Esperan ahora reactivar venta de inmuebles

La inminente instrumentación del cheque cuota (hoy o mañana), que descongelaría los plazos fijos y brindaría la posibilidad de utilizarlo para cancelar deudas bancarias, comenzó a revivir con algunas operaciones al golpeado sector inmobiliario.

Si bien no se generó un «boom» en la compra-venta de inmuebles, este fin de semana se multiplicaron las consultas y hasta se cerraron algunas reservas (paso anterior a la compra definitiva con la entrega del certificado) en desarrolladoras, constructoras y en aquellas inmobiliarias particulares que trabajan en la conexión de un deudor hipotecado con un tenedor de plazos fijos para cancelar esa deuda y colocar una propiedad. Asimismo, aunque en menor medida y aprovechando la baja de hasta 30% de los precios, aparecieron algunos compradores con dólares en mano y la intención de invertir y recuperar en un incierto futuro alguna ganancia.

Sin embargo, según el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Héctor D'Odorico, «este movimiento no marca una tendencia porque no todas los endeudados pueden vender así». En efecto, a este costado formado por grandes y escasos oferentes que parecen burlarse del 'corralito', lo sucede un importante y mayoritario grupo de inmobiliarias chicas que ni siquiera reciben consultas. Estos «retailers» del sector encuentran serias dificultades para lograr ventas porque pueden conseguir todos los compradores que quieran, pero no oferentes.

El problema es que los hipotecados que viven en el inmueble por el cual se endeudaron, prefieren terminar de pagar su obligación pesificada «un peso, un dólar» que vender su casa, cancelar su deuda de una vez y tratar de colocar un plazo fijo de otro para lograr mudarse. «A esto hay que agregar la poca difusión que hay de la posibilidad de comprar inmuebles con plazos fijos y si los bancos aceptan estas condiciones», afirmó Horacio Bielli, de la Cámara de la Propiedad Horizontal.

Diferente es el caso de quienes cuentan con varios inmuebles para colocar como en el caso de las constructoras que buscan cancelar rápidamente sus deudas pesificadas tal como lo están ahora, por si hay cambios.

«Con que 10% del mercado de plazos fijos, que serían algo así como 4.000 millones de dólares pesificados, se vuelque a comprar inmuebles, habría una importante reactivación del sector», aseguró en diálogo con este diario el agente inmobiliario Roberto Tizado. Pero, algunas expectativas superan ampliamente esos números basadas en que la confianza de los ahorristas está puesta entera sobre los ladrillos y no los bancos. Este pronóstico del sector, que espera un aluvión de compras con plazos fijos, calcula también un problema con el número de la oferta. Como hoy en día sólo es posible comprar un inmueble en efectivo o bien cancelando una hipoteca con un depósito, y se sabe que quienes están endeudados son menos de la mitad de los ahorristas, hay quienes sospechan que no habrá vendedores para tanta demanda. A esto hay que agregar que cuando entren en funcionamiento los cheques cuota, probablemente también funcione en paralelo un mercado secundario que los acepte y disminuya la cantidad de gente que quiera comprar inmuebles. Asimismo, hay que considerar que una partida de ahorristas va a aceptar los bonos a 10 años en dólares con expectativas de recuperar dinero y no propiedades.

A pesar de la posibilidad que brinda la colocación de un plazo fijo para la compra de bienes durables, igual persisten algunos problemas y no se logra conciliar la forma lógica de celebrar los contratos de alquiler. Por eso, Ambito Financiero realizó una guía con los puntos más conflictivos y en algunos casos sus posibles soluciones.

COMO COMPRAR UN INMUEBLE CON UN PLAZO FIJO

Con esta forma de pago y por unos días, sólo es posible realizar reservas. Cuando el Banco Central instrumente el cheque cuota o certificado de depósito (se calcula que entre hoy y mañana), se podrá entonces utilizar el dinero del «corralito».

Para concretar la operación, es necesario encontrar un deudor hipotecado que necesite cancelar su obligación.

OPERACIONES ENTRE BANCOS

El sector espera que se resuelva si será posible comprar con un plazo fijo de un «banco A» un inmueble hipotecado en un «banco B», porque esto flexibilizaría mucho el mercado. Algunos bancos, aceptaron ya cancelar -mediante operaciones en el mismo banco-el crédito de un cliente utilizando el plazo fijo depositado en la misma entidad. Sin embargo, en la mayoría de los bancos esto no funciona todavía.

QUE CONVIENE A LAS INMOBILIARIAS PARA VENDER

«La tarea de las inmobiliarias hoy ha cambiado radicalmente. Ahora, tienen que dejar de ser corredores de bienes raíces para convertirse en un nexo financiero en el que conectan un deudor hipotecario con un ahorrista», definió Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina (CAPRA).

COMO PAGAR LAS COMISIONES

Este es un problema no menor, ya que si se compra con dinero del «corralito», no haber efectivo para pagar comisiones importantes. Para que esto no ocurra, es necesario conversar con la inmobiliaria y negociar la forma de pago. Una solución posible para el comprador es pagar con dinero del «corralito», y para el agente inmobiliario canjear ese dinero (probablemente entregado en cheque cuota) en un mercado secundario.

QUE SE ESPERA

En cuanto a los precios, no se espera que bajen más. En dólares ya bajaron 30% y si el dólar continúa en los niveles actuales, los precios se mantendrían. A esto, se suma que esta semana se esperan anuncios que flexibilizarían el «corralito» inmobiliario otorgando mayores posibilidades a los ahorristas y los agentes del sector de cerrar operaciones.

DUDAS QUE PERSISTEN

Según CAPRA, el decreto 260 afirma que existe un «mercado libre y único» para el dólar, lo que derogaría el decreto 214, que pesifica los depósitos a 1,4 peso. Por lo tanto, sería posible realizar juicios al Estado por daños y perjuicios.

LOCALES

Con el cierre masivo de locales a nivel país, miles de negocios colocaron en estos últimos meses, carteles de venta y alquiler. Según Jorge Ginevra, agente inmobiliario, «la venta está muerta, no es un mercado anormal, es un mercado que no existe y hay muchas dudas sobre los contratos de alquiler».

NUEVOS CONTRATOS DE ALQUILER PARA COMERCIOS Y DEPARTAMENTOS

Según declaraciones del sector, se derogaría en breve la prohibición de indexar. De acuerdo al decreto 214, los contratos viejos son indexables (porque se les aplicaría el coeficiente CER), y los nuevos, paradójicamente, no. Para los expertos esto cambiaría porque no existe un norte orientador en los precios y se están «dibujando» los contratos para que sean equitativos. Un caso típico de contrato actual, es el que refiere al precio de las expensas del edificio. Por caso, exige el pago del equivalente a dos o tres cuotas de expensas al locador. Lo importante, es que siempre contengan una cláusula que permita rescindirlos en cualquier momento sin necesidad de pagar la multa correspondiente.