El mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires muestra un panorama desafiante para quienes buscan una propiedad y deben realizar un nuevo contrato. A pesar del aumento de la oferta, los costos para un acuerdo inicial no detienen su escalada, lo que obliga a los inquilinos a un esfuerzo económico considerable solo para el momento de la firma del contrato.
- ámbito
- Real Estate
- Alquileres
Costos desafiantes: hacer un nuevo contrato de alquiler por un dos ambientes supera los $2.800.000 en CABA
Hacer un alquiler exige un gran esfuerzo económico, que incluye el pago de meses adelantados y depósitos, y también, la mudanza. Consejos a tener en cuenta.
-
Cómo calcular el aumento de tu alquiler con el IPC
-
Marta Liotto: "Los precios van a seguir estando en el lugar que están porque hubo un sinceramiento del mercado"
Una joven escucha a la inmobiliaria. También leen el contrato que está por firmar, qué tener en cuenta y costos
También deben contemplarse, una vez acordadas las condiciones y firmado el contrato, los gastos de mudanza para instalarse en el departamento, casa o PH alquilado.
De acuerdo con datos de Zonaprop y elaboraciones de distintas inmobiliarias, el valor promedio de un 2 ambientes en CABA se ubica en $668.538 mensuales, con una suba interanual del 40,4%. Aunque los incrementos resultan menores a los de los últimos años (sobre todo por la desaceleración de la inflación y la expansión de la oferta al derogarse la Ley de Alquileres de 2020), el costo de ingresar a un nuevo contrato supera los $2.800.000. Mientras que en Provincia, donde se paga comisión inmobiliaria, el desembolso llega a más de $3.100.000.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, reveló la magnitud de esta situación. Según el análisis, que toma datos de Zonaprop, el valor promedio de un alquiler de dos ambientes en CABA refleja la continua presión sobre los precios, incluso con la mayor oferta de unidades. Detalló: "Este valor de base es el punto de partida para calcular el costo total de ingreso para el departamento".
Para firmar un contrato a dos años de plazo (vencerá en agosto de 2027), el inquilino debe enfrentar un desembolso inicial significativo. Este se compone de varios ítems obligatorios. El primer pago es el mes de adelanto, que asciende a $668.538. A este se suman dos meses de depósito, un total de $1.337.076.
En cuanto a la garantía, los costos varían: puede ser una propiedad de un familiar, o un seguro de caución que tiene un valor aproximado de $802.246. En la Ciudad, la comisión inmobiliaria no corre por cuenta del inquilino, pero sí lo hace en Provincia de Buenos Aires, donde se abona un 2% del total del contrato, lo que hace el ingreso más costoso.
En total, un inquilino necesita $2.807.859 para ingresar a un departamento en CABA, mientras que en Provincia el desembolso sube a $3.128.758. Esta diferencia se explica por la comisión inmobiliaria, que eleva el costo inicial para quienes deciden alquilar en el conurbano.
Precios y tendencias en los barrios
Los valores de alquiler en CABA presentan grandes variaciones según el barrio. Los más caros, con precios que superan ampliamente el promedio de la ciudad, son Puerto Madero con un valor de $1.234.474; Núñez, con $726.487; y Palermo, con $724.740. Les siguen Saavedra, con $720.119, Colegiales con $698.829, y Recoleta, con un valor promedio de $669.389.
En el otro extremo, hay barrios con precios mucho más accesibles. Lugano, Mataderos y Flores continúan ofreciendo las opciones más económicas para quienes tienen un presupuesto más ajustado.
Bryn, también destacó el crecimiento de los precios en los últimos doce meses. "Los mayores aumentos se concentran en el sur y el oeste de la ciudad, con subas significativas en Liniers (+69%), Mataderos (+67%) y Floresta (+61%). Esto demuestra que la presión de la demanda se expande más allá de los barrios tradicionales, como Palermo y Núñez, y avanza hacia zonas más periféricas", añadió.
Qué tener en cuenta
Patricia Contestabile, de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios, comparte su opinión sobre el mercado. Actualmente, la mayoría de los contratos se hacen por dos años con un ajuste trimestral por IPC (Índice de Precios al Consumidor). Si bien los propietarios en CABA prefieren una garantía propietaria, muchos inquilinos ofrecen seguros de caución.
En su opinión, los inquilinos tienen la ventaja de firmar un contrato a dos años y luego renovar si la relación con el propietario es buena y se sienten cómodos en la propiedad. Contestabile agregó que el ajuste por IPC trimestral es beneficioso para el inquilino, ya que el aumento de la cuota es predecible. Sobre las garantías, la especialista considera que para el inquilino es mejor presentar una garantía propietaria para evitar los costos que implican los seguros de caución.
La oferta de alquileres también es un factor a considerar. En este momento, hay más de 14.000 departamentos publicados en alquiler en CABA. Palermo lidera con 3.365 unidades, seguido por Recoleta (2.313) y Belgrano (1.263). En cuanto a los tipos de propiedades, los departamentos de dos ambientes son los que representan la mayor parte de la oferta (alrededor del 40%). La participación de los monoambientes crece, con un aumento del 7,7% interanual, mientras que los de tres ambientes o más retroceden en cantidad, ya que un buen departamento de ese tamaño con un precio razonable se alquila mucho más rápido que uno de menor superficie.
Con precios que todavía suben, Bryn ofreció algunos consejos útiles para los inquilinos. Sugiere comparar barrios cercanos, porque una diferencia de solo unas cuadras puede significar un ahorro del 10 al 20%. También aconsejó negociar mejoras en la unidad, ya que ante la mayor oferta, algunos propietarios aceptan dar meses de gracia sin pagar a cambio de que el inquilino pinte o haga alguna mejora. Finalmente, considera evaluar contratos en Provincia, "porque aunque la entrada es más cara, en algunos casos los valores mensuales son más accesibles", concluyó.
Dejá tu comentario