El pulso del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires marca una clara tendencia: las unidades tipo casa, en particular los PH, se consolidan como el segmento más buscado. Representan la "vedette" del Real Estate porteño, un fenómeno que no solo atrae, sino que triplica las consultas recibidas por las inmobiliarias en comparación con los departamentos tradicionales.
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Las vedettes del Real Estate: cuál es el tipo de vivienda que triplica las consultas en inmobiliarias y supera a los departamentos
Estas propiedades son el furor del mercado, ideales para reformar. Atrapan a quienes buscan potencial y valor, los precios y donde encontrarlas en CABA.
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Suelen tener amplia conexión con el exterior. Los más amplios disponen de dependencias, patio, terraza con parrilla, algo muy solicitado hoy
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, destacó el crecimiento de la demanda por este tipo de inmuebles en un contexto donde la oferta total de propiedades en venta en CABA muestra una contracción. "Bajó la cantidad de inmuebles en venta en la ciudad", explicó.
El stock de unidades ofertadas descendió de un récord histórico de más de 170.000 propiedades en 2022 a aproximadamente 115.000 en la actualidad. Este ajuste, según Migliorisi, marca el fin de la crisis de sobreoferta que estancó al sector durante años.
En este nuevo escenario, los PH y casas se transforman en el bien más deseado y, a la vez, más escaso del mercado. Actualmente, solo hay 8.500 unidades tipo casa en venta, lo que representa apenas un 9% del total de inmuebles publicados en la Ciudad. Un número bajo si se compara con el nivel de consultas y búsquedas, que duplican en promedio las de un departamento convencional. Este desequilibrio entre oferta y demanda es una de las principales causas de su cotización al alza.
Según Zonaprop, en CABA un PH recibe 2,8 más consultas que un departamento. De manera semejante, en GBA norte un aviso de PH recibe 2,6 veces más consultas que uno de departamento.
¿Por qué el comprador busca un PH?
La preferencia por los PH no es casual. Migliorisi señaló que la privacidad, la luz natural, el espacio propio, el aire libre y la ausencia o baja de expensas son argumentos que impulsan a cada vez más porteños a optar por estas viviendas. En un contexto donde la calidad de vida gana protagonismo, varios compradores prefieren mantenerse dentro de la ciudad pero en ambientes más tranquilos, luminosos y funcionales. La independencia de decisiones, la baja densidad constructiva de los barrios donde se ubican y el acceso rápido al transporte consolidan aún más esta elección.
Los PH representan menos del 15% del stock construido en Buenos Aires, y una porción todavía menor del mercado en venta.
La luminosidad es clave: un PH con buena orientación y espacios abiertos valdrá 10-15% más. Sin luz o con futuros edificios cercanos por zonificación, su precio caerá.
El impulso del crédito y los desafíos
El mercado inmobiliario porteño inició su recuperación gracias a nuevas medidas macroeconómicas como la reactivación del crédito hipotecario, el fin del cepo cambiario, el dinero proveniente de blanqueos de capital y la baja de la inflación. Sin embargo, el acceso al crédito en los PH sigue siendo limitado.
Migliorisi explicó que varios no tienen superficies regularizadas en planos, por lo que el banco no otorga el crédito con facilidad. "Los bancos exigen en su mayoría que no existan superficies no reflejadas en plano, patios cubiertos, o en algunos casos cierta antigüedad. Todo depende del criterio adoptado por la entidad bancaria. A nivel notarial sí tienen títulos perfectos y son escriturables, por lo tanto, depende de la aceptación del acreedor hipotecario", detalló.
Pero esta limitación no frena el fenómeno. La demanda creció abruptamente y la velocidad de venta de los PH es hoy una de las más rápidas del mercado. En muchos casos, los compradores están dispuestos a pagar más por menos, si eso significa ganar en calidad de vida.
Ubicación y demanda
En cuanto a la ubicación, Migliorisi indicó que los PH más accesibles se consiguen en barrios donde históricamente tuvieron zonificación residencial baja. Si bien la mayor demanda se concentra en Palermo, muchos compradores, a pesar de los costos, toman como opción barrios cercanos con mucha oferta de PH, como Villa Crespo, Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar, Almagro y Saavedra, donde la cotización es más accesible. Aunque también Villa del Parque, Villa Santa Rita, Villa Lugano, Barracas o Monte Castro.
Las zonas más buscadas y caras incluyen Palermo, Coghlan, Colegiales, Villa Devoto y Núñez. En estas áreas, el estado de la propiedad, los espacios descubiertos y la luminosidad son fundamentales. Además, en el caso de los PH ya reciclados, es muy importante el tipo de reciclaje. "Ese es un dato clave donde la defensa del precio a escala completa es muy habitual", afirmó Migliorisi.
El público que busca PH es generalmente joven, aunque existen excepciones. Las exigencias de estos compradores siguen un orden de prioridad claro: patio o terraza, luminosidad, precio y ubicación.
El valor de reciclarlos
Hay usuarios que buscan unidades totalmente recicladas en perfecto estado, mientras otros prefieren invertir en una propiedad para reparar y hacerla a su gusto. Este último punto conecta con el gran atractivo del PH: la posibilidad de crear un hogar a medida.
Varios PH, de estructura sólida, son ideales para reciclar y diseñar la casa soñada, con espacios modernos. También hay unidades ya renovadas listas para mudarse.
Sobre este punto, la arquitecta Gabriela Correa, especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, brindó una guía fundamental para quienes evalúan este tipo de inversión.
Antes de refaccionar, recomendó consultar a un profesional para evaluar la "salud del inmueble", detectar patologías o humedades que sumen costos. También hay que verificar orientación, ventilación y potencial funcional, y el estado del edificio, clave para el valor.
Para encarar la remodelación sin sorpresas, la arquitecta aconseja chequear el estado de la infraestructura: provisión de agua caliente y fría, electricidad, gas y desagües. "Luego anular los servicios y, en la medida que el presupuesto lo permita, hacer el cambio de todas las redes desde el ingreso del servicio a la propiedad", detalló.
Sobre la estructura, Correa aseguró que "generalmente no hay grandes problemas estructurales en una propiedad horizontal". En cuanto a los servicios, se evalúa los años de construcción del edificio y si hubo reformas previas. "Si la propiedad tiene varios años, aconsejo hacer el cambio total de las redes de servicios. Incluso la red eléctrica, renovarla desde el medidor hasta el tablero", sugirió.
Respecto a los costos de obra, Correa indicó que lo primero que se encara son los núcleos húmedos: baño, cocina y/o lavadero. Estos dos sectores son los de mayor costo, tanto en una remodelación como en una obra nueva; es decir, el metro cuadrado es más costoso. El valor del metro cuadrado depende mucho del tipo de terminación que pretende el cliente. "Hoy un baño y una cocina de un PH de 50 m2 (hablamos de un baño de 3 a 4 m2 y una cocina entre 6 y 7 m2) ronda entre u$s16.000 a u$s20.000 incluida terminaciones de buena calidad y diseño", concluyó.
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