¿Cómo se evalúa el precio de la tierra?

Después de escuchar las palabras del Ministro de Economía de la Nación asegurando que «el campo tiene rentabilidad porque lo demuestra el alto valor de sus tierras» y de analizar el sistema de ajuste en la provincia de Córdoba para el revalúo fiscal, que considera como uno de los índices el valor comercial de los campos, decidimos en CARTEZ hacer un estudio de un campo de la provincia ubicado en el Dpto. Unión, uno de los de mayor aptitud agrícola, para conocer la relación entre el valor comercial y el productivo de la tierra.

En términos técnicos, el precio del campo (Pc) equivale -en moneda constante- al flujo de ingresos netos futuros durante un determinado tiempo.

Para esto, tomamos los valores en dólares. El tiempo considerado es de diez años. Las dos determinaciones tienen su lógica; la primera, porque los valores inmobiliarios de los campos generalmente se establecen en esa moneda; y la segunda, porque juega un costo de oportunidad, que es el interés que genera este dinero en el sistema financiero internacional. Para calcular el ingreso neto (In) en un año determinado, partimos del margen bruto (Mb) (anexos 1 y 2) del cultivo planificado para ese año, al cual le restamos los costos fijos (Cf) -mantenimiento, amortizaciones, sueldos, asesoramiento técnico y contable-, el Impuesto Inmobiliario (Ii), impuesto al cheque (Ich), Impuesto a los Bienes Personales (Ibp) y la retribución empresarial (Re) suficiente como para que viva una familia tipo en el campo. De esto resulta un monto operativo al cual le descontamos el Impuesto a las Ganancias (Ig).

Por lo tanto, el ingreso neto del año uno será: In 1 = (Mb1 - Cf - Ii - Ich - Ibp - Re) - Ig

Determinando el precio productivo de la tierra (Ppt), la suma de los ingresos netos anuales durante diez años: Ppt = In1 + In2 + In3 + In4 + In5 + In6 + In7 + In8 + In9 +In10

El campo -con una extensión de 400 hectáreas- está ubicado en la localidad de Benjamín Gould, al sur del Dpto. Unión de la provincia de Córdoba. El análisis se hace en campo propio, sin tener en cuenta el costooportunidad de la tierra ni el interés por el dinero invertido. Las labores se hacen con terceros y se contrata a una sola persona para trabajos temporarios. El tipo societario es el de una Sociedad de Responsabilidad Limitada.

• Valor fiscal: 1.100 $/ha

• Valor comercial: 5.000 u$s/ha.

• Rotación: soja/soja/soja/ maíz.

• Coeficiente de riesgo: cada 5 años, en uno se obtiene 60% del rinde.

• Rendimientos de la soja: 30 qq/ha.

• Rendimiento del maíz: 90 qq/ha.

• Composición química del suelo: P 10 ppm S 10 ppm. Nitratos 40 pp. MO: 1,6% PH: 6,3 - Costo fijo: 24 u$s/ha.

• Asesoramiento técnico y contable: 12 u$s/ha + Mantenimientoy amortizaciones 5 u$s/ha + personal temporario 7 u$s/ha.

• Impuestos a los Bienes Personales (Ibp): 1% valor fiscal: 12 $/ha = 4 u$s/ha.

• Impuesto Inmobiliario (Ii): 15 $/ha = 5 u$s/ha.

• Impuesto al cheque (Ich): 1,2% del Ingreso Bruto.

• Retribución empresarial (Re): ($ 3.000 $/mes x 12 meses) / 400 ha = 90 $/ha = 30 u$s/ha - Impuesto a las Ganancias (Ig): 35% del monto operativo.

El margen bruto para una soja de 30 qq (S 30) es de 215,5 u$s/ha y para una soja de 18 qq (S 18) es de 77,40 u$s/ha.

El margen bruto para un maíz de 85 qq/ha (Mz) es de 96,1 u$s/ha.

Con estos datos calculamos el precio productivo de la tierra:

• En conclusión

• Si el dueño del establecimiento quiere comprar exactamente la misma cantidad de hectáreas que posee, necesita 82 años para hacerlo.

• El valor de la hectárea de este campo tendría que ser, por su producción, de u$s 610,2.

• Siendo el promedio de ingreso neto de 61,02 u$s/ha por año y su valor comercial de 5.000 u$s/ha, la rentabilidad anual es de 1,22%.

• Están contempladas en este esquema una rotación mínima y la reposición total de los nutrientes para que sea sustentable en el tiempo. Muchas veces, el productor -al no hacer la reposición total de nutrientes y al tener en cuenta como rentabilidad parte de éstos- incorpora como ganancia parte de su suelo.

• Cuando algunos ideólogos de planes económicos afirman que «no hay que hablar de retenciones, sino de rentabilidad»..., nos preguntamos: ¿de qué rentabilidad nos hablan? ¿Con reposición de nutrientes o sin ella? ¿Con rotación o sin ella? ¿Con futuro o sin él?

• Si al cálculo lo hiciéramos para zonas más alejadas del puerto -por ejemplo, Río Cuarto o Jesús María- en las que el valor del flete largo aumenta 8 u$s/t, la participación de gramíneas dentro de la rotación debe ser superior y el riesgo pasa de 5 a 1 a 5 a 2, el ingreso neto del productor es 30% menor.

• De continuar esta presión impositiva, el Estado nacional se lleva u$s 425,8 teniendo en cuenta los impuestos al cheque, Bienes Personales y Ganancias -Ich u$s 28,2, Ibp u$s 40, Ig u$s 327,6; es decir, 70% comparado con el ingreso neto del productor- u$s 610,2.

• Si a este monto de u$s 425,8 sumamos los u$s 1.412 que recauda el gobierno nacional por retenciones (Cuadro 1) el monto final sería de u$s 1.837,8. Es decir, tres veces más que el Ingreso Bruto del productor -u$s 610, 2-.

• El valor comercial de la tierra no tiene nada que ver con su valor productivo. ¿Por qué hay tanta distorsión en el mercado y el valor comercial no condice con el valor de producción? En este país, en el que la especulación ha sido una regla de oro durante los últimos cincuenta años (por lo menos), hasta ahora, y cuando el gobierno de turno se encargó de triturar el ahorro de los pequeños y grandes, el ahorro se convirtió en la adquisición de tierras para protegerse de la inflación. Aquí lo que se prostituye es la moneda. Recordemos que después de las guerras mundiales la gente ahorraba, ante la acelerada desvalorización del dinero, poniéndose dientes de oro para proteger sus ahorros. En la Argentina, los inmuebles -tanto urbanos como rurales-nunca descendieron del tercer lugar en el ranking de rentabilidad financiera, pero nunca fue medida su productividad como alternativa de inversión. Ya existen tratados extensos y contradictorios sobre la TEORIA DEL PRECIO DE LOS BIENES, pero debemos tener claro que el valor de un bien NO SIEMPRE ES REPRESENTATIVO DE SU RENTABILIDAD PRODUCTIVA. Es el caso típico del campo; éste debe ser medido como bien productivo, agotable y de uso, no de especulación financiera o elemento de protección ante medidas económicas inestables y de corto plazo. · El productor no tiene el campo con intenciones económico-financieras. Lo tiene para hacerlo producir, para vivir y, sobre todo, para desarrollarse en un marco familiar y social.

• Es mucho más probable que una concesionaria de autos, una industria alimentaria o un abogado compre las 400 hectáreas de este productor a que este productor compre las 400 hectáreas del vecino.

• Este productor seguramente comprará un departamento en Córdoba o en Río Cuarto para que vivan --mientras estudien-sus hijos, o una casa en su pueblo, o una cosechadora, o un tractor, lo que dinamizará toda la economía del interior, antes que pueda adquirir tierras con estos valores.

Por lo tanto, no debería relacionarse el precio comercial de los campos con su valor fiscal.