Cuánto cuesta alquilar en Punta del Este y José Ignacio: valores, zonas en expansión y el pulso del mercado

La temporada mostró precios más estables, mayor ocupación y una demanda concentrada en zonas clave, con más oferta y advertencias para evitar estafas inmobiliarias.

Se espera una gran temporada en Punta del Este, hay más del 85% de ocupación para enero

La temporada de verano volvió a ubicar a Punta del Este y José Ignacio entre los destinos más demandados por argentinos y turistas regionales, con una oferta cada vez más segmentada y una dinámica de precios que terminó ajustándose a la realidad del mercado inmobiliario de esta parte de Uruguay. Ya se estima un 85% de ocupación para enero, por encima del registro del mismo mes de la temporada 2024/2025.

Al inicio de las consultas, la expectativa apuntaba a un alza mayor, aunque los valores finales mostraron subas moderadas. “Los precios de cierre se ubicaron apenas entre un 1% y un 2% por encima de la temporada anterior, y en algunos casos fueron incluso más bajos, sobre todo en propiedades donde los propietarios intentaron sostener valores altos hasta último momento”, explicó Alejandra Covello, directora de Covello International.

Según indicó, el mercado premium se despegó con mayor fuerza del segmento intermedio, ampliando la brecha —tanto en valores como en prestaciones— entre ambos productos.

Balcón y parrilla con vista hacia La Brava, una de las zonas siempre buscada por la demanda que elige el destino esteño para vacacionar

En desarrollos de primera línea frente al mar, con amenities y servicios de lujo, los valores se movieron en otra escala. Un departamento de dos ambientes parte desde u$s8.000 la quincena; tres ambientes rondan los u$s10.000; y las unidades de cuatro dormitorios oscilan entre u$s25.000 y u$s45.000 por quincena.

En contrapartida, los edificios clásicos sin amenities cotizan alrededor de un 40% de esos valores: un dormitorio se alquila entre u$s2.500 y u$s4.000 la quincena; dos dormitorios desde u$s4.500; y tres dormitorios con dependencia cerca de u$s8.000.

Desde la Cámara Inmobiliaria Punta del Este–Maldonado, su vicepresidente Javier Sena señaló que la demanda tuvo picos bien definidos a lo largo del año. “Entre agosto y septiembre hubo mucho movimiento, en octubre se frenó por el contexto electoral de Argentina, y en diciembre el mercado volvió a activarse con una ocupación creciente en las zonas más buscadas como La Barra, La Mansa y José Ignacio”, sostuvo.

Un departamento en La Barra, otra parte de Punta del Este muy demandada por los argentinos

El interés volvió a estar liderado por argentinos, con presencia también de brasileños y chilenos. Sena explicó: “Uruguay y el turismo dependen mucho de la región. Si a los países vecinos les va bien economicamente, la actividad responde. Además, el país ofrece previsibilidad, con una inflación anual cercana al 4,5%, lo que hace que el costo de vida y los alquileres suban de manera leve”.

Por su parte, Matías Campbell, de Uruhaus, aportó una lectura clave sobre el reparto de la demanda. Según explicó, Punta del Este concentra entre el 65% y el 70% de las consultas, lideradas por zonas como Playa Brava, Península, Aidy Grill y Mansa, mientras que José Ignacio absorbe entre el 30% y el 35%, con estadías más cortas pero valores más altos.

Techo con hormigón visto y lujo a pasos del mar

@photolechu

Campbell indicó que en Punta del Este predominan los departamentos de tres y cuatro ambientes, elegidos por familias que priorizan seguridad, amenities y cercanía a la playa.

Escenario y obras

La contratación de departamentos y casas por parte de argentinos mostró una mejora respecto de temporadas anteriores. Punta del Este cuenta con unas 110.000 camas y alrededor de 20.000 habitaciones de hotel, con una ocupación relevante prevista para enero y febrero.

En paralelo, el destino mantiene un fuerte dinamismo constructivo: el boom iniciado en 2017 ya supera los 5 millones de metros cuadrados edificados entre casas y edificios, mientras que el turismo del balneario representa cerca del 6% del PBI de Uruguay.

En esa línea, avenida Roosevelt se consolidó como uno de los ejes de expansión del mercado inmobiliario de Punta del Este. Se trata de una traza clave que conecta la zona de Aidy Grill y el centro del balneario con la salida hacia Maldonado, con acceso rápido tanto a Playa Mansa como a Playa Brava. Para Sena, este corredor ganó peso por su conectividad y por concentrar una oferta más amplia de departamentos, muchos de ellos en edificios relativamente nuevos y con servicios, lo que permitió absorber parte de la demanda que no llega a la primera línea de playa.

Desde la mirada de Covello, Roosevelt funciona como una alternativa que combina ubicación estratégica y valores más racionales. Señaló que allí se encuentran productos bien demandados por familias y estadías más largas, con precios más contenidos que los del frente marítimo, aunque con buen nivel de equipamiento y cercanía a servicios, centros comerciales y áreas de esparcimiento.

Vista de la Playa Mansa, un lugar elegido para vacacionar

Pexels

En cuanto a las zonas, Punta del Este amplió su mapa de alquileres. A los pedidos tradicionales en torres de alta gama de Playa Mansa y desarrollos emblemáticos de la Brava, se sumaron con fuerza La Barra y los barrios privados. Proyectos como El Quijote, Fasano y Pueblo Mío concentraron la demanda de familias que buscan naturaleza, privacidad, piscinas propias y propuestas deportivas dentro de cada emprendimiento.

Campbell agregó que los valores muestran una mayor racionalidad respecto de temporadas anteriores, con un inquilino más informado y exigente. En Punta del Este, los departamentos de tres ambientes cotizan entre u$s6.000 y u$s8.000 la quincena, mientras que las unidades de cuatro ambientes se ubican entre u$s9.000 y u$s12.000, según ubicación, vistas y nivel de servicios.

“Hoy el cliente compara mucho más, analiza la relación precio-calidad y prioriza propiedades bien mantenidas, equipadas y cerca de la playa”, añadió.

José Ignacio, siempre protagonista premium

También crecieron los alquileres de chacras de alto nivel, ubicadas en Ruta 9, Punta Ballena, el camino a José Ignacio y el propio José Ignacio. Se trata de grandes extensiones con estilos arquitectónicos diversos, muchas de ellas asociadas a eventos privados y estadías exclusivas.

En el extremo del mercado aparecen las mansiones, con valores que llegan a u$s10.000 por noche, generalmente en contratos muy cortos y orientados a un público extranjero de alto poder adquisitivo.

El Faro y José Ignacio, otra zona con dinámica en esta época del año

En José Ignacio, en cambio, Campbell señaló que la demanda se orienta a casas independientes, con foco en privacidad, vista y entorno. Allí, las casas de cuatro ambientes parten desde u$s10.000 la quincena y pueden superar los u$s20.000 o u$s30.000 en ubicaciones premium. Para el experto, más que el metraje, el precio lo define la ubicación y la experiencia.

Los argentinos siguen siendo el público dominante, aunque crece el interés de uruguayos, brasileños y residentes extranjeros, especialmente en propiedades de categoría superior.

Mega casas con más de 5 habitaciones sobre el mar son buscadas por el público bien selecto que llega a pagar hasta u$s10.000 por noche

En cuanto a las prioridades del inquilino, Campbell detalló que la cercanía a la playa, la seguridad, los amenities y la calidad del mobiliario pesan más que nunca en la decisión final.

Recomendaciones

Tanto Covello y Campbell, como Sena coincidieron en la necesidad de extremar cuidados al momento de alquilar. “Todavía hay viviendas disponibles en zonas más alejadas de la línea de playa, pero es clave operar con inmobiliarias habilitadas y de confianza”, advirtió Sena.

“En redes sociales circulan publicaciones con fotos que no corresponden o propiedades en mal estado, lo que genera mucha frustración”. Covello recordó que el año anterior fue récord en estafas y recomendó evitar supuestas oportunidades muy por debajo del mercado.

Living de un departamento de alta gama en Punta del Este, con diseño contemporáneo, espacios integrados, mobiliario premium y vista abierta al mar, uno de los productos más demandados en la temporada

La temporada en el Este volvió a confirmar la combinación de lujo, diversidad y expansión, aunque con una premisa clara: informarse bien y elegir intermediarios profesionales es la mejor inversión para unas vacaciones sin sorpresas.

“El mercado está activo, pero ya no convalidó cualquier valor: hoy se alquila lo que está bien ubicado, bien presentado y correctamente valuado”, concluyó Campbell.