En qué conviene invertir este año

Aunque la demanda de inmuebles se desaceleró en los últimos meses, todo indica que 2007 será otro buen año para el sector. Al menos, los operadores coinciden en que los precios de las propiedades se mantendrán y ése es un dato importante para decidir dónde colocar el dinero. Especialmente para los ahorristas que no están familiarizados con otras opciones, como acciones y bonos, y prefieren operaciones más conservadoras. Por eso, la inversión inmobiliaria puede ser tentadora. Ambito Financiero consultó a varios operadores para conocer cuáles son hoy las mejores opciones. Las hay para distintos bolsillos y con diferente riesgo. La compra de departamentos desde el pozo sigue siendo interesante y si se elige bien la zona, se puede ganar hasta 40%. Hay una gran falta de oficinas, lo que hace atractiva la inversión en este rubro. Se consolidan variantes como el alquiler de departamentos temporarios para turistas con muy buena rentabilidad. En cambio, otras opciones que hasta hace poco tiempo eran buen negocio (como las cocheras) dejaron de serlo.

Operadores aseguran que comprando departamentos desde el pozo se puede ganar hasta 40%.

Para saber cuáles son las operaciones que más ganancias dejarán este año, qué montos demandan y cuáles son las trampas que deben evitar inversores no especializados, Ambito Financiero consultó a los principales operadores del mercado, que recomendaron las alternativas más adecuadas. Veamos:

DEPARTAMENTOS DESDE EL POZO

Es una de las opciones más recomendadas por los especialistas. En la Capital Federal hoy hay más de 100 edificios en esas condiciones, concentrados principalmente en barrios con alta demanda, como Belgrano, Palermo, Núñez, Caballito o Villa Urquiza. Los precios del metro cuadrado se pagan hasta 40% por debajo de lo que se consiguen una vez terminada la construcción. Comprar en estas condiciones es además beneficioso porque la modalidad de pago suele ser un anticipo de 30% y cuotas hasta la finalización (generalmente no más de dos años). Quiere decir que en un departamento chico, de dos ambientes, en Palermo, que puede comprarse en el pozo a u$s 50.000, se entra al negocio con un anticipo de u$s 15.000 y se puede ofrecer en la primera venta al público donde los valores ya están al menos 15% arriba. Según Armando Pepe, además de no tener que pagarse todo el dinero junto, si se espera un año, se gana 20%». Coincidió Roberto Tizado, quien aún cree que la ganancia puede ser mayor: «Las últimas operaciones de este tipo que hicimos con clientes dejaron rentas de hasta 30%», dijo. Un ejemplo es el del Edificio Facultad, que comercializó el año pasado Francisco Balsano. «Cuando quienes habían comprado estos monoambientes para estudiantes cercanos a la Facultad de Medicina decidieron venderlos sólo 4 meses después, ganaron más de 20%», comentó, y agregó que a raíz del interés que despertaron ya se están construyendo el Edificio Facultad II y el III.

Los operadores advierten que hoy existe mucha oferta en el mercado. Según los últimos datos del Gobierno porteño, sólo en noviembre se pidieron 167 permisos de obra para construir nuevos edificios de multivivienda, lo que significa que en los próximos meses al menos la mitad de estos emprendimientos saldrá a la venta con valores de pozo. Hay que destacar que aunque por la mayor oferta podrían estancarse los precios de venta final, también lo harían los de pozo. Es decir que el margen de ganancia continuaría siendo el mismo.

El secreto en este sentido es que las mejores oportunidades están en los proyectos bien ubicados y en unidades pequeñas, que prometen mayor velocidad de reventa. «No es lo mismo vender un departamento de 300 m² en Flores que uno de 60 m² en Belgrano. Siempre hay que pensar que si la intención es hacer un negocio, hay que comprar una unidad que atraiga tanto a inversores que quieran alquilarlo en el futuro como a compradores genuinos apalancados con créditos», dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Hay que recordar también que algunos emprendimientos cuentan con cláusulas que prohíben la reventa de unidades antes de un determinado plazo, por ejemplo, un año de concluida la construcción. Los desarrolladores fijan estas condiciones porque reservan unidades para vender a mayores precios hacia el final de la obra, y no quieren competencia interna. Igualmente, cuanto más se mantenga el inmueble en poder del inversor, mayor será la rentabilidad que obtendrá. Los constructores calculan que comprando desde el pozo y vendiendo la unidad concluida (en dos años), la rentabilidad llega hasta 40%. Y como dice Damián Tabakman, director de Pampa Holding y autor del libro «Desarrollos inmobiliarios exitosos», «aún si los precios proyectados no se verifican, los inversores continúan quedándose con unidades al costo para alquilarlas». Los dueños que conservan los departamentos y los colocan en alquiler reciben rentabilidad anual de entre 6% y 7%.

OFICINAS

Es el mercado que los operadores apuntan como con mayor y creciente demanda y todavía escasa oferta. Señal de que serán las oficinas un buen negocio este año son las últimas compras que hizo IRSA de dos importantes edificios en las zonas de mayor movimiento en la Capital Federal. Puede conseguirse entre 8% y 10% de renta anual en dólares por propiedades bien ubicadas en el microcentro porteño, Plaza Roma, Retiro o Puerto Madero. Pepe comentó que vendió una oficina de cerca de 45 m² a u$s 45.000 en microcentro, y hoy se puede alquilar a u$s 550. En este caso, la rentabilidad es casi de 15% anual. Pero como apunta Héctor D'Odorico, «para comprar una oficina en Puerto Madero, ya se debe pensar en una inversión de no menos de u$s 250 mil para obtener una rentabilidad similar».

El último informe de Cushman & Wakefield Semco mostró que sólo hay disponibles 24.000 m² de oficinas clase A (2,5% de casi un millón de metros cuadrados útiles). «Las proyecciones de incorporación de nuevo stock para los próximos dos años estarán muy por debajo de lo necesario para cubrir las necesidades de la demanda, ya que muchos de ellos son proyectos corporativos y no estarán disponibles en el mercado», dijo Florencia Aguilar, de esa compañía. Eso hace pensar en un alza de precios de alquiler que beneficiaría a inversores.

Según Colliers International, «hoy es muy difícil encontrar 1.000 m² de categoría en un mismo edificio. En torres de oficinas B o C el nivel de oferta es mayor, pero son espacios que no cumplen con condiciones requeridas por una multinacional. Están surgiendo nuevos proyectos, en su mayoría estructuras abandonadas o edificios antiguos reciclados. Mejora considerablemente la rentabilidad de los inversores, pues acorta a la mitad los tiempos de obra a 10 o 12 meses. Es decir que la oferta se incrementará paulatinamente recién a fin de año y en su mayoría serán edificios categoría B».

Para el sector clase A cuesta entre u$s 23 y u$s 27 por m² mensual, mientras que en la clase B no superan los u$s 18. Alejandra Covello señaló que hay que buscar oficinas de cotización intermedia y no a estrenar. Coincide Aguilar, que asegura que a diferencia de otros años, el mercado demanda edificios clase B. «Tomaron impulso por la instalación de call centers dada la situación de competitividad de la Argentina», dijo.

Para Domingo Speranza, de la inmobiliaria Giménez Zapiola, la reactivación también genera nuevas zonas donde hace falta aún construir edificios de oficinas, como en Rosario o Córdoba. «Toda la actividad relacionada con el 'agrobusiness' no necesariamente se desarrolla en Buenos Aires. El puerto de Rosario es tan importante que hay mucha demanda de unidades allá», dijo, y explicó que en la ciudad santafesina aún la incidencia del valor de la tierra es baja para nuevos proyectos. También hacia el norte del Gran Buenos Aires se está expandiendo la demanda. Speranza asegura que hasta San Isidro, las oficinas se alquilan a altos precios, lo cual es una buena oportunidad para que se forme un pequeño pool de inversores que construyan edificios de 3 pisos destinados a uso comercial de este tipo.

En Belgrano, Palermo o Núñez está creciendo también la demanda de departamentos «apto profesional» cercanos a avenidas que comuniquen rápidamente con el centro. Allí se instalan consultorios u oficinas de compañías más chicas y se puede conseguir una ganancia de más de 10%», dijo Covello.

ALQUILER TEMPORARIO

Comenzó como un boom en 2004 y hoy es elegida por numerosos propietarios de departamentos. Los inmuebles destinados al alquiler temporario, principalmente para extranjeros, deben estar ubicados exclusivamente en zonas premium de Capital Federal (Recoleta, Centro, Palermo o Puerto Madero). Es imprescindible que se encuentren amoblados y equipados con la última tecnología (microondas, lavavajilla, TV por cable, reproductor de DVD, computadora, conexión a Internet inalámbrica), en un edificio con seguridad las 24 horas.

«En esta opción debe hacerse una distinción. Por un lado, están los departamentos que se destinan exclusivamente a la vivienda temporaria, por ejemplo, para ejecutivos que se quedan en Buenos Aires entre un mes y un año, con los que se puede obtener un retorno de 8% anual.

También están aquellos que compiten con la hotelería de entre uno y tres ambientes que dan mucha más rentabilidad ya que se cobra entre u$s 30 y u$s 200 por día», explicó Covello. Para esta operadora, otros complementos son el servicio de mucama y valet parking, que cotizan aún más las unidades. Pepe estima que la ganancia que se obtiene en alquileres temporarios llega hasta 11%, pero aclaró que para comprar un departamento que pueda ser ofrecido no puede gastarse menos de u$s 80.000. Por eso es que los analistas, más que comprar nuevas unidades con este objetivo, lo que recomiendan es acondicionar propiedades usadas. El secreto en esta alternativa está en el tiempo necesario en el que se tiene que tener alquilado el departamento para que sea rentable. Un estudio de Reporte Inmobiliario asegura que para lograr un alto retorno de la inversión, debe tenerse el departamento alquilado al menos 70% del año, lo cual no es poco tiempo tomando en cuenta el crecimiento de la oferta de unidades en los últimos años.