Crece demanda de depósitos industriales. Sube alquiler

Hoy hay disponibles 2 millones de metros cuadrados de depósitos industriales de los cuales sólo 19% es de alta calidad, mientras el resto tiene un alto grado de obsolescencia física y funcional.

A pesar de la fuerte demanda que hay en el segmento, la falta de seguridad que brinda la actual ley de alquileres en el sector comercial es señalada por los desarrolladores como uno de los principales frenos de las inversiones. Los operadores aseguran que las empresas necesitarán en 2006 al menos 200 mil metros cuadrados más de depósitos industriales, pero no hay proyectos que vayan a cubrirlos. Ante la falta de inversión en este sector, que hoy cuenta con una vacancia de apenas 5% para inmuebles clase A, los precios comenzarán a subir el año próximo.

«Al no poder cobrar penalidades si un inquilino rescinde un contrato de alquiler de una oficina o de un galpón, los desarrolladores deciden no encarar los riesgos de la inversión en construcción de esos inmuebles», explicó a este diario Cristian Frers, director de la empresa de negocios inmobiliarios Cushman & Wakefield Semco.

Frers se refiere a la situación que arrastra el sector desde abril de 1997, cuando por una modificación a la ley de locaciones urbanas (23.091) con el objetivo de proteger a los inquilinos, se equipararon las condiciones de los contratos de alquiler de viviendas con los comerciales.

• Incertidumbre

Esta modificación de la que fue llamada luego ley de flexibilidad locativa, cambió la práctica de convenir los contratos para inmuebles comerciales bajo las condiciones que acordaran las partes. Hasta entonces, cuando un desarrollador construía un edificio de oficinas o un depósito fijaba el plazo del contrato y la penalidad que se cobraría si el inquilino deseaba rescindir el contrato, de acuerdo con un plan de inversión previsto. A mayor riesgo del proyecto, mayor penalidad se cobraba.

Pero hoy los inversores aseguran que hay incertidumbre ya que a los seis meses de firmado un contrato,los locatarios pueden decidir darlo de baja y pagar sólo un mes y medio de penalidad.

Así, la necesidad que tienen las industrias de expandirse por el fuerte crecimiento de la economía en los últimos años (que hace que estén al límite de la capacidad instalada) y de mejorar sus inmuebles dadas las nuevas tecnologías, entre otros temas, la inseguridad ante contingencias en este mercado (que es tradicionalmente de renta) provoca falta de inversiones.

• Optimista

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, es más optimista. Dijo que «si bien la situación no es la ideal (en cuanto a ley de alquileres comerciales), las decisiones de inversión se toman cuando el clima de negocios del país es favorable. Hay que tener en cuenta que la flexibilidad que otorga la ley para los inquilinos genera más demanda.

Si un profesional quiere alquilar una oficina o una pyme un depósito y se le advierte que será fuertemente penalizado si rescinde un contrato hecho a 10 años, posiblemente tema afrontar ese riesgo y no firme».

Según explicaron a este diario operadores del sector, en otros países como Estados Unidos o Chile hay contratos de alquiler de inmuebles comerciales e industriales que se hacen a 10 años, con altas penalidades ante eventuales anulaciones y con posibilidades de subalquiler para evitar esas contingencias. «Aquí no sólo se perjudicó a los inversores con la pesificación de los contratos, sino que se ponen trabas a la inversión», dijo Frers.

Armando Pepe opinó aportando una visión diferente. «Que una empresa no pueda rescindir un contrato es inequitativo con respecto al resto de la sociedad. Creo que es positivo el hecho de que se puedan alquilar depósitos u oficinas previendo una eventual anulación de los contratos porque, además, con la alta demanda que hay en esos segmentos, en cuanto se vacían aparecen cientos de interesados», comentó.

Mientras Pepe aseguró que en los primeros meses del año se comenzarán a construir algunos edificios de oficinas que aumentarán la oferta, Florencia Aguilar, asesora de Cushman, explicó que en el sector de depósitos industriales, «2006 será un año crítico porque no hay proyectos de envergadura, sino pequeñas construcciones hechas, por lo general, a medida.

Según los datos que se manejan en el mercado, específicamente en el sector de los depósitos industriales existen actualmente dos millones de metros cuadrados. De éstos, sólo 19% corresponde a galpones clase A (de más de 5.000 m², alturas superiores a 8 metros, modulación libre de columnas con grandes luces, etc.) mientras que el resto presenta un elevado grado de obsolescencia física y funcional.

Esto significa que gran cantidad de compañías están establecidas en depósitos de inferiorescategorías de las que necesitan, por lo que nuevas construcciones de alta calidad serían absorbidas rápidamente por el mercado, que se trasladaría.

• Disponibilidad

Pero las grandes inversiones que se registraron en este segmento durante 1998 y 1999, como Plaza Logística, Pacheco Trade I y II o el parque logístico Esteban Echeverría están lejos de volver a producirse. Al menos, ante una situación de inseguridad en cuanto a la recuperación de la inversión y precios de construcción e incidencia del valor de la tierra que van en ascenso, todavía no ingresaron pedidos de obra de esas características.

En la Argentina, tradicionalmente la disponibilidad promedio de los galpones industriales fue de 10%. Hoy, llega a 5%, lo que rompe el equilibrio del mercado y genera una tendencia al alza en los precios de alquiler del metro cuadrado.

El año 2006 comienza con un promedio de u$s 4 por m² por mes para este tipo de inmuebles, pero los operadores recuerdan que en 1999 los valores tuvieron un pico que llegó a los u$s 6 por m². Y estiman que hacia ese precio tiende a subir el m², en el mediano plazo, si no hay modificaciones en las condiciones de inversión.