Ante el incremento en los precios de los alquileres en los últimos meses, el público volvió a tener en cuenta la posibilidad de conseguir un crédito hipotecario para comprarse un inmueble. La evolución de los últimos meses de esta variable así lo demuestra: en julio el stock de este tipo de línea aumentó en más de $ 200 millones, representando un incremento superior a 2% respecto del mes anterior.
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Se trata del incremento más importante desde la salida de la convertibilidad. A partir de 2002 y hasta mediados del año pasado, el monto de préstamos con garantía hipotecaria venía cayendo en picada. Esto se debía a que las cancelaciones de quienes habían tomado líneas durante el uno a uno superaban ampliamente el otorgamiento de nuevos préstamos. Pero dicha tendencia comenzó a cambiar sobre todo desde el último trimestre de 2005 y se acentuó en los últimos meses.
Confluyeron dos aspectos: el público volvió a tener en cuenta la posibilidad de acceder a un crédito para comprar una vivienda en vez de pagar un alquiler creciente y los bancos también se volcaron con mayor agresividad a colocar estas líneas que, por definición, son de largo plazo.
El stock actual de préstamos hipotecarios supera levemente los $ 9.200 millones contra sólo $ 8.500 millones que se registraban en octubre del año pasado. Y desde fin de año ya subió algo más de $ 600 millones.
Gustavo Massaro, gerente de producto de créditos e inversiones de Banco Río, asegura: «Estamos prácticamente con el mismo nivel de otorgamiento mensual de créditos que en la convertibilidad. El valor en pesos se duplicó, pero medido en dólares obviamente se produce una caída». La entidad está recibiendo alrededor de 1.500 solicitudes por mes, de las cuales se aceptan en promedio 72%.
El principal escollo para acceder al crédito sigue estando por el lado del ingreso. El fuerte aumento del valor del metro cuadrado no guarda relación alguna con el incremento de los ingresos. Por lo tanto, a la mayoría de los inquilinos no le alcanza para pagar el valor de la cuota mensual que resulta del préstamo solicitado (ver nota aparte).
En Banco Galicia explicaron que «el ingreso familiar para sacar un crédito hipotecario lo fijamos en $ 2.000 mensuales, pero por lo menos uno de los cónyuges tiene que demostrar ingresos de $ 1.500».
Un informe de la consultora AMF destacó que «en una fase inicial, la recuperación del crédito a personas físicas estuvo liderada por las líneas personales y de tarjetas de crédito, destinadas prioritariamente a financiar aquellos gastos definidos como relativamente prescindibles a partir de la crisis financiera ( pequeñas refacciones, turismo o compra de electrodomésticos)». Sin embargo, el trabajo señala que «la dinámica actual estaría comenzando a vincularse más a la atención de consumos rezagados de bienes registrables (viviendas y automóviles), que inicialmente fueron satisfechos mediante el autofinanciamiento».
Estos son otros aspectos relacionados con la reaparición ya con más ímpetu de los créditos hipotecarios:
En prácticamente todos los bancos, 90% de la gente que pide el crédito lo quiere para comprar una vivienda usada. Esto puede explicarse por el encarecimiento del metro cuadrado, especialmente en viviendas nuevas. Y, al mismo tiempo, demuestra que faltan alternativas de nuevos departamentos terminados para público que no esté en el target ABC 1 (mayor poder adquisitivo). Ahora comenzaron más obras en barrios de clase media, aunque la maduración recién ocurrirá entre los 12 y los 18 meses.
El 50% del público que se acerca al banco para solicitar un crédito tiene ingresos de clase media: entre $ 1.500 y $ 3.500 mensuales.
La cuota no puede representar más de 30% del ingreso mensual del grupo familiar. Por ejemplo: en el caso de un banco líder, un préstamo de $ 80.000 a 20 años arroja una cuota mensual de $ 800, que requiere de un ingreso no inferior a los $ 2.500 mensuales. Esta relación es algo más laxa, se incrementa hasta 35% o puede llegar hasta 40%, en caso de sueldos que superen los $ 3.500 mensuales.
Casi todas las entidades ofrecen préstamos a tasa fija en pesos hasta diez años. Las tasas rondan entre 12% y 14% anual. El problema es, fundamentalmente, que los ingresos suelen no alcanzar para la cuota que surge de este tipo de línea. Por eso, la mayoría opta por tasa variable en pesos, que se estira hasta los veinte años.
El plazo de otorgamiento del crédito se incrementó notablemente respecto del nivel de la convertibilidad. Pasó de nueve años a 13 años. Esto se debe a que es la única manera de bajar la cuota mensual y que esté acorde con el ingreso.
El porcentaje financiado de la vivienda se ubica entre 45% y 50%.
