El avance territorial preocupa por el impacto que genera la construcción de viviendas, la infraestructura y los servicios. Qué zonas ganan protagonismo.
El crecimiento del mercado inmobiliario metropolitano plantea nuevos desafíos para la construcción de viviendas, el acceso a servicios y la planificación urbana
La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) atraviesa una transformación silenciosa que empieza a modificar el mapa inmobiliario de largo plazo. En apenas siete años, la superficie urbanizada pasó de 2.858 a 2.994 km2, un incremento de 135 km2, equivalente al tamaño de los aglomerados de Salta o Neuquén. El dato surge de un nuevo informe de la Fundación Tejido Urbano, que relevó la evolución de la mancha urbana entre 2018 y 2025.
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Aunque el crecimiento relativo de la RMBA fue menor al registrado por otros grandes aglomerados del país, el volumen absoluto de territorio incorporado resulta significativo. La expansión alcanzó 4,7% en el período, a un ritmo promedio de 0,7% anual. En el último año relevado, la región sumó otros 34 km2 de superficie urbanizada, con un incremento de 1,2%.
El fenómeno abre una pregunta central para el mercado inmobiliario: ¿qué ocurre con CABA mientras el Gran Buenos Aires incorpora suelo en sus bordes? La respuesta no apunta a un simple traslado de la demanda porteña hacia el conurbano. Según Julián Insúa, investigador de la Fundación Tejido Urbano, se trata de mercados que mantienen lógicas diferentes y que, antes que converger, tienden a segmentarse.
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con un territorio prácticamente consolidado. Por eso, su crecimiento inmobiliario depende en buena medida de la construcción sobre edificaciones existentes, la renovación urbana y el aprovechamiento de vacíos dentro de la trama urbana. Más del 80% de la construcción porteña corresponde a viviendas nuevas en edificios, de acuerdo con estudios de Tejido Urbano citados en el informe.
En el GBA, en cambio, todavía existe una enorme superficie disponible para transformar suelo rural en suelo urbano. Pero esa disponibilidad no significa que cualquier terreno barato pueda competir con CABA.
“El valor del suelo refleja las condiciones de atractividad de un lugar y cuanto más diversa y potente es la demanda, mayor valor puede alcanzar”, planteó Insúa. Por eso, el menor precio de los terrenos periféricos no implica necesariamente una oportunidad equivalente a la que ofrece un lote dentro de la Ciudad.
En otras palabras, el mercado metropolitano funciona con varios mapas superpuestos. Uno corresponde a la vivienda de baja densidad en la periferia; otro, a las zonas consolidadas; también aparecen los corredores corporativos, los centros comerciales y los nuevos desarrollos residenciales vinculados con autopistas.
El cambio más visible aparece en la distribución territorial de la oferta de suelo. Hace dos décadas, la mayor parte de las oportunidades se concentraba en el corredor norte, con Pilar, Tigre y Escobar como protagonistas. En los últimos años ganaron presencia partidos del sur y del oeste, entre ellos La Plata, Moreno, General Rodríguez, San Vicente y Luján.
Un dato permite observar el giro con mayor claridad: en 2006, más de la mitad de la oferta de suelo se concentraba en Pilar, Tigre y Escobar. En 2026, la distribución resulta mucho más extendida hacia otros sectores del conurbano, según el análisis de Tejido Urbano.
También cambió el mapa de los barrios cerrados. En 2006, Pilar concentraba 50% de la oferta, seguido por Escobar, con 21%, Tigre, con 15%, y San Isidro, con 5%. Para 2026, la oferta se desplazó hacia otros corredores:
El dato no implica que el norte haya perdido relevancia, sino que la expansión inmobiliaria periférica sumó nuevos territorios y amplió el abanico de localizaciones.
El crecimiento de la mancha urbana tampoco se distribuye de manera uniforme. La mayor expansión absoluta durante el período se concentra en La Plata, Escobar y La Matanza. En términos relativos respecto de sus superficies urbanizadas, el avance resultó especialmente fuerte en Brandsen, Zárate, San Vicente, Cañuelas, Presidente Perón, Marcos Paz y Ezeiza.
La característica común de buena parte de estos procesos es la incorporación de grandes superficies con baja densidad. Los barrios privados ocupan una porción relevante de la nueva superficie, junto con parques industriales, clubes, espacios de esparcimiento, haras urbanos y otros emprendimientos cerrados.
Los loteos de menor escala y los barrios populares también aportan a la expansión, aunque mediante parcelas individuales que incorporan superficie de manera más gradual.
El problema aparece cuando el crecimiento territorial supera la capacidad de la infraestructura para acompañarlo. El informe de Tejido Urbano advierte que la expansión horizontal implica un uso menos eficiente del suelo urbanizado, mayores costos para las redes de infraestructura y servicios y efectos ambientales.
La situación adquiere otra dimensión cuando se observa la relación entre superficie y población. La RMBA no solo amplió su territorio: también incrementó su población estimada. Entre 2018 y 2025, el aumento demográfico llegó a 6,4%, con un ritmo anual cercano a 0,9%.
Sin embargo, el crecimiento territorial no siempre acompaña el aumento de habitantes con la misma intensidad. Allí aparece uno de los principales desafíos para la planificación metropolitana.
La expansión hacia áreas cada vez más alejadas puede generar una ciudad con mayores distancias entre vivienda, empleo, educación, comercio y servicios. Cuando esos nuevos habitantes dependen de los grandes corredores viales para sus desplazamientos, el resultado también repercute sobre CABA y las zonas consolidadas.
“Las expansiones cada vez más periféricas potencian los ejes de movilidad, fundamentalmente las autopistas, que tendencialmente continuarán sumando vehículos”, explicó Insúa.
San Vicente y General Rodríguez aparecen como ejemplos relevantes de la transformación del mapa residencial. Ambos partidos registraron un crecimiento poblacional superior al 60% entre 2010 y 2022, pero parten de una situación de baja cobertura de servicios, baja densidad y escasa concentración de empleos.
El contraste entre crecimiento demográfico y condiciones urbanas obliga a mirar más allá del precio del terreno. Un lote puede resultar atractivo por su valor relativo, pero la decisión residencial también depende del acceso al agua, cloacas, electricidad, transporte, escuelas, centros de salud, comercios y empleo.
Insua ubicó allí uno de los principales riesgos del proceso: la expansión puede prolongar déficits habitacionales y de infraestructura si la conversión de suelo rural en urbano no ocurre dentro de una planificación integral.
Para el investigador, el proceso debería contemplar infraestructura, transporte, equipamiento, distribución del empleo y un esquema que permita repartir los costos entre el Estado y los privados. Si la urbanización llega primero y la infraestructura después, los municipios reciben una carga que puede resultar difícil de financiar.
El mismo problema aparece en otros municipios con fuerte crecimiento, como Moreno, José C. Paz, Ezeiza y Tigre, que también presentan déficits importantes de servicios básicos.
Algunos de los datos que permiten dimensionar el fenómeno:
El informe nacional permite, además, poner el caso metropolitano en contexto. Los 34 aglomerados analizados sumaron 374 km2 de superficie urbanizada entre 2018 y 2025, con una expansión de 6,4%. La RMBA, pese a su enorme escala, creció 4,7%.
El mercado inmobiliario encuentra oportunidades en la expansión del GBA, con tierra disponible para viviendas, barrios privados, loteos y parques industriales. Pero sumar superficie urbana no garantiza un desarrollo equilibrado.
El riesgo aparece cuando las nuevas viviendas no cuentan con infraestructura y servicios suficientes, los empleos quedan lejos de las zonas residenciales y el automóvil se vuelve casi indispensable. La Fundación Tejido Urbano también advierte sobre mayores costos para los municipios y posibles problemas ambientales, como inundaciones, impermeabilización del suelo y presión sobre las napas.
Aunque CABA y el GBA responden a mercados diferentes, una periferia cada vez más extensa puede generar más viajes hacia la Ciudad, congestión y presión sobre el transporte metropolitano.
Así, el futuro mapa inmobiliario dependerá no solo de dónde exista tierra disponible, sino de dónde puedan construirse viviendas con infraestructura, empleo, transporte y servicios.
“Existe el riesgo de que la expansión termine generando ciudades más extensas, pero menos densas y más costosas de sostener en tanto no sea un proceso planificado”, resumió Insua. El desafío será transformar esa nueva tierra urbana en ciudades completas y conectadas, concluyó.