Alquileres podrían subir este año 20%

«En el mercado local lo que se está dando es un aumento año a año de los alquileres, no sólo los residenciales sino las oficinas y los locales comerciales. En la medida en que continúen las condiciones actuales de oferta, falta de flexibilización para el acceso a crédito y mayor demanda, van a seguir aumentando. Espero que el incremento de este año sea del orden de 19% a 20% anual, como lo tuvimos años anteriores. En el caso de los alquileres, los valores europeos duplican, por lo menos, a los correspondientes a Buenos Aires», sostuvo José Rozados de Reporte Inmobiliario.

Pero si se comparan con Europa en promedio, los departamentos de 2 dormitorios con 10 años de antigüedad cuestan 23 euros por metro cuadrado, contra los 9 euros a los que se cotizan los alquileres en Buenos Aires. En el otro extremo, los alquileres porteños más baratos se sitúan en 3 euros, contra 7 en promedio de las ciudades europeas, según datos de la European Council of Real Estate Professions (CEPI), asociación que agrupa a entidades inmobiliarias de la Comunidad Europea.

Propietarios

A pesar de que se tiene la idea de que en Europa son pocos los que son dueños de su casa, el informe muestra que 79% de los italianos son propietarios, mucho más que en Alemania, donde el índice de dueños se reduce a 42%. La cantidad de propietarios en la Argentina es elevada: 81 es el porcentaje de viviendas habitadas por sus dueños en el país, aunque superados por los finlandeses, ya que 90% son dueños de sus viviendas.

Pese a la suba experimentada en los precios de las propiedades en los últimos años, los valores todavía se encuentran a distancia de los vigentes en Europa. Los departamentos cuestan entre tres y cuatro veces más en las principales ciudades del Viejo Continente, con relación a Buenos Aires. Sobre una veintena de ciudades europeas, el informe muestra que, en promedio, el valor de venta máximo por metro cuadrado para departamentos ronda los 5.580 euros, más que cuatro veces los 1.318 euros que corresponden a Buenos Aires. Ni que hablar si la comparación se efectúa con Roma, el registro más alto de la muestra, donde la cotización asciende a 15.000 euros por metro cuadrado. Si lo que se toma en cuenta son los valores mínimos, las diferencias igualmente son marcadas: el promedio de las europeas es de 1.815 euros por metro cuadrado, contra sólo 585 de Buenos Aires. Este valor se encuentra muy lejos de los no menos de 3.000 dólares que se necesitan para tener un cuartito en París y Dublín o los 3.800 que requiere una propiedad en Madrid.

Realidad distinta

La crisis que están viviendo en estos momentos en los mercados internacionales se adjudica al tema hipotecario, por eso los especialistas sostienen que a pesar de que las propiedades han subido sus valores, es difícil que pueda haber un problema similar en la Argentina. «La realidad en el mercado inmobiliario local es muy distinta porque 92% de las operaciones se están haciendo al contado. O sea que aquí no hay apalancamiento por medio de financiación», explica Rozados. La falta de financiamiento hipotecario, en parte, se explica por las altas tasas de interés. Según datos de la European Council of Real Estate Professions (CEPI), Argentina y Rumania son los países que tienen las tasas de interés hipotecarias más altas, superiores a 10%. Aunque, según Rozados, «el costo financiero total de un crédito hipotecario en promedio es de 11,5% a 14,5%. Estamos hablando de una cuota de 1.600 a 1.800 pesos, dependiendo del plazo y la línea de financiación».

Parte de la explicación se encuentra en las distintas condiciones de financiación para la compra de vivienda. En promedio, en Europa, los créditos hipotecarios a largo plazo tienen una tasa de interés menor que 5% anual (4,9%), es decir, más de la mitad de lo que se paga en la Argentina. De todas formas, en medios de la construcción existe preocupación. Los precios de las propiedades han dejado de crecer y el futuro presenta nubarrones, fundamentalmente por el incesante aumento de los costos. Burbuja no hay, pero problemas no faltan.