Transformación del Microcentro: hay 17 proyectos por u$s381 millones y Jorge Macri busca crear el Distrito IA

Luego de la suspensión temporal de proyectos en 2024, el plan de reconversión del área céntrica continúa adelante. Con créditos para reconstruir oficinas en viviendas buscan atraer residentes, aunque el alquiler temporario juega su juego. En paralelo, Jorge Macri redacta un proyecto para atraer empresas que utilizan inteligencia artificial. La voz de la oposición sobre ambos planes.

Avanza la reconversión del polígono circunscripto entre las avenidas Santa Fe, Belgrano, del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

Pese a las marchas y contramarchas, la transformación del Microcentro de la Ciudad de Buenos Aires sigue su curso. A la reconversión en zona residencial con la reconstrucción de oficinas en viviendas, la peatonalización de calles y la incorporación de comercios y nuevos medios de transporte, se sumará en los próximos meses un proyecto del jefe de Gobierno, Jorge Macri, para crear allí un Distrito de Inteligencia Artificial (IA). La oposición peronista pone la mira en ambas iniciativas. Qué dicen los números.

En diciembre del 2021, la Legislatura porteña sancionó con 37 votos a favor (Vamos Juntos, UCR, socialismo y GEN) y 18 en contra (PJ y la FIT) la ley 6508 de “Transformación del Área Céntrica de la Ciudad de Buenos Aires”, un polígono geográfico circunscripto entre las avenidas Santa Fe, Belgrano, del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

El core de la norma, que tomó como base un proyecto de autoría del exlegislador peronista Manuel Socías —que luego sufrió amplias modificaciones—, apunta a convertir la zona en un área “urbana residencial, inteligente y sostenible” otorgando beneficios impositivos a quienes inviertan en proyectos de “reforma, renovación, transformación, ampliación y/o rehabilitación de inmuebles” para “mejorar la habitabilidad, la cohesión social y el reequilibrio territorial”.

Originalmente, el texto se impulsó para hacer frente a la drástica caída de la circulación de personas en la zona y al aumento de vacancias en oficinas que se produjo a partir de la pandemia del Covid-19. A raíz de las restricciones sanitarias y el aumento del teletrabajo, grandes y pequeñas empresas abandonaron la zona, que poco a poco fue perdiendo su habitual vitalidad.

Por ese motivo, el proyecto de Socías proponía planificar "una nueva dinámica urbana" mediante la generación de un stock de viviendas "destinadas al alquiler residencial y permanente para familias de ingresos medios" con el fin de reactivar la zona mediante la creación de "un mercado formal de alquileres administrado en conjunto por el Estado y los propietarios de las unidades".

Contemplaba también la creación del “Fondo de Garantía del Programa de Reconversión Edilicia del Centro Porteño” para el otorgamiento de créditos a personas propietarias e inquilinos destinados a la transformación de oficinas en viviendas para alquiler. Sin embargo, la ley fue sancionada con amplias modificaciones y el denominado fondo PROGRECEN no se incluyó en la redacción final, lo que motivó el rechazo del bloque peronista al momento de la votación.

Con cambios, la ley salió. Luego, el decreto 138, firmado por Horacio Rodríguez Larreta en 2022, aprobó su reglamentación, mientras que la Resolución N° 325 del mismo año encomendó a la Unidad de Coordinación Gestión de Políticas Productivas el otorgamiento de los beneficios. Luego, conforme fueron pasando los meses, comenzaron a llegar los proyectos. La fecha límite de presentación que estipulaba la ley era enero de 2024.

El texto final de la ley determinó una serie de requisitos para acceder a los beneficios impositivos. Por ejemplo, un proyecto de reconversión debe destinar "al menos un treinta por ciento (30%) de la superficie total del inmueble a viviendas y/o a las actividades estratégicas”, entre las que se mencionan a los centros de educación y de enseñanzas de idiomas, residencias universitarias, comunitarias y geriátricas; instalaciones deportivas, gimnasios y natatorios; centros de estética; lavanderías y tintorerías; centros veterinarios; restaurantes; centros de esparcimiento y formación social y cultural; centros médicos,de salud general y ferreterías.

Al acceder al plan, los desarrolladores pueden hacerse del beneficio de utilizar hasta el 50% del monto invertido como pago a cuenta en Ingresos Brutos, que puede extenderse hasta el 70% si se cumplen una serie de requisitos previstos por la ley. Además, se exceptúa en su totalidad del pago de todos los Derechos de Delineación y Construcción, Derechos por Capacidad Constructiva Aplicable, Transferible y Tasa de Verificación de Obra. Durante los primeros dos años de vigencia de la ley se exceptuó del pago de IIBB a los ingresos derivados de actividades estratégicas.

Con el cambio de gestión local, el jefe de Gobierno, Jorge Macri, pausó su implementación para revisar una por una las iniciativas presentadas. El 18 de junio de 2024 se suspendieron las pre-aprobaciones y las aprobaciones de proyectos de reconversión presentados ya que, según consideraron en su momento, la reglamentación de la ley abría el grifo de los beneficios de "manera excesiva en favor de los desarrolladores inmobiliarios".

Entre los motivos que esgrimieron en su momento para hacer una revisión caso por caso de los proyectos aprobados por la administración previa mencionaban la ausencia de curvas de inversión, plazos de ejecución y el porcentaje de metro cuadrado que se debía reintegrar.

Reconversión del Microcentro: 17 proyectos por más de u$s381 millones

En total eran 22 iniciativas que hasta ese momento no estaban en marcha y que fueron analizadas por el Gobierno porteño. "Nos juntamos con todos para convenir cada proyecto, uno por uno. Dos eran del Banco Galicia, que desistieron de avanzar, mientras que otros tres consistieron en la recuperación de tres cafés Havanna que avanzaron y se terminaron", explicó a Ámbito Augusto Ardiles, subsecretario de Inversiones de la Ciudad.

Luego de pasar revista por cada proyecto, el plan continuó su curso. Actualmente hay 17 aprobados con distintos grados de avance. Según cifras oficiales del Ministerio de Desarrollo Económico, el monto total de la inversión del sector privado alcanza los u$s381.331.279, que al tipo de cambio actual representa más de $533 mil millones.

A grosso modo, la reconversión alcanza los 212.000 m², que serán destinados a actividades estratégicas. La prioridad, con 109.000 m², la tienen las viviendas. El resto (103.000 m²) tiene como finalidad convertirse en propuestas comerciales, educativas, gastronómicas y culturales.

Entre las principales obras están el desarrollo de la constructora IRSA en el emblemático Edificio del Plata. También otras reconversiones como el Palacio Rams, la Art Tower, el edificio del ex Banco Torquinst, Grande Campus, Alto Tucumán y edificios ubicados en Av. Mayo 852, Santa Fe 869, Sarmiento 334 y Paraguay 901.

La reconversión de la zona tiene lugar en medio de once meses de caída consecutiva en el indicador de ocupación de locales. El cuarto trimestre del 2025 cerró con apenas el 63,2%, con una baja interanual de 7,2 puntos porcentuales, según el último relevamiento del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA).

Augusto Ardiles, subsecretario de Inversiones de la Ciudad de Buenos Aires.

Ardiles recalcó que una de las patas del proyecto es la inclusión en el polígono de espacios educativos. En ese marco, destacó el proceso de reacondicionamiento del ex-edificio de la mueblería Maple, donde el Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (CEMA) está creando una sede educativa, la cual esperan que aporte vida al área.

"La Universidad del CEMA es un proyecto que va a revitalizar todo el área del Microcentro porque va a hacer circular por allí todos los días una cantidad enorme de estudiantes", señaló el subsecretario de Inversiones.

Entre los proyectos aprobados, CABA ya identificó tres en particular que no han avanzado y que, probablemente, no lo hagan en el futuro. "En ese caso, si no van a tomar el beneficio, la idea es destinar esos recursos presupuestados a otras cosas. Por ejemplo, transformar sectores de espacio público", explicó el funcionario porteño.

Ocurre que la sanción de la ley 6508 también contempló la creación del Plan de Intervenciones de Espacios Públicos del Área Céntrica de CABA que, a grandes rasgos, propone mejorar el entorno urbano con más espacios verdes, peatonalización de áreas, movilidad sustentable y mejora en luminaria, como ocurre en calles como Tucumán, 25 de mayo, Viamonte y Lavalle.

El histórico Edificio Del Plata, ubicado en Carlos Pellegrini 251, será reconvertido.

El foco en el acceso a la vivienda

El objetivo de la ley es reconvertir la zona en un área residencial. Además de los proyectos presentados para reformar edificios de oficinas en viviendas, otro puntal del plan lo representa el otorgamiento de préstamos para la compra de inmuebles a una tasa preferencial por parte del Banco Ciudad.

La entidad que conduce Guillermo Laje lleva otorgados más de 3 mil desde el relanzamiento de los créditos en mayo del 2024. Fuentes de la banca pública porteña confirmaron a Ámbito que el volumen de hipotecas otorgadas para tal fin en Microcentro - y barrios del Sur de CABA- oscila entre el 15% y el 20% del total aprobado durante el 2025 en CABA.

Actualmente, la tasa que ofrece el Ciudad para la zona se ubica en el 4,5 puntos + UVA, varios puntos por debajo de la que se debe abonar para préstamos hipotecarios tradicionales. El promedio de la financiación otorgada se ubica en torno a los $80 millones.

Aparte la entidad mantiene vigente la cartera de créditos personales. Y en paralelo continúan activos los planes Alquilar + Fácil, Garantía + Fácil y Refacción + Fácil, programas de financiamiento a inquilinos a través de crédito que otorga el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Para Mariana Stange, titular de Mariana Stange Real Estate, hay movimiento en la zona por unidades pequeñas que hasta hace poco tiempo eran oficinas. "Hay interés por unidades chicas para ser compradas y recicladas como departamentos. Se están vendiendo inmuebles de uno o dos ambientes, de no más de 50 metros", contó a Ámbito. Principalmente están pensadas para ser alquiladas al turismo. "Hoy el sector turístico menguó, pero las inversiones siguen", afirmó.

La agente inmobiliaria explicó que las inmediaciones de la Plaza San Martín es una de las zonas más buscadas, con avenida Corrientes como un límite entre 9 de Julio y Leandro N. Alem. "Las operaciones que se hacen son a valores muy bajos, prácticamente precios de oportunidad", remarcó. Aunque no en todos los casos pueden reconvertirse a vivienda, ya que dependen de las condiciones del propio edificio. "En algunos casos no se permite", añadió.

Alejandro Grillo, legislador de Fuerza Buenos Aires.

La visión del peronismo sobre el plan de viviendas: "Lo que no hicieron en 20 años no lo hacen más"

La transformación del Microcentro coexiste en paralelo a la crisis habitacional que viven cientos de miles de personas en la Ciudad de Buenos Aires, motivo que, en su idea momento, impulsó la presentación del proyecto por parte de Socías y del peronismo.

Alejandro Grillo, legislador de Fuerza Buenos Aires, habló con Ámbito respecto de la evolución del plan del área céntrica y los cambios que impulsa el PRO. Anticipó que, al igual que en 2024, volverá a presentar en la Legislatura un pedido de informes para conocer en detalle el grado de impacto del plan en materia de vivienda.

"Desde mitad del siglo XX, la Ciudad está demográficamente estable, pero en cuanto a metros cuadrados construidos dio un salto abismal. Sobre todo en categorías de lujo. Los últimos 20 años estuvo gobernada por el mismo signo político, con sus luces y sus sombras", dijo respecto a la política de viviendas del macrismo. Para Grillo, el oficialismo porteño "dejó hacer de más al sector más concentrado del desarrollo inmobiliario" y "no atendió cuestiones que después te generan desigualdad con la vivienda familiar convencional".

Para Grillo, el problema de la vivienda en la ciudad bonaerense es mucho más amplio que reformar edificios viejos en el epicentro económico de CABA. "En los últimos años fue creciendo la cantidad de gente que alquila y decreciendo o estancándose el propietario porque, en paralelo, se incrementaron las unidades que se utilizan como reserva de valor", explicó.

A lo que se suma una mayor proporción de departamentos que se utilizan para alquiler temporal para el turismo, como explicó anteriormente Stange. "A través de plataformas como Airbnb, al propietario no le convenía firmar contrato para una residencia familiar y sí les convenía ofertar su propiedad, que por un cuarto del tiempo del mes que la alquilaban y sacaban la misma o más plata. Entonces naturalmente migró también el tipo de desarrollo inmobiliario", profundizó Grillo.

El plan del peronismo contemplaba, según Grillo, una visión "activa del Estado sobre el mercado de alquileres" con el fondo PROGRECEN para propietarios e inquilinos (y comerciantes). En tanto que, en lo que respecta al área céntrica, la ley vigente y su reglamentación apunta a grandes constructoras y desarrolladoras, mediante la reconversión de edificios de gran calibre para volcar a la oferta unidades refaccionadas.

Para el legislador del bloque peronista, la norma actual no apunta directamente a resolver el problema de la vivienda familiar. "El espíritu del proyecto que presentó Manuel (Socías) se perdió. Hoy tal parece que tiene como objetivo principal al turismo más que al porteño. Y para el problema de alquiler que sufren miles de familias no hay una solución de parte del oficialismo", dijo y, sin temor a equivocarse, afirmó: "Lo que no hicieron en 20 años, no lo hacen más".

La situación habitacional es un tema que cruza a buena parte de los bloques de la Legislatura. El peronismo, por caso, es uno. Por ese motivo, en marzo presentarán un pedido de informes para conocer el estado de situación del plan Microcentro. "Queremos saber dónde estamos parados. Queremos una explicación oficial. Es necesario imponer la agenda de la vivienda en la discusión porteña", remarcó.

Por el momento, los proyectos de reconversión de vivienda están en desarrollo. Ante la consulta de Ámbito, desde la Subsecretaría de Desarrollo Urbano señalaron que como las obras aún están en ejecución por el momento no hay un impacto medible sobre traslado de vecinos desde otros barrios de la Ciudad hacia el Microcentro, aunque confían en que comience a concretarse una vez finalizadas.

El proyecto de creación del Distrito de Inteligencia Artificial

En paralelo al plan de transformación urbano del área céntrica, el Ejecutivo de Jorge Macri trabaja en la redacción de una ley para crear el Distrito de Inteligencia Artificial, que, según prevén, también dotará de vitalidad a la zona. "Estamos trabajando junto al jefe de Gobierno y al Ministro de Desarrollo Económico (Hernán Lombardi) en un proyecto que vamos a enviar a la Legislatura luego del receso", anticipó Ardiles.

Durante su exposición en la Legislatura para defender el Presupuesto, Lombardi defendió una política de distrito de IA, no solo desde el punto de vista tecnológico sino también del empleo, algo con lo que, con diferencias, coincidió también aquel día el legislador del peronismo, Matías Lammens. "Algunos de los más prudentes estiman que entre el 40 y el 50% de los empleos existentes en el mundo y en la Ciudad van a desaparecer en los próximos seis años. Tenemos que reflejar en las políticas públicas la capacidad de innovación, donde el que lleva la posibilidad de cambio es el sector privado y nosotros ponemos las reglas de juego", afirmó Lombardi.

Por ese motivo, CABA impulsará el proyecto durante el próximo año legislativo. Por lo pronto, Ardiles anticipó algunos datos. El polígono geográfico va a ser el mismo que el que se determinó para la ley 6508. "Vamos a poner el foco en aprovechar muchas capacidades instaladas que ya tiene el la zona. Por ejemplo, allí tenemos el menor índice de latencia de internet de todo Latinoamérica, no solo Argentina", agregó el funcionario, un aspecto sobresaliente a la hora de hablar de la cantidad de procesamiento de datos que requiere una industria como la IA.

También destacó la conexión logística del área. "Todos los subterráneos de la Ciudad terminan en el Microcentro. Si bien los trenes no llegan hasta ahí, forman un triángulo entre Constitución, Once y Retiro, por lo que la convierte en un punto neurálgico", dijo y le sumó la el metro cuadrado ocioso que se busca aprovechar mediante el plan de reconversión: "No necesariamente hay que transformar todo en vivienda. Parte también tiene que utilizarse para allanar el camino a la tecnología del siglo XXI. Ambos planes van de la mano".

En ese contexto, el diseño del plan también contempla la aplicación de la ley de Sandbox, o de Entorno Controlado de Pruebas, para llevar a cabo "pruebas piloto" de iniciativas en dicha área. Un caso testigo fue el bus eléctrico que circula entre Retiro y La Boca y que ingresa dentro del polígono del Microcentro. Ardiles proyecta en un futuro que en la zona sea un espacio donde abunde la tecnología y la innovación. "Por ejemplo, aspiramos a que en algunos lugares restringidos puedan circular colectivos autónomos o que haya cafeterías que puedan ser atendidas por robots. Queremos que CABA sea una ciudad de vanguardia", visualizó.

La propuesta, divulgada en su momento por Lombardi ante legisladores, generó dudas en el peronismo. Para Grillo, la propuesta "fue muy en el aire" y "una vez que entre el proyecto lo analizaremos y tomaremos una decisión como bloque". De todas maneras, pidió "revisar" la ley de Distritos porque va quedando vieja y algunos ya no cumplen sus funciones: "No es una política completamente exitosa. Creo que hay distritos que funcionaron mejor que otros, pero algunos deben ser revisados", aunque reconoció que "no estaría mal la mixtura de planes" en Microcentro.

El jefe de Gobierno porteño, Jorge Macri.

Las 10.000 viviendas que podrían construirse en la zona están pensadas, principalmente -pero no exclusivamente- para un público joven, el cual también estará marcado por la IA. El subsecretario de Inversiones afirmó que están dialogando y trabajando con universidades, como UCEMA y UDESA, para ofrecer becas en carreras de grado y posgrado relacionados al tema, junto con 100.000 becas para cursos cortos que dictan en la Fundación Compromiso. La idea es formar para el futuro. Un futuro que ya está encima nuestro.

En ese marco, el jefe de Gobierno porteño se reunió en diciembre con las principales empresas que utilizan la IA para generar valor. En el sector, por un lado están las compañías generadoras de IA, como Open AI, Mistral o DeepSeek, entre otras. Luego están aquellas que hacen uso de esas herramientas para sus industrias. "Estamos armando un board junto con empresas de la industria para poner en común ideas y generar sinergia. El 19 de diciembre, Macri tuvo una primera reunión a la que asistieron representantes de Google, Globant y Poincenot, entre otras", reveló Ardiles.

Durante el encuentro acordaron unir fuerzas y capacidades para que se puedan ofrecer capacitaciones y cursos de Inteligencia Artificial para los porteños. "También queremos que vean en la Ciudad a un aliado institucional y estratégico para acompañarlas a la hora de generar más valor utilizando esa herramienta", puntualizó Ardiles.

El Distrito de IA contará con beneficios impositivos, aunque Ardiles aclara que aún están "ultimando detalles del proyecto". Sin embargo, reveló que desde el sector tech "siempre ven con buenos ojos las iniciativas de este tipo porque va a permitir una concentración de talento y de empresas". En CABA proyectan que la economía en su totalidad estará atravesada dentro de unos años por la IA. Y que el salto en el PBI "será importante".

"Nosotros apuntamos a un Microcentro muy futurista. A las dos fundaciones que tuvo la Ciudad, primero con Pedro de Mendoza y después con Juan de Garay, hoy Jorge Macri está buscando una tercera posicionándola de vuelta en el mundo. En ese marco hay que abrazar a la Inteligencia Artificial con un medidas concretas. Una de ellas queremos que sea el Distrito de IA", profundizó el subsecretario de Inversiones.