Cuánto tarda hoy en alquilarse un departamento en CABA y qué factores explican la espera

Post DNU que derogó la normativa de 2020, la oferta creció de forma sostenida, cambió el equilibrio del mercado y el plazo para concretar una locación se extendió. Qué deben tener en cuenta los inquilinos hoy: precios actualizados, unidades más demandadas y claves para negociar.

Después de un año y medio vuelven a verse carteles de departamentos en alquiler en la ciudad. En este caso en el barrio de Belgrano

En contraste con lo que ocurría en 2023, cuando la escasez de oferta empujaba a cerrar contratos en cuestión de horas o pocos días, hoy un departamento en la Ciudad de Buenos Aires puede tardar entre 60 y 90 días en alquilarse. El cambio de escenario responde a la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, que modificó las reglas del juego y multiplicó la cantidad de propiedades disponibles (en CABA creció un 176%).

“En plena vigencia de inoportuna Ley 27.551 (sancionada en junio de 2020 y reformada en octubre de 2023 con el N°27.737), las propiedades se alquilaban en una semana como plazo máximo, debido a la escasez de oferta provocada por la sobrerregulación del Estado en los contratos entre particulares. A partir del DNU (de diciembre de 2023), que permite libertad contractual, el mercado se dinamizó y la oferta creció fuerte y sostenidamente. Eso generó una competencia entre precio y calidad, que extendió los plazos promedio a dos o tres meses”, explicó Patricio Bedetti, titular de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios.

El impacto es visible tanto en el ritmo de rotación de las propiedades como en la forma de negociar. La posibilidad de acordar condiciones sin un marco obligatorio favoreció la aparición de diversas combinaciones: contratos en pesos con ajuste trimestral o cuatrimestral por Índice de Precios al Consumidor (IPC), acuerdos en dólares sin actualización y distintos esquemas de garantías.

“La clave hoy es la flexibilidad y buena fe entre las partes para definir valor, ajuste, renovación, depósito y garantías. Ya no es indispensable un propietario como garante. Existen empresas y seguros que, por una suma de dinero, asumen ese rol”, destacó Bedetti.

Según Juan Ignacio Mel, de Mel Inmobiliario, el proceso de alquiler pasó de durar unos pocos días a extenderse entre uno y dos meses. “Hay mucha más oferta. Los inquilinos comparan precios, condiciones, frecuencia de ajuste. Algunos contratos siguen con ajustes trimestrales, otros ya son cuatrimestrales, porque la inflación mensual es más baja”, detalló.

Edgardo Turale, de Alem Propiedades, coincidió en que el plazo de colocación se alargó de forma notoria. “En la etapa anterior, la oferta duraba literalmente horas. Hoy, una propiedad puede estar publicada entre tres y cuatro semanas en promedio. El mercado volvió a un esquema de negociación directa, con mayor equilibrio entre propietarios e inquilinos”, señaló.

En este nuevo contexto, la CABA concentra cerca de 15.000 departamentos en oferta, según coinciden los operadores. La cantidad de inmuebles disponibles aumentó de forma notable desde enero de 2024 (post DNU), lo que diluyó la urgencia de los interesados y modificó los tiempos de decisión.

Igual, los costos se mantienen altos porque arrastran el impacto de la inflación acumulada en los últimos 18 meses. Recién ahora los valores suben levemente por encima de la inflación o, en algunos casos, no aumentan en el punto de partida. El problema es que miles de inquilinos todavía no recuperaron la pérdida salarial y se les dificulta afrontar los gastos de vivienda y vida cotidiana.

Qué se alquila y cuánto cuesta

En términos de demanda, las unidades más buscadas son las de dos y tres ambientes. La razón principal es el equilibrio entre superficie y precio. Los monoambientes tienen menor salida porque hay más oferta relativa, y los departamentos de cuatro ambientes o más requieren un poder adquisitivo que no abunda.

“Lo más demandado son los dos ambientes, ideales para jóvenes, parejas o quienes se independizan. Se alquilan entre $400.000 y $550.000, según el barrio y el estado de conservación. Los tres ambientes, pensados para familias pequeñas o parejas que trabajan desde casa, están entre $600.000 y $750.000. Los cuatro ambientes, más escasos, se ubican entre $800.000 y $1.000.000, o más si tienen cochera, amenities o buena ubicación”, enumeró Bedetti.

Los departamentos de 3 ambientes entre los más solicitados para alquilar

En zonas como Belgrano y Núñez, Mel indicó que los monoambientes a estrenar rondan los $550.000 mensuales, aunque en unidades usadas el precio puede variar según la antigüedad. Para los dos ambientes, el rango es de $700.000 a $750.000, y para tres ambientes parte desde 1.100.000 pesos.

“Si nos vamos a zonas como Villa Urquiza, esos valores bajan entre 5% y 7%”, agregó. La ubicación, la antigüedad del edificio, las expensas y los servicios adicionales son los factores que terminan de definir el precio final.

Turale, por su parte, mencionó que en el corredor norte de CABA los departamentos de dos ambientes promedian los $650.000. Los tres ambientes alcanzan los $950.000 y los de cuatro ambientes se ubican en torno a los $1.250.000.

En todos los casos, los operadores remarcan que el mercado dejó de mostrar rigidez en los valores de publicación. “Debido a la sobreoferta, los precios ya no son estáticos. Se abre una negociación entre inquilino y propietario, a cargo del profesional interviniente”, subrayó Bedetti.

Consejos para inquilinos

Los especialistas coinciden en que la clave para los inquilinos está en observar con atención varios puntos antes de firmar. Entre ellos: el precio de arranque, la frecuencia de actualización, el índice utilizado para el ajuste, el estado general de la unidad, las expensas y las condiciones contractuales.

“Hoy el mercado tiende de nuevo a ajustes cuatrimestrales. El índice más utilizado es el IPC, que es transparente y más representativo que otras alternativas. También es importante revisar la evolución de las expensas en los últimos meses para detectar si puede haber subas por fuera de la inflación”, detalló Mel.

Turale consideró prioritario que el contrato refleje de forma clara los derechos y obligaciones de ambas partes. “Hoy se cierran contratos por plazos más cortos, aunque hay una tendencia a volver a los 24 meses. Es fundamental detallar las condiciones de uso de la propiedad para evitar malentendidos”, remarcó.

En un mercado con mayor disponibilidad y opciones, la elección de una vivienda ya no se toma con apuro. La posibilidad de comparar, negociar y proyectar un contrato que se adapte a la realidad de cada parte se volvió el nuevo eje del proceso de alquiler en CABA.