Cayó hasta 20% precio de unidades “apto profesional”

Barrio Norte, Belgrano y Palermo concentran en la actualidad la demanda de departamentos «apto profesional» para operaciones de compraventa de unidades de 2 y 3 ambientes en muy buen estado, según estimaciones de los operadores inmobiliarios. Entre los departamentos de 2 y 3 ambientes, por ejemplo, esa demanda está encabezada por profesionales de la medicina -pediatras, odontólogos, kinesiólogos-, mientras que los psicólogos y psiquiatras representan el mayor porcentaje de compradores. Entretanto, el segmento de profesionales jóvenes, recién recibidos, opta por el alquiler.
Los precios, en lo que va del año, arrastran una caída de 15% a 20% contra igual período de 1999, según estimaciones de los operadores inmobiliarios. Pero para el representante de Tizado Propiedades, Carlos Grande, «el mercado inmobiliario es el único que todavía no se ha sincerado ya que debería bajar 40%».

En este tipo de unidades, los precios pueden sufrir un incremento de entre 5% y 10% cuando se trata de departamentos en los que el estado y la ubicación son óptimos. Respecto de la forma de pago para operaciones de compraventa, Palermo, Barrio Norte y Belgrano se caracterizan por concentrar un alto porcentaje de operaciones de contado. El tiempo que demanda en promedio una unidad para su comercialización es del orden de 60 días, desde el momento que es ofertada en el mercado hasta que se define la transacción.

Seguridad

La contraoferta, por su parte, hace caer entre 5% y 10% el precio inicial con que la unidad sale a la venta, según estimaciones de los operadores inmobiliarios. Pero ningún comprador concreta la operación sin antes constatar que la unidad es «apto profesional». «Todos piden que esté especificado en el reglamento de copropiedad, sea tanto para la compra como para locación», explicó Marta Ceriani de Fecred Inmobiliaria.

Los departamentos que encuentran una rápida salida en el mercado zonal son aquellos que mejor estado general ofrecen, además de contar con un hall central y un ascensor de dimensiones generosas. También resulta clave la ubicación del edificio. Así, cuando se trata de departamentos próximos a las bocas de subterráneos y/o a las avenidas, los precios se incrementan. Estas características modifican los valores dentro de una franja que va desde 900 hasta 1.200 pesos el metro cuadrado para operaciones de compraventa, sobre todo en Barrio Norte y Belgrano, mientras que caen levemente en Palermo.

Así, por ejemplo, en Barrio Norte un departamento de dos ambientes de entre 35 m² y 42 m², cotiza a un precio total de venta de entre 31.500 y 50.500 pesos. En Belgrano, entretanto, una unidad de 2 ambientes, de 40 m², cotiza a un precio total de 39.000 pesos. En el barrio de Palermo, en cambio, los precios fluctúan entre 800 y 1.000 pesos por m². Por caso, un departamento de 3 ambientes con una superficie de 60 m² cotiza a 48.000 pesos.

Alquileres

Para operaciones de alquiler el precio equivale a 0,8% mensual del valor de venta de la propiedad, mientras que el costo de las expensas es de unos 2,5 pesos mensuales por m². Así, una propiedad de 40 m² que cotiza para la venta en 39.000 pesos paga de expensas 100 pesos y se alquila en unos 310 pesos mensuales. Entretanto, los precios de alquiler en Barrio Norte, Palermo y Belgrano, para un departamento de dos ambientes, oscilan entre 320 y 400 pesos mensuales de acuerdo con la superficie, que puede variar entre 35 m² y 42 m². Para un 3 ambientes, los precios de alquiler oscilan entre 380 y 450 pesos mensuales y las expensas entre 90 y 120 pesos mensuales. Para bajar ese gasto fijo (expensa), los futuros compradores optan por un edificio sin ascensor, orientando su búsqueda a un departamento en planta baja o en un primer piso, según reveló Miriam Cortese, titular de la inmobiliaria homónima. Otra prestación que incrementa el valor de las expensas es la vigilancia durante las 24 horas, pero en ese caso el futuro morador (propietario o inquilino) no renuncia a ese servicio.
«La recesión económica que sufre el país ha impactado sobre los precios de locación, que han debido bajar 5% para mantener al inquilino», comentó a su turno Jorge Toselli.

Asimismo, admitió que se viene registrando un paulatino retraso en el pago de los alquileres, que se cobran entre el 15 y el 20 de cada mes. «Tratamos de mantener cierta flexibilidad con los punitorios para no crear roces entre el locador y el locatario», enfatizó.

Una novedad que se ha incorporado en este segmento es la compra de propiedades antiguas de 3, 4 y más ambientes, por parte de inversionistas, quienes las refaccionan y transforman en policonsultorios. De esta forma, subalquilan consultorios por hora a profesionales jóvenes y recién recibidos. Por caso, el alquiler de un consultorio por un día a la semana, sea por la mañana o por la tarde, ronda los 120 pesos mensuales, según explicó Carlos Grande, de Tizado Propiedades.