Alquileres en CABA: advierten que la oferta aumentó 176% y los precios bajaron 34%

El peso del impuesto a los sellos en CABA y la expectativa de los “dólares colchón”, son algunos de los temas conversados con Marta Liotto, representante del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

De la oferta para viviendas en CABA, el 96% son departamentos y el resto casas y PH.

El último año y medio, la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 176% y hubo una baja en el precio de los alquileres en términos reales del 34%. Así lo señaló Marta Liotto, del Colegio Inmobiliario en un reportaje concedido a Ámbito.

Está aumentando la compra de viviendas mediante créditos hipotecarios. El valor de la compra del metro cuadrado en la Capital se ubica en promedio en unos u$s2.300 dependiendo del barrio.

El peso del impuesto a los sellos en CABA y la expectativa de los “dólares colchón”, son algunos de los temas conversados con la representante del sector.

Marta Liotto, del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Periodista: ¿Cómo está el sector inmobiliario en materia de alquileres?

Marta Liotto: El último año y medio, la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 176%, con un aumento del 10,87% el último mes. Con estos valores estamos ante un mercado en el cual el volumen de oferta satisface correctamente todo lo que se demanda.

Podemos agregar que, de la oferta para vivienda, el 96% son departamentos y el resto casas y PH. En seis barrios se concentra el 56% de la oferta para alquiler de vivienda y el barrio con más oferta es Palermo, que tiene más de 21% del total de la Ciudad.

Con respecto a los precios de los alquileres, desde enero de 2024 hasta marzo del 2025 inclusive, hubo una baja en el precio de los alquileres en términos reales del 34%. Esto quiere decir que, aunque han tenido lógicos aumentos nominales, los alquileres se apreciaron en menor medida que el resto de los bienes y servicios de la economía.

Ya se observan contraofertas por parte de los inquilinos que, en su mayoría, son aceptadas por los propietarios. Y las condiciones de los alquileres son en 24 meses, en general en pesos y se ajustan trimestralmente por IPC. Tanto en viviendas como oficinas y locales.

Respecto a los alquileres comerciales, la verdad es que la oferta sigue estable. En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, hoy tenemos publicados 1.865 locales que representan alrededor de un cuarto de la totalidad de locales que hay. Es 2,5% menos que el mes anterior, lo que implica que se fueron alquilando más locales. Esto expresa la reactivación económica en el país y en la Ciudad.

Respecto a las oficinas, hay publicadas 5.245 que es un 1% menos que el mes anterior. Esto implica que se sigue absorbiendo oferta. Del total de la oferta de oficinas, el 53% se encuentra en alquiler y el resto en venta.

P.: ¿Cuánto cuesta en promedio un alquiler de 2 y 3 ambientes (lo más económico y lo más caro)?

M.L.: La Capital Federal es muy grande. En sus 48 barrios oficiales y 15 comunas hay unidades para todos los gustos. Hay mucha oferta en cualquier barrio y esto afecta la magnitud de los precios.

Por ejemplo, en dos ambientes, un valor promedio bajo está alrededor de los $300.000, siempre en barrios más “tranquilos” de la Ciudad de Buenos Aires, como Flores, San Cristóbal, etcétera. Y los precios más elevados en la Ciudad de Buenos Aires podrían ser, en dos ambientes, entre u$s5.000 y u$s6.000, la mayoría de los cuales están en Puerto Madero, Belgrano, entre otros barrios.

Los tres ambientes en alquiler con valores más altos se encuentran en torno de los u$s7.500 a u$s8.000, siempre en zonas de Puerto Madero, más que nada. Y los más baratos de tres ambientes están en Congreso, San Nicolás y Villa Lugano, y pueden conseguirse entre $450.000 y $500.000.

P.: ¿Y los locales?

M.L.: Respecto a los alquileres comerciales, la verdad es que la oferta sigue estable. En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, hoy tenemos publicados 1.865 locales que representan alrededor de un cuarto de la totalidad de locales que hay. Es 2,5% menos que el mes anterior, lo que implica que se fueron alquilando más locales. Esto expresa la reactivación económica en el país y en la Ciudad.

Respecto a las oficinas, hay publicadas 5.245 que es un 1% menos que el mes anterior. Esto implica que se sigue absorbiendo oferta. Del total de la oferta de oficinas, el 53% se encuentra en alquiler y el resto en venta.

Los alquileres de locales comerciales, los más baratos (se ubican en aproximadamente 1 millón de pesos, en promedio en zonas como Parque Patricios o en algunas del Centro.

La realidad es que el mercado de locales es muy disperso y el valor siempre depende si está ubicado en un centro comercial a cielo abierto o no, entre muchos otros factores, como la superficie, las características de cada uno, etcétera.

En el rango de los más caros (que pueden ir desde los u$s5.000 hasta los u$s8.000 o, incluso, u$s10.000, dependiendo de la zona), están las avenidas Cabildo, Santa Fe y alguna otra zona de Palermo.

P: ¿Cuáles son las zonas más demandadas?:

M.L.: Las zonas más demandadas, tanto para alquiler como para compraventa, son aquellas que tienen mayor infraestructura, espacios verdes, seguridad, centros comerciales, etcétera. Y son siempre Palermo, Belgrano, Barrio Norte, Recoleta, Caballito y Puerto Madero.

Compraventa de inmuebles

P.: ¿En qué valores se ubica el precio promedio del metro cuadrado para la compra de propiedades?

M.L.: El valor de metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires en promedio está en u$s2.350 aproximadamente. Hay que tener en cuenta que existen 48 barrios oficiales entre los cuales en algunos barrios se consiguen el metro a u$s1.000 y otros a u$s6.000, con lo cual cada barrio tiene diferente volumen de demanda y oferta, diferente infraestructura y por ende tienen diferente valor de cierre en metro cuadrado. Hay muchísimas tipologías y el valor depende de muchos factores, pero podría estimarse el precio promedio en u$s2.350.

P.: ¿Conviene hoy comprar un inmueble?, ¿por qué?

M.L.: Hoy conviene comprar un inmueble porque se podrá adquirir más metros cuadrados que mañana. El valor del metro cuadrado sigue barato, y tiene potencial de crecimiento en los próximos meses. Sobre todo, con el valor de reposición, dado que el costo de construcción está alto. Esto indica que, junto a otras variables como el crédito hipotecario y el banqueo, le dan impulso a la demanda.

P.: ¿Es cierto que están subiendo los precios, por qué?

M.L.: Los precios están subiendo, pero muy lentamente. Y es un precio muy atrasado en la economía, de los que menos subió respecto al resto de los bienes y servicios de la economía. Está impulsado por el crédito hipotecario y blanqueo. Estaba restringido en los últimos años por el tema de que no se podía acceder a cambiar divisas y no se podía ahorrar, pero ahora sí, De hecho, el último año se incrementó un 100% el salario en dólares, con lo cual todo esto genera incremento de demanda y una suba de precios. Además, que el valor de metro cuadrado de construcción, que es el llamado valor de reposición, está sumamente elevado.

P: ¿Cuántas operaciones se llevan a cabo a través de préstamos hipotecarios?

M.L.: En la Ciudad de Buenos Aires estamos en un promedio de mil operaciones con crédito hipotecario mensuales, que implican un impacto en el volumen vendido. Las operaciones que más se realizan con este tipo de herramientas son las de hasta u$s120.000.

P.: ¿Usted cree que habrá un boom de préstamos hipotecarios?

M.L.: Si se mantienen las condiciones macroeconómicas, tipo de cambio estable, infracción a la baja, recuperación del salario real (el salario medio de dólares), podemos prever que el uso de esas herramientas seguirá creciendo.

Para que eso pueda darse, lo importante es que no haya cambios en las condiciones por parte de los bancos. Es importante remarcar esto porque últimamente muchos bancos han subido las tasas de ingreso porque hay pocos pesos en el mercado. Eso atenta contra la proliferación de los créditos hipotecarios.

La realidad es que esperamos que la adquisición de viviendas mediante créditos siga incrementándose, superando la barrera de los 1.500 créditos mensuales en los próximos 3 o 4 meses, siempre y cuando no se modifiquen las condiciones macroeconómicas, que son las que permiten el acceso a los créditos.

P.: ¿Qué tramites o requisitos habría que eliminar para facilitar y bajar los costos de las transacciones inmobiliarias?

M.L.: Esta es una pregunta sumamente compleja ya que el acceso a las operaciones requiere de servicios profesionales que dan garantía de estas y, en general, la mayoría de los costos no son tan influyentes.

P.: ¿Hay algún impuesto que encarezca la compraventa?

M.L.: El gasto que más impacto tiene es el Impuesto a los Sellos. Específicamente en la Ciudad de Buenos Aires la alícuota es sumamente elevada e impacta mucho en los costos. Ese es un impuesto que se debería eliminar la Ciudad porque en los casos en que el comprador ya posee un inmueble registrado en CABA, impacta fuertemente en el contra precio.

¿Qué se espera que pase con los dólares del colchón"?

P.: ¿Qué requisitos tienen las inmobiliarias para controlar el origen de los fondos en la compra o alquiler de una propiedad?

M.L.: Los Corredores Inmobiliarios somos agentes de información ante la UIF y tienen que aplicar las normativas muy fuertemente, buscando que haya una relación entre la operación y la situación económica patrimonial de los intervinientes.

Hay varios regímenes de información y sistemas que completar todos los meses, y varios reportes que hacer. Pero, en resumen, el operador inmobiliario debe conocer a los intervinientes de la operación.

P.: El Gobierno anunció una serie de medidas para que se puedan utilizar fondos no declarados. ¿Qué se debería derogar para que se puedan usar en una transacción inmobiliaria?

M.L.: Con respecto a las medidas anunciadas por el gobierno para poder usar fondos que no están declarados, hay que modificar todo lo que tiene que ver con temas fiscales, que no se pueda ir para atrás y querer cobrarle a la gente por los ingresos no declarados, Ganancias o IVA, porque esos serían montos inmensos.

Es importante marcar que hay muchas cuestiones (muchas de ellas, leyes que deben pasar por el Congreso) que se deberán cambiar para darle seguridad a la gente y puedan usar su dinero tranquilamente.

Solo por dar un ejemplo, en el blanqueo del año pasado (que fue muy efectivo) se indicó que quienes se adherían al régimen no podrían volver a exteriorizar fondos hasta 2038. ¿En qué situación quedan esas personas si les quedó algún saldo por blanquear? Parece un detalle menor, pero son temas que habrá que abordar para que las medidas sean efectivas.

P.: ¿Observan más oferta de obras en pozo?

M.L.: Percibimos una oferta estable, sin un incremento considerable ni una caída abrupta. Hay que tener mucha precaución al momento de lanzar un desarrollo en preventa porque si bien en la foto de hoy el costo de la construcción puede ser alto, un desarrollo lleva 24 o 36 meses, es una película y el costo prorrateado en esos dos o tres años será menor que el que vemos hoy.

P.: ¿Cómo evaluaría la actividad del sector inmobiliario?

M.L.: Hoy la actividad del sector inmobiliario es bastante buena, el mercado está yendo a luces verdes, así que está dinámico, está en crecimiento. De continuar en esa línea (y los inmobiliarios creemos que será así) la situación seguirá en alza, tanto en compraventas como en alquileres y en el uso de créditos hipotecarios.