Claves para tasar una propiedad hoy

De acuerdo con los expertos, tasar una propiedad hoy es una tarea más difícil que nunca. Después de la devaluación, algunos valores se recompusieron, otros cayeron aun más y decayó la oferta de algunos inmuebles como los departamentos bien ubicados de 2 y 3 ambientes en Capital Federal.

Por todo esto, a los inmobiliarios se les complica a principios de 2003 poner el precio justo por metro cuadrado a un inmueble a la hora de colgar un cartel de venta. Ambito Financiero consultó a la firma de tasaciones Serinco sobre qué métodos de valuación conviene aplicar y obtuvo las siguientes claves:

1) METODO DE PROPIEDADES COMPARATIVAS. Este método brinda al tasador un precio promedio o de referencia. Se parte de una propiedad que tenga características similares al inmueble que se quiere tasar. Por caso, se elige un departamento que se haya vendido dentro del mes y medio, de igual cantidad de ambientes y ubicado en la misma zona. Se obtiene con esto una tipología de la propiedad y un precio al que luego deben homologarse otras características, como ubicación, antigüedad, condiciones, superficie cubierta, iluminación, estado de mantenimiento, funcionalidad, edificio, piso y ventilación, entre otros.

Se recomienda a quienes apliquen este método, buscar como mínimo 3 propiedades modelo para comparar y rastrear valores.

2) METODO DE REPOSICION DEL BIEN A NUEVO. Esta es una clave que sirve para obtener el valor de techo o precio máximo que puede tener una propiedad que se va a tasar. Se debe comparar el inmueble a tasar con el precio de un inmueble recién construido o nuevo.

Por ejemplo, si se va a valuar una casa en Lanús, debe tomarse en cuenta el valor del terreno, y lo que costaría levantar una propiedad de iguales características. Si el lote cuesta u$s 30 mil, y construir la casa u$s 92 mil, el valor a nuevo es u$s 122 mil. Suponiendo que la casa que se va a tasar está en buenas condiciones, el precio de venta no puede ser superior a u$s 110.000.

3) METODO DE REPOSICION DEL BIEN DEPRECIADO. Este método es similar al de reposición a nuevo pero contempla la depreciación del bien a tasar si está en malas condiciones. Por ejemplo, si la casa tiene una antigüedad considerable y deben cambiarse cañerías, pintar fachada o realizar reparaciones, el precio de venta debe estar por debajo de 70% del valor de la misma casa recién construida.

4) METODO DEL VALOR DE RENTA. Este método sirve a los inversores porque brinda el porcentual de recuperación del valor de un bien. Parte del valor en que se puede alquilar una casa. De acuerdo con la zona donde está y con las condiciones, es posible determinar el precio en que será posible alquilar la propiedad. Un ejemplo puede ser un departamento de dos ambientes que en el barrio porteño de San Cristóbal se alquila por $ 300 y en Belgrano por $ 370. La relación del precio de venta y el de alquiler es directamente proporcional. Costará más un departamento en Belgrano que otro similar de San Cristóbal. En la actualidad, la renta mensual equivale a 0,8% del valor del bien en promedio. Durante la convertibilidad, oscilaba entre 1% y 1,5% para las mejores ubicaciones y propiedades.