Casi no quedan oficinas disponibles en alquiler

En Catalinas y Puerto Madero es hoy imposible encontrar un espacio libre en oficinas. El fenómeno se agravará: no hay nada en construcción ni proyectado.

El nivel de vacancia en edificios de oficinas «premium» en el centro de Buenos Aires «es el más bajo de la historia: ronda 3%. Pero si a ese porcentaje se le resta el Edificio República (que está fuera del mercado y casi totalmente vacío), descendería a menos de 2%». Los datos los aporta Axel Brostrom, director de la consultora CB Richard Ellis.

Con él coincide Rodrigo Cabanillas, de la consultora Pix, quien afirma que «la demanda está, pero desde 2001 no se construye nada; el último gran edificio de oficinas que se hizo fue el Bouchard Plaza (frente a la Plaza Roma), y hace pocas semanas se terminó de alquilar».

Las pocas oficinas «Triple A» que hay en el mercado están rentándose a picos de u$s 25 el metro por mes, un valor que todavía está lejos del máximo histórico (u$s 40 el m²/mes), pero que más que triplica los valores a los que se pactaron algunos contratos de locación en plena crisis (u$s 8).

El panorama, con ser ya complicado para quienes buscan establecer sus operaciones en el área denominada «CBD» (central bussiness district), o sea el microcentro y en el llamado «midtown» (Catalinas, Puerto Madero, etc.) podría agravarse en el corto plazo: sucede que hoy no sólo no hay ningún edificio de oficinas en construcción, sino que ni siquiera hay algún proyecto en elaboración.

La causa principal de esta suboferta es «la competencia con los proyectos para vivienda». Brostrom explica que «los desarrolladores se inclinan casi excluyentemente por hacer edificios de departamentos con valores que rondan los u$s 3.000/3.500 el metro cuadrado, porque los venden antes de empezar el pozo. En cambio, encontrar inversores para oficinas es más complejo porque para comenzar a obtener alguna renta hay que esperar a que el edificio esté terminado.» De todos modos, dice, «cuando el promedio se ubique en u$s 30 el m²/mes, creo que los inversores van a aparecer».

Esta falta de interés de los inversores por aplicar fondos a proyectos de oficinas tuvo una clara evidencia cuando Movistar convocóa una licitación para su edificio corporativo, sin que se registraran ofertas significativas.

Y si bien en el mercado ya son muchos los que se preguntan hasta cuándo se estirará este boom de departamentos de lujo que por ahora no tiene usuarios finales (las ventas son casi únicamente a inversores), lo cierto es que aún no se advierte una desaceleración en ese renglón.

En sentido inverso, las pocas iniciativas de nuevas oficinas están en los extramuros de la Ciudad (Acceso Norte, Belgrano, Núñez, etc.) «Eso, salvo casos puntuales, se usa para el 'backoffice' de algunas empresas, pero la parte estratégica y corporativa sigue estando en el centro», asegura Brostrom.

• Martínez

Entre esos proyectos se cuenta el que encarará un grupo local que a fines de 2005 le compró a la constructora estadounidense Hines un terreno que tenían desde la década pasada sobre Acceso Norte en Martínez, vecino al Show Center. Allí se harán 25.000 m² de oficinas, y está incluso la posibilidad de que echen mano al proyecto original diseñado por el estudio del arquitecto Mario Roberto Alvarez.

La paradoja es que ahora Hines, después de «salir» del país -seguramente con una significativa diferencia negativa entre lo que pagaron por la tierra y el valor al que la vendieronregresó para estudiar qué puede hacerse. Lo más probable, según fuentes del mercado, es que se inclinen por comprar algún edificio, y no por construir.

Otro proyecto que está a punto de comenzar es el del desarrollador José Grosso en lo que fuera el Mercado de Materiales, un cuarto de manzana en Libertador y Monroe (Belgrano). Sin embargo, un rumor indica que Grosso estaría considerando usar el terreno para un edificio de departamentos. Curiosamente, la mayor presión para que las empresas se muden al norte viene de los propios ejecutivos, la mayoría de los cuales tiene su residencia en esas áreas. Pero también es un hecho que las grandes firmas prefieren tener sus edificios corporativos en el centro, cerca de las otras grandes firmas.

¿Qué pasará con quienes hoy pagan u$s 8 el metro cuando venzan sus contratos? «La mayoría deberá mudarse a oficinas de menor categoría o peor ubicación, porque la presión de los que vienen a alquilar es enorme. Esos espacios serán ocupados por empresas vinculadas a la exportación, no sólo del agro sino de las que se dedican a servicios de consultoría para mercados externos», asegura Brostrom. «Los gerentes inmobiliarios de empresas que vienen a establecerse a Buenos Aires no pueden creer los valores tan bajos, pero tampoco que no haya casi oferta».

• Presiones

Por su parte, Cabanillas advierte de la « creciente presión de los propietarios para aumentar los alquileres. Muchos contratos tienen cláusulas de revisión semestral o anual; quienes no puedan afrontar las subas, deberán bajar de categoría».

En la actualidad Buenos Aires está muy lejos de lo que se cobra en San Pablo (oficinas «AAA» se rentan a u$s 45 el m²/mes) y acercándose recién a Santiago de Chile (u$s 25/30). Obviamente, está a años luz de lo que se paga en las grandes urbes como Nueva York, Londres o Tokio.

De todos modos, hasta que el precio del metro de oficinas premium (hoy cerca de u$s 2.500) no «empate» el de los departamentos (u$s 3.000/3.500) no se verán grúas levantando torres nuevas de espacios comerciales. «Los u$s 2.500 son un valor teórico, fijado 'para no vender' y de hecho no hay casi operaciones. Creo que el valor real debería rondar los u$s 1.800. Por caso IRSA pagó u$s 1.700 el m² en el edificio de Microsoft, y está bien», sostiene Cabanillas.

Sin embargo el consultor explica que « también los departamentos van a tener que bajar»; si bien Buenos Aires está barato en comparación, tampoco me parece que haya 2.000 extranjeros (que es igual al total de unidades que se están construyendo en Puerto Madero) compradores. Por eso está costando colocarlos entre usuarios finales».