Con más de 54.000 viviendas en obra, la Ciudad ajusta la plusvalía urbana, busca reducir trabas y apuesta a revitalizar el área céntrica y el Pasaje Carabelas.
El Microcentro porteño busca recuperar su dinamismo con nuevos proyectos residenciales, reconversión de oficinas y propuestas comerciales para atraer habitantes e inversiones a una zona golpeada desde la pandemia
El Microcentro porteño busca recuperar el protagonismo que perdió tras la pandemia, con menos oficinas ocupadas, comercios afectados y menor circulación fuera del horario laboral. La reconversión residencial y de usos mixtos aparece como una alternativa.
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Desde el Gobierno porteño (Jorge Macri impulsa un proyecto potenciado en la IA) , la estrategia apunta a atraer inversiones, actualizar herramientas normativas y reducir trabas administrativas. La secretaria de Gestión y Desarrollo Urbano, Agustina Olivero Majdalani, puso esos objetivos entre las prioridades de su gestión.
Uno de los cambios alcanza a la plusvalía urbana, cuyo cálculo quedó desfasado por la evolución de las variables macroeconómicas. Según explicó la funcionaria, esto elevó los costos en pesos sin una correspondencia con los valores de venta de las propiedades, expresados en dólares.
"Eso se tradujo en montos que no reflejaban la realidad, generando mayor costo en la actividad de la construcción (más costo en pesos, mismo valor de venta en dólares) y un retraso importante en la ejecución de proyectos", comentó Olivero Majdalani.
La respuesta oficial fue revisar el instrumento para evitar que pierda su función como mecanismo de recuperación de valor urbano, pero sin convertirse en un obstáculo para la actividad. La modificación establece que se compute el 70% del valor de incidencia del suelo y que la actualización semestral tome como referencia un promedio entre UVA y dólar oficial del Banco Nación. El nuevo esquema comenzará a regir en 2027 y busca corregir las distorsiones que generaba la actualización anterior.
Para la Secretaría, el objetivo es recuperar previsibilidad y permitir que más proyectos puedan avanzar hasta la etapa de escrituración y acceso al crédito. La funcionaria consideró que el impacto no se limita al costo de una obra: también puede contribuir a ampliar la oferta de inmuebles disponibles en el mercado.
El debate sobre la plusvalía está relacionado con otro punto central de la política urbana: qué recibe la Ciudad a cambio de habilitar metros cuadrados adicionales. La gestión busca que los beneficios normativos tengan una contraprestación concreta y que los compromisos de los privados puedan verificarse.
"Cuando la Ciudad habilita a construir metros adicionales se genera un valor y, como parte de la medida, algo de ese valor tiene que volver a la Ciudad", planteó. En ese sentido, mencionó los convenios urbanísticos, la capacidad constructiva adicional y los instrumentos de captura de plusvalía previstos en la normativa.
Actualmente, el Microcentro porteño cuenta con 14 proyectos de reconversión en marcha y tres ya terminados, de acuerdo con datos del Ministerio de Desarrollo Económico de la Ciudad que encabeza Hernán Lombardi, correspondientes a noviembre de 2026. Las iniciativas se desarrollan en el marco del Régimen de Transformación del Área Céntrica (Ley 6.508) y suman más de 1.700 unidades residenciales, desde monoambientes hasta departamentos de cuatro ambientes, además de residencias estudiantiles y propuestas de coliving.
La transformación también contempla nuevos locales comerciales y gastronómicos en las plantas bajas, una sede universitaria, un espacio cultural y sectores de acceso público. Entre los proyectos finalizados figuran tres locales gastronómicos, ubicados en avenida de Mayo 702, Florida 986 y avenida Corrientes 880.
Los 14 proyectos de reconversión en marcha son:
• Edificio del Plata: Carlos Pellegrini 211.
• Grande Campus: Adolfo Alsina 718-742.
• MTA 960: Marcelo T. de Alvear 960.
• Art Tower: Alsina 902, esquina Tacuarí.
• Alto Tucumán: Tucumán 780.
• Tucumán 690: esquina Maipú.
• Sede Universidad del CEMA: Suipacha 652-664.
• Arthaus: Bartolomé Mitre 434.
• Coliving Roque Sáenz Peña: 660.
• Palacio Rams: Chacabuco 101-129.
• Paraguay 901.
• Sarmiento 334.
• Bartolomé Mitre 523.
La cartera de proyectos muestra que la reconversión no se limita a transformar antiguas oficinas en departamentos: también busca incorporar nuevos servicios, propuestas educativas, espacios culturales y actividad comercial para recuperar el movimiento del área central durante todo el día.
Desde el sector privado, el diagnóstico es menos optimista. Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, entidad que agrupa a desarrolladoras, consideró que el Microcentro todavía no encontró una identidad que reemplace la actividad administrativa y corporativa que perdió tras la pandemia.
"El Microcentro todavía no encontró una identidad que reemplace la dinámica que tenía cuando concentraba gran parte de la actividad administrativa y corporativa de la Ciudad. Hubo iniciativas y proyectos puntuales, pero la transformación aún no alcanzó la escala necesaria para modificar estructuralmente el funcionamiento del área", sostuvo.
Para Levrio, los edificios vacíos o subutilizados también reflejan una regulación que no acompañó los cambios del mercado. Incluso habilitar comercios puede resultar más difícil, incierto y costoso que en otros barrios porteños.
Sin embargo, destacó que la zona conserva ventajas por su centralidad, conectividad e infraestructura. Consideró que la recuperación debe combinar viviendas, oficinas, comercios, gastronomía y servicios, sin depender de una única actividad. En particular, identificó oportunidades en el alquiler residencial, con potencial para atraer a jóvenes y adultos mayores que buscan cercanía al transporte y los servicios.
El directivo también advirtió que no todos los edificios pueden reconvertirse en viviendas. La iluminación, la ventilación y las características de las construcciones existentes condicionan las posibilidades de cada proyecto.
Uno de los principales obstáculos son los plazos. Según sus estimaciones, mientras una demolición y obra nueva en el corredor norte puede demandar unos 12 meses de trámites, una reconversión en el Microcentro requiere al menos 24 meses en un escenario favorable, aunque consideró razonable prever hasta 36 meses.
A esto se suma el costo de adquisición: comprar un edificio existente puede representar alrededor del 60% de la inversión total, frente al 20% que demanda la compra de un terreno para una obra nueva. Por eso, reclamó reglas generales que reduzcan las barreras y faciliten las intervenciones, además de soluciones para los inmuebles con propiedad horizontal.
Sobre el futuro corporativo, Levrio sostuvo que las oficinas deben seguir como parte de la transformación. Sectores como Catalinas mantienen atractivo para empresas que buscan espacios modernos, mientras que parte del stock antiguo podría encontrar oportunidades en otros usos. "La actividad corporativa aporta empleo, consumo y movimiento, y un Microcentro residencial no debería construirse a costa de expulsarla", señaló.
También reclamó inversiones públicas en higiene, seguridad, espacio público y servicios urbanos. Entre sus propuestas mencionó convertir algunas trazas de bajo uso, como las diagonales, en parques lineales y soterrar contenedores de residuos. A su criterio, la recuperación necesita una estrategia sostenida que combine mejoras urbanas, reglas estables y menos trabas para la inversión privada.
Uno de los proyectos privados que busca darle otra escala a la transformación es el del Edificio del Plata, impulsado por IRSA. El inmueble, ubicado a pasos del Obelisco y delimitado por las calles Perón, Carlos Pellegrini, Sarmiento y el Pasaje Carabelas, fue durante décadas una referencia del centro porteño. Su historia se remonta a la iniciativa municipal de 1947 para construir un edificio de oficinas y un mercado en la planta baja. El antiguo Mercado del Plata fue demolido en 1950 y la construcción actual concluyó en 1961.
El proyecto prevé reconvertir sus aproximadamente 60.000 m2 en un complejo residencial con 721 unidades de uno, dos y tres ambientes, además de dúplex. El diseño corresponde al estudio Aisenson Arquitectos y contempla locales comerciales en la planta baja sobre Carlos Pellegrini y el Pasaje Carabelas, con la intención de desarrollar allí un nuevo polo gastronómico.
La propuesta también incluye espacios verdes en el pasaje, amenities, piscinas, gimnasio, coworking, salón de usos múltiples y un rooftop bar con vistas al Obelisco. El edificio fue sede de Casa FOA en 2024, durante la edición número 40 de la exposición de arquitectura y diseño.
La comercialización contempla un anticipo desde u$s20.000 y un saldo en cuotas sujeto a evaluación crediticia y a las condiciones de contratación de la entidad financiera. Los primeros trabajos ya comenzaron con la demolición de los subsuelos.
Otro de los ejes de la gestión de la Secretaría de Desarrollo Urbano apunta a reducir la burocracia que afecta a las obras. Olivero Majdalani consideró que la simplificación administrativa es una condición necesaria para recuperar la confianza del sector privado y acelerar los proyectos que ya cuentan con aprobación.
En esa línea, destacó la digitalización de los procedimientos mediante la plataforma Trámites a Distancia (TAD) y el Sistema de Gestión Urbana Inteligente, que unificó las áreas de Registro de Obras y de Interpretación Urbanística. El esquema establece circuitos definidos, plazos concretos y verificaciones técnicas en cada etapa. Desde 2026, además, la Secretaría incorporó herramientas de inteligencia artificial para agilizar revisiones y reducir errores.
Uno de los problemas que expuso Olivero Majdalani son los 4.800 departamentos nuevos que no pueden escriturarse por demoras en Catastro, una situación que también impide a compradores acceder al crédito hipotecario. El inconveniente involucra 447 planos. "Para resolverlo estamos aumentando la capacidad de gestión", explicó.
La Secretaría también trabaja en ampliar la información de Ciudad 3D para que propietarios y desarrolladores puedan conocer qué construir en parcelas irregulares. Además, busca implementar la capacidad constructiva adicional para atraer inversiones al sur y mejorar el seguimiento de las contraprestaciones privadas.
Sobre el Código Urbanístico, recordó que la próxima revisión integral será en 2028. Mientras tanto, la gestión se concentra en aplicar la normativa vigente. Actualmente, CABA tiene más de 54.000 viviendas en obra y permisos de construcción en niveles similares a los de 2025.
La agenda también incluye el Plan de Fachadas, la recuperación de edificios paralizados en Belgrano, Núñez y La Boca, y proyectos como Ramblas del Plata, la modernización del Autódromo y la transformación del Golf Club José Jurado, en Villa Lugano.
Olivero Majdalani sostuvo que la prioridad será profundizar la agilidad administrativa y la previsibilidad para el sector. Concluyó: "Cuando las reglas son claras y los tiempos se cumplen, se construye más y mejor".