Rol clave de propietarios en construcción: canjean tierra por m2

Ante la falta de inversores y compradores en pozo, los dueños de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires pasaron a ser los principales financistas de los desarrolladores. Opinan los especialistas.

Tradicionalmente, en el mercado de los desarrollos inmobiliarios intervenían tres actores: las desarrolladoras, los inversores y los compradores finales. Sin embargo, en los últimos meses los propietarios de los terrenos pasaron a ocupar un rol protagónico y se convirtieron en los principales dinamizadores del mercado.

“A partir de 2020, la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo se redujo, el inversor prácticamente desapareció y la demanda de departamentos de pozo se desplomó debido a la baja en el poder adquisitivo de la población. En ese contexto surgió la figura del dueño de terreno como financista y sostén del mercado, aceptando a cambio del terreno metros cuadrados, en la misma obra o en otro desarrollo”, describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la primera inmobiliaria especializada en terrenos de CABA.

De esta manera, hoy es habitual encontrarse con terrenos canjeados en proceso de construcción y con una demanda sostenida de lotes bajo esta modalidad. “Los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista de monto importante, ya que el terreno representa alrededor de un 30 % del costo total del edificio”, añade Akerman.

Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, coincide: “Hay una gran oferta de terrenos disponibles en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos en canje, es decir, a cambio de metros cuadrados terminados, tanto en la obra a construirse como en otro emprendimiento que pueda tener la desarrolladora”.

Por su parte, Alejando Reyser, socio de Real Estate Developers, destaca la modificación de los códigos de construcción en CABA, que tuvo un impacto fuerte en el mercado de los terrenos a todo lo largo y ancho de la Ciudad: “Hay barrios que se rezonificaron por completo y donde ahora, por ejemplo, se pueden construir edificios donde antes solo se podían construir casas unifamiliares. En ese sentido, el nuevo código trajo cosas muy positivas”.

Los barrios más buscados

Todos los referentes consultados coinciden en que la mayor demanda de terrenos se concentra principalmente en tres barrios porteños: Belgrano, Palermo y Recoleta.

“Creo importante considerar el volumen como variable. Puerto Madero probablemente sea el barrio más caro de CABA. Sin embargo, su posición dentro del desarrollo es reducida frente a Palermo, Belgrano y Recoleta, que se sostienen como los barrios de mayor valor”, detalla Akerman.

“En CABA, los más demandados son Palermo (sobre la Avenida del Libertador, Figueroa Alcorta y los parques), Recoleta y Puerto Madero. En GBA, San Isidro, Vicente López y Tigre”, aporta Gubitosi.

Ahora bien, tal como destacó Reyser unas líneas más arriba, la sanción del nuevo Código Urbano puede significar un “barajar y dar de nuevo”.

“A partir de la sanción del nuevo Código Urbano, cobraron relevancia ciertas zonas dentro de barrios que se encontraban relegadas”, sostiene Akerman, quien cita como ejemplo al barrio de Núñez, que se constituyó como una alternativa de baja densidad a Belgrano, “pero se ve amenazada por la posibilidad de cambiar nuevamente el código debido a las quejas de los vecinos”.

El precio de los terrenos

¿Cuál es la incidencia del costo del terreno en los precios de las propiedades? Es difícil dar una respuesta precisa a ese interrogante.

“Difiere mucho por barrio y entra en juego la forma de pago del terreno, si es en efectivo, canje o un esquema mixto”, aclara Reyser antes de responder con un rango que va desde los 250 a los 900 u$s/m².

Según explican desde Terres, el cambio en la modalidad hizo que la incidencia se vuelva un indicador menos representativo del valor de un terreno.

“De ser un canje, para calcular la incidencia es necesario saber el costo de la construcción del edificio. Es posible aproximarse, pero depende de quien efectivamente desarrolle un proyecto en ese terreno”, aclara Akerman.

A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.

“Partiendo de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de 2.300 u$s/m², creemos que una incidencia lógica rondará entre los u$s400 y u$s700 según la zona. Exceptuando zonas y productos muy puntuales”, concluye Akerman.

Perspectivas sobre el futuro

Durante los últimos años hubo amplio consenso en que construir era relativamente barato en dólares. Sin embargo, los márgenes son cada vez más pequeños y dentro del sector comenzaron a oírse otras opiniones.

“Sin dejar de ser un enorme desafío por las circunstancias político-económicas, construir sigue siendo un buen negocio, entendiendo que los márgenes de ganancia que se manejaron en los tiempos previos al freno económico y la pandemia son inviables en estos tiempos —afirma Gubitosi—. Es decir, sigue siendo un buen negocio , pero con márgenes más acotados que son aceptables para empresas de mayor envergadura”.

Reyser ofrece una respuesta casi calcada: “Construir sigue siendo un buen negocio, pero los márgenes están muy acotados y cada vez achicándose más. El costo de construcción en dólares está subiendo y hay expectativas de que siga así y los precios de venta siguen bajando. No es un panorama fácil”.

En cambio, desde el lado de los propietarios de los terrenos, la falta de inversores ofrece una oportunidad inédita. “Hoy canjear un terreno por metros cuadrados es un buen negocio. Hace 10 años era impensado que un desarrollador te fuese a dar el 25 % de un edificio por el simple hecho de poner el terreno”, sostiene Akerman.

“La oportunidad está en el canje, no en hacerse de efectivo”, sintetiza Akerman y concluye: “Si un propietario está buscando obtener un rendimiento en el futuro y no tiene una necesidad financiera inmediata, hoy es un gran momento para canjear un terreno”.