 30% del valor de la propiedad constituye una referencia prudente para quien busca acceder a un préstamo UVA. Ese dinero permite cubrir la parte no financiada y deja margen para afrontar los gastos de escritura y otros desembolsos.

A ese anticipo se suman gastos que pueden representar entre 6% y 9% del valor de la operación, según la jurisdicción y las características de la escritura.

El resultado es claro: para comprar una propiedad de u$s100.000 con crédito, no alcanza con tener el porcentaje que el banco no financia. También hace falta dinero para los gastos de la operación y, de ser posible, un fondo de reserva.

Loschi planteó que en muchas consultas aparece el mismo problema: familias que llegan con el anticipo justo, pero no contemplan los gastos de escritura ni un margen para afrontar meses de mayor presión sobre sus ingresos.

Una diferencia de tasa puede cambiar el ingreso exigido

El impacto del costo financiero también aparece en el requisito de ingresos. Si un banco establece que la primera cuota no puede superar el 25% del ingreso neto familiar, cada aumento de la cuota genera una exigencia mayor para acceder al mismo préstamo.

El ejemplo de Loschi permite visualizarlo con claridad. Para un crédito equivalente a u$s75.000, con un dólar de referencia de $1.450, el préstamo representa $108.750.000. A 20 años y con una TNA de 7,50%, la primera cuota estimada es de $876.083.

Con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debe demostrar $3.504.330 de ingresos netos.

Si la tasa sube, el escenario cambia:

• 7,5% TNA: cuota de $876.083 e ingreso requerido de $3.504.330.
• 8,5% TNA: cuota de $943.758 e ingreso requerido de $3.775.030.
• 9,5% TNA: cuota de $1.013.693 e ingreso requerido de $4.054.770.
• 10,5% TNA: cuota de $1.085.738 e ingreso requerido de $4.342.950.

La diferencia no queda limitada al primer pago. En un préstamo de 20 años, un punto adicional de tasa puede representar un desembolso acumulado mucho mayor, siempre que se compare en pesos de poder adquisitivo constante.

Además, el crédito UVA tiene una característica que el comprador debe incorporar desde el inicio: el capital se expresa en UVAs y evoluciona con el CER. Por eso, la cuota en pesos cambia con el valor de la unidad y la evolución de la inflación.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, remarcó que la primera cuota permite observar el costo financiero efectivo de una propuesta, pero que el comprador también debe evaluar su capacidad futura.

“El tomador de crédito no puede desconocer que su cuota se ajustará y que lo hará siguiendo la inflación”, sostuvo Rozados. Para el especialista, el análisis debe incluir la posibilidad de que los ingresos reales acompañen esa evolución durante todo el plazo.

La relación entre cuota e ingreso también varía según el banco. Muchas entidades trabajan con un límite del 25%, mientras otras utilizan porcentajes diferentes. Banco Hipotecario, por ejemplo, establece un límite inferior en su línea, mientras algunas entidades provinciales permiten una relación mayor.

Por eso, una familia que califica con lo justo puede quedar afuera si cambia la tasa, el plazo, la tasación o alguna de las condiciones del préstamo.

Qué mirar antes de firmar y convertirse en propietario

El crédito hipotecario amplía el universo de compradores, pero también obliga a revisar la operación completa. Rozados observó que la demanda que captan los tasadores de bancos se concentra en propiedades de entre u$s100.000 y u$s150.000, además de operaciones destinadas a construcción y ampliación.

La pareja concreta la firma de la documentación para acceder a su vivienda mediante un crédito hipotecario. Hay varias cuestiones a tener presente antes de llegar a esta instancia

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Para el especialista, la baja de las tasas y la mayor oferta de préstamos permiten que familias de clase media consideren la compra de una vivienda como alternativa al alquiler. Sin embargo, el entusiasmo por acceder al financiamiento no debería desplazar el análisis de capacidad de pago.

En términos prácticos, antes de avanzar con una operación conviene tener resueltos estos puntos:

• Cuánto dinero propio se necesita para completar el precio.
• Cuánto representan los gastos de escritura y sellos.
• Cuál será la primera cuota completa, con seguro incluido.
• Qué porcentaje del ingreso familiar ocupará esa cuota.
• Qué sucede si se pierde la bonificación por acreditar el sueldo.
• Cómo evoluciona el capital expresado en UVAs.
• Qué costo existe para una eventual precancelación.
• Cuánto dinero quedará disponible después de la escritura.

Rozados planteó que la decisión exige una evaluación racional de la deuda y de la capacidad de pago presente y futura. A su criterio, los precios actuales de las propiedades ofrecen una posibilidad para quienes cuentan con el anticipo, pero el financiamiento debe asumirse con responsabilidad.

La clave, entonces, no pasa solo por encontrar una TNA baja. Para una propiedad de u$s100.000, el comprador necesita reunir el anticipo, reservar fondos para los gastos de la operación y comparar el costo efectivo de cada crédito. La primera cuota, el seguro de incendio, la condición salarial, la tasación y la evolución de la UVA forman parte de una misma ecuación.

“El crédito hipotecario es la mejor noticia para el mercado”, resumió Rozados, aunque aconsejó asumir la deuda con una mirada de largo plazo y con una evaluación sincera de la capacidad de pago.