Los valores parten de u$s160.000 para propiedades de tres ambientes y superan los u$s400.000 en las zonas más caras. Qué buscan las familias y cómo influye el crédito hipotecario.
En una ciudad de edificios, las casas siguen siendo muy demandadas.
El mercado de casas en la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de recuperación, aunque con diferencias importantes según el barrio, el estado de las propiedades y el perfil de los compradores. Una casa de tres ambientes tiene un precio estimativo promedio de u$s215.000 (de 80 m2), mientras que propiedades más amplias como releva Zonaprop, con cuatro ambientes y de 170 m2, oscilan en u$s302.000.
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A diferencia de los departamentos, los valores de las casas prácticamente no registraron movimientos significativos durante el último año. Relevamientos de plataformas como Zonaprop y Mercado Libre-UDESA muestran una evolución moderada de los precios de publicación en el mercado porteño. Sin embargo, algunos barrios consiguieron una mejor valorización: Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Saavedra registraron subas interanuales superiores al 4%.
El regreso del crédito hipotecario también modificó el escenario, aunque su impacto no es uniforme. Mientras algunas inmobiliarias ya registran operaciones financiadas, otras advierten que los compradores con préstamos se concentran principalmente en departamentos. Las familias que buscan una casa, en cambio, priorizan los espacios exteriores, la distribución y las posibilidades de mejorar su calidad de vida sin alejarse de sus barrios.
Andrés Jakim, de Jakim Propiedades, describió un mercado con mayor actividad respecto de los años de menor movimiento, pero todavía selectivo. A diferencia de los departamentos, cada casa presenta características particulares que dificultan establecer valores homogéneos: la ubicación, las dimensiones del terreno, el estado de conservación y las posibilidades de ampliación pesan en la decisión.
"Hoy vemos que las casas que salen al mercado con un precio razonable generan consultas y pueden venderse en plazos competitivos, mientras que aquellas que están sobrevaluadas suelen permanecer publicadas durante períodos prolongados", explicó.
El comprador es principalmente un usuario final. Se trata de familias que dejan departamentos de tres o cuatro ambientes para acceder a una propiedad con patio, jardín, terraza o espacios exteriores propios. También aparecen personas que buscan permanecer en el barrio donde ya viven, cerca de colegios, familiares y actividades habituales.
En Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Pueyrredón existe un público consolidado que valora la tranquilidad, los espacios verdes y la identidad residencial. Jakim destacó que una casa reciclada, con buenas terminaciones y espacios exteriores, puede alcanzar valores muy diferentes de otra propiedad del mismo barrio que necesite una reforma integral.
La demanda también prioriza ambientes amplios, luminosidad y espacios de trabajo dentro del hogar. Las propiedades con tres o cuatro dormitorios, patio, jardín, parrilla y cochera concentran buena parte del interés.
Jakim agregó: "En definitiva, no existe un único tipo de casa que se venda bien. Lo que determina la salida comercial es la relación entre ubicación, características, estado y precio".
En el corredor norte de la Ciudad, el panorama presenta algunas particularidades. Daniel Addario, de Addario Inmobiliaria, describió una demanda más reducida para la compra de casas, con interés concentrado en propiedades de poca antigüedad, modernas y con buenas terminaciones.
"En general los que buscan casas en la Ciudad son familias en crecimiento, con chicos, o próximos a tenerlos", explicó. Sin embargo, aclaró que no registra operaciones de este segmento con financiamiento bancario. Precisó: "No estamos registrando demanda de casas con crédito hipotecario. Los compradores que tienen créditos acordados se interesan más por departamentos".
Para Addario, las zonas con restricciones a la construcción de edificios en altura conservan un atractivo particular. Puso como ejemplo sectores de Saavedra próximos a los parques Mujica y La Copita, donde la imposibilidad de levantar edificios favorece la permanencia del perfil de casas bajas.
El estado de las propiedades también resulta determinante. Los compradores buscan casas modernas, listas para habitar y con buenos detalles constructivos. En ese contexto, las viviendas que requieren reformas importantes pierden atractivo frente a otras alternativas que permiten mudarse sin afrontar una inversión adicional.
En el corredor oeste y norte de CABA, el crédito hipotecario tiene una incidencia más visible. Lucas Bonillo, de Bonillo Centro Inmobiliario, sostuvo que el mercado registra buen movimiento, especialmente en casas, PH y departamentos de tres y cuatro ambientes.
"Principalmente familias jóvenes de tres o más integrantes. Generalmente es gente que pudo acceder a un crédito hipotecario o clientes que venden su departamento y, más ahorros, pueden hacer el saldo para una casa o PH con patio o terraza", describió.
Según su experiencia, el financiamiento ya interviene en cuatro de cada diez operaciones de compraventa de casas. "Hoy el 40% de la venta de casas son con créditos hipotecarios. Fue fundamental la llegada de los créditos para el mercado inmobiliario", afirmó. De todos modos, aclaró que quienes acceden a estos préstamos suelen ser grupos familiares con ingresos formales elevados.
Villa Pueyrredón, Parque Chas y Agronomía aparecen entre los barrios con mayor interés de quienes buscan una vivienda con entorno residencial. La cercanía de plazas, parques y escuelas, junto con la presencia de casas bajas, forma parte de los atributos que valoran los compradores.
En cuanto a los precios, Bonillo estimó que las casas de cuatro ambientes en el corredor de Parque Chas y Agronomía se ubican entre u$s300.000 y u$s450.000. Son valores que varían según el terreno, la superficie cubierta, el estado y las prestaciones de cada propiedad.
El jardín también ganó protagonismo en las búsquedas. "El que busca casas generalmente sueña con un jardín. Buscan que el jardín y la galería sean protagonistas del área social de la casa, living y cocina", explicó.
La distribución interior completa las prioridades: tres dormitorios, dos baños y espacios sociales integrados con el exterior. En cambio, las propiedades para demoler y construir generan menos interés por el peso que todavía tienen los costos de obra.
Bonillo cerró: "En general se buscan habitables y con una buena distribución. Para hacer algunas reformas estéticas pero no tan estructurales".
Casas de tres ambientes en CABA, según valores promedio de distintos portales como Mudafy, Cabaprop y Argenprop.
Villa Devoto: u$s390.000.
Villa del Parque: u$s210.000.
Villa Pueyrredón: u$s206.000.
Saavedra: u$s279.000.
Villa Santa Rita: u$s160.000.
Palermo: u$s402.000.
Núñez: u$s335.000.
Coghlan: u$s290.000.
Colegiales: u$s340.000.
Monte Castro: u$s284.000.
Barracas: u$s192.000.
Parque Patricios: u$s170.000.
Monserrat: u$s180.000.
Caballito: u$s278.000.
Flores: u$s218.000.
Parque Chas: u$s275.000.
Agronomía: u$s265.000.
Casas de cuatro ambientes en CABA
Villa Devoto: u$s450.000.
Villa del Parque: u$s363.000.
Villa Pueyrredón: u$s330.000.
Saavedra: u$s385.000.
Villa Santa Rita: u$s247.000.
Palermo: u$s490.000.
Núñez: u$s405.000.
Coghlan: u$s380.000.
Colegiales: u$s440.000.
Monte Castro: u$s370.000.
Barracas: u$s280.000.
Parque Patricios: u$s265.000.
Monserrat: u$s278.000.
Caballito: u$s370.000.
Flores: u$s300.000.
Parque Chas: u$s385.000.
Agronomía: u$s370.000.