Positivo: se recupera mercado de oficinas

En un mercado que se recuperó menos que el de las viviendas, las oficinas muestran algunos síntomas de mejora. Y si bien las grandes superficies por ahora no encuentran muchos interesados, ya hay más demanda por espacios inferiores a los 250 metros cuadrados. Hoy prácticamente todas las oficinas se alquilan: desaparecieron los compradores (tanto para ocuparlas como para invertir). Pero es un hecho que Buenos Aires no puede seguir valiendo demasiado tiempo más 20% de lo que se paga en Santiago de Chile o en San Pablo. Alquilar un metro cuadrado cuesta hoy entre u$s 4 y u$s 9 por mes, contra u$s 20 en la ciudad brasileña y u$s 18 en la capital chilena. Aunque de manera selectiva está recuperando la demanda de oficinas en el mercado inmobiliario.

A pesar de que hace dos años que no se inicia ninguna obra nueva, hay stock de oficinas libres para satisfacer la demanda actual de al menos los próximos dos años. Así lo reconocen los principales operadores de este mercado, que sin embargo prevén una mejora paulatina en el sector, insinuada a fines de 2003. De todos modos, hay «bolsones» del mercado que están mostrando desempeños interesantes, léase las oficinas en el microcentro de menos de 250 metros cuadrados, por las que la demanda está en ascenso.

En las áreas donde se ofrecen oficinas en Capital y Gran Buenos Aires, sobre un stock total de unos cuatro millones de metros cuadrados, hoy hay libres unos 250.000 m², de los cuales aproximadamente 115.000 m² corresponden a espacios denominados «triple A», que engloban a los edificios de última generación, alta tecnología y ubicación privilegiada (Catalinas, Puerto Madero). El resto está en el micro y macrocentro, más algunas «islas» (Libertador, de Belgrano a Olivos; Pilar) que apuntaron a aprovechar la tendencia a la descentralización que se insinuó a mediados de la década del '90, pero que finalmente no cristalizó por la propia crisis y por falta de interés.

El porcentaje de metros libres, entonces, ronda 6,25%. Este, sin embargo, trepa a casi 25% si se consideran sólo los edificios destinados específicamente a alquiler, o sea dejando de lado los que son «naves insignia» de grupos que los construyeron y/o adquirieron para sede de sus empresas.

Los valores de los alquileres cayeron fuerte en el último bienio, pasando de treinta/ treinta y cinco dólares el metro cuadrado en alquiler a valores que van entre los cuatro y los nueve dólares. El dato parece sugerir que en algún momento estos precios deberán recuperarse (tal como sucedió con los inmuebles para vivienda), pero por ahora es difícil aventurar cuándo sucederá.

Hoy, Buenos Aires no sólo está a años luz de los valores que se pagan en los países industrializados, sino que también lo está de ciudades de la región: así, en San Pablo para alquilar una oficina «top» se paga hoy u$s 20 el metro cuadrado por mes, valor que es levemente inferior en Santiago de Chile, donde el metro se cotiza a u$s 18. Claramente, esto no puede durar.

• Alquileres

Otro dato significativo es que 99% de las operaciones que se concretan son alquileres, habiendo casi desaparecido el interés por la compra. No sólo no están adquiriendo oficinas las empresas o profesionales que las utilizarán; tampoco aparecen los inversores dispuestos a comprar para alquilar.

«Los valores están en los niveles del año pasado, lo que no deja de llamar la atención porque las viviendas se recuperaron mucho», dice Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima. «La demanda sigue muy 'planchada' porque son más las empresas que se van del país que las que llegan. Además, hubo muchas que para ahorrar costos se llevaron sus administraciones a sus plantas industriales.»

Pepe, en coincidencia con otros colegas del sector, afirma que «se buscan muchos espacios 'triple A' sencillamente porque lo que antes se pagaba 35 dólares el metro cuadradohoy se ofrece a un máximo de 28 pesos». Pepe dice que «el mercado venía absorbiendo -hasta la crisis de 2002- unos 130/150 mil metros cuadrados de oficinas por año. Como la demanda se desplomó, no hay obras nuevas y apenas se están terminando las que ya se habían iniciado».

Por eso, entonces, el cálculo es sencillo: con lo que hay hoy sin alquilar -y sin sumar un solo metro-alcanza para satisfacerla hipotética demanda de casi dos años.

Pero sucede que al stock se sumará dentro de poco un edificio de casi 30.000 m² en la zona de Plaza Roma, y en algún momento Raúl Moneta volverá a poner en el mercado su edificio República, vacío desde que lo dejara el grupo Telefónica. Seguramente se los ofrecerá cuando el precio suba, para no quedar « pegados» con contratos firmados en una coyuntura que no refleja su real valor.

• Parámetros

El caso de Telefónica vale para indicar el cambio no sólo de precios sino de parámetros: antes de mudarse pagaba unos u$s 35 el metro en el edificio República, que abandonó a favor de otro en la avenida Huergo; allí alquila por cerca de u$s 5 el m². En otras palabras: a Telefónica no le tembló el pulso al momento de mudarse del microcentro a San Telmo, a cambio de pagar una fracción de lo que abonaba antes.

Además, los casos en que empresas toman edificios completos ya no son frecuentes; de hecho, lo más complicado de alquilar son hoy las grandes oficinas de más de 250 m², porque simplemente no hay demanda para ellas. Por caso, en un edificio de ubicación privilegiada y clase «A» se ofrecen dos pisos de 650 m² cada uno, imposibles de subdividir; hace varios meses que -a pesar de que su alquiler es más que razonable -$ 13 el m²- no encuentra ni siquiera interesados que lo vayan a ver.

En este sentido, Hugo Menella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dice que «las grandes empresas redujeron metros y pasaron a oficinas más pequeñas o se mudaron a sus plantas en el GBA. Por ahora, el poco movimiento que hay se da en oficinas chicas pero de buena calidad: estudios de abogados, profesionales, contadores, que buscan salir de su casa donde los había llevado la crisis, y vuelven a alquilar oficinas porque el precio es muy acomodado». Menella agrega que «en Belgrano y en Pilar el panorama es similar al centro: de lo que hay en existencia, está desocupado entre 15% y 20%».

Un especialista en microcentro,Horacio Bielli, sostiene que «dentro de un sector muy golpeado, los que más sufren son los edificios de menor calidad, porque hoy se acható mucho la diferencia entre 'triple A' y lo más antiguo o no tan tecnológico». El agente inmobiliario dice, sin embargo, que el atractivo de las oficinas menos «top» es que hoy «se consiguen contratos en pesos, a 36 meses, sin cláusula de reajuste, lo que equivale a un seguro de cambio para empresas extranjeras que se radiquen en el país».

• Compromiso

Para las «triple A», las condiciones son diferentes: « Sesenta por ciento de los contratos son en pesos, y 40% en dólares; en ambos casos se incluyen cláusulas por las que las partes se comprometen a conversar la posibilidad de cambiar las condiciones cada seis meses».

Bielli reafirma lo que dice todo el sector: «Nadie compra, todo el mundo alquila».

Por su parte Diego Cazes, de la firma LJ Ramos, dice que -según las estadísticas que llevan-«hay cerca de 115.000 m² de oficinas de lujo vacías; en ese segmento, durante todo el año pasado se absorbieron 61.000 m². ¿Si es poco? Y, es menos que en otras épocas...». Cazes afirma que en las oficinas más baratas la vacancia supera 25%.

En cuanto a las áreas periféricas, sostiene que «hasta el año pasado las empresas ni pensaban en alquilar fuera de la Ciudad, porque había terror de pasar la General Paz. Ahora ese mercado está recuperándose, porque del terror se pasó al miedo, y si la oferta es conveniente para el interesado, alquila en Olivos o en Pilar».

En resumen: mucha oferta, pero congelada. ¿Podrá suceder como con otras áreas de la economía, en las que la demanda se adelantó a la oferta y ésta no pudo satisfacerla por no haber hecho de antemano las inversiones? Por ahora, parece prematuro aventurar un escenario semejante, pero tampoco parece razonable que alquilar en Buenos Aires siga costando durante mucho tiempo más 20% de lo que sale en San Pablo o en Santiago.