Proyectan construir 10.000 departamentos en 2006

La construcción de edificios residenciales en Capital Federal sigue en aumento. La cantidad de metros cuadrados aprobados en permisos de obra de estas viviendas multifamiliares creció casi 50% en los primeros 5 meses del año comparado con el mismo período de 2004.

En el próximo año habrá más de 10.000 departamentos nuevos en venta incluidos en las más de 400 obras que hoy se encuentran en diferentes etapas de construcción en la Capital Federal. Según analistas del sector, este importante avance en la oferta de unidades a estrenar no impactará directamente en una baja de los precios de estos inmuebles, pero sí pondría un freno a la suba de precios que en los últimos años están registrando los departamentos usados en la Ciudad.

Actualmente, en los principales barrios de la Capital no se dan las diferencias históricas entre los valores de venta que se manejan para departamentos usados en relación con los nuevos, situación que podría modificarse cuando ingrese al mercado el millón de metros cuadrados que se está construyendo.

«Normalmente el metro cuadrado de departamentos usados es 20% o 30% menor al de uno con similares características a estrenar. Pero hoy esa relación sólo se da en algunos casos», explicó a este diario José Rozados, de «Reporte Inmobiliario».

El consultor cree que «en un mercado estable, todo indicaría que los precios deberían bajar con la incorporación de mayor oferta, pero en la Argentina el valor de la construcción viene subiendo considerablemente, igual que el precio de los terrenos, por lo tanto los desarrolladores lo tienen en cuenta en sus cálculos y no cuentan con suficiente margen para mantener, ni menos bajar, los precios de las unidades que entregarán».

• Impacto

Lo que sucedería, por el contrario, es un impacto sobre los precios de los usados que en ningún caso pueden exceder el valor del metro cuadrado de unidades a estrenar.

Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre, coincide con esta visión. Prevé que la gran oferta de departamentos nuevos impactará en los precios de las unidades en algunas zonas y a algunos tipos de construcciones, pero no será general. Para este operador, la mira debe ponerse en si la demanda que existe será capaz de absorber la cantidad de unidades que se lanzarán a la venta.

Da un ejemplo: «Entre diciembre y marzo del año próximo se lanzan a la venta en Villa Urquiza unos 90.000 metros cuadrados de construcción de departamentos de 2 y 3 ambientes. Si el acceso al crédito mejora, necesario para el tipo de compradores genuinos de estos inmuebles, seguramente la absorción se dará. De lo contrario, el escenario no está tan claro», dijo.

En los primeros 5 meses del año, se pidieron permisos de obra en la Ciudad de Buenos Aires por 481 mil metros cuadrados para vivienda multifamiliar. Una situación que muestra la iniciativa del sector por nuevos desarrollos aunque debe tenerse en cuenta que muchas de estas obras todavía no comenzaron, sino que están sólo autorizadas.

Los principales operadores inmobiliarios tienen visiones diferentes sobre la repercusión que tendrá la salida a la venta de los departamentos nuevos. Las siguientes son algunas de las opiniones que recogió este diario ayer:

• Alejandra Covello ( Covello Propiedades): «Los costos de construcción están subiendo considerablemente en los últimos meses a causa de la inflación y de un dólar que tiende a caer. El valor de los terrenos también está subiendo y ambas circunstancias son tomadas en cuenta por los constructores para calcular el valor de las unidades que venderán a estrenar por lo que de ninguna manera se puede pensar en que el valor de las propiedades nuevas vaya a bajar. Por la cantidad de oferta que se presentará se puede pensar, como máximo, en un amesetamiento de los precios. Pero la demanda de departamentos también está en suba y el target ABC1 que es el que define el mercado de las nuevas construcciones, lo sigue haciendo. El impacto podrá sentirse en el valor de las unidades usadas que desde hace algunos meses comienza a diferenciarse realmente de los precios de las nuevas, brecha que se hará mayor. Hubo una época en que prácticamente los departamentos usados no tenían amortizacíon, mantenían su valor. Esto no pasará ahora, seguramente la brecha entre departamentos nuevos y usados se irá haciendo mayor a 30%».

• Mario Gómez (Toribio Achával): «Lo que se está construyendo en los barrios más activos de la Capital (Belgrano, Barrio Norte, Palermo) son cerca de 200 obras que ofrecerán unos 5 mil departamentos en los próximos 12 meses. Hay que tener en cuenta que hoy el perfil del comprador de departamentos nuevos es el inversor que no confía en comprar dólares ni encuentra instrumentos financieros a su medida y prefiere invertir en inmuebles como reserva de valor. Algo que, sumado a la escasez de propiedades en alquiler que existe y la alta rentabilidad que ofrece esta opción (hasta 8%), compran unidades para locación. Por esto no esperamos una baja de precios de unidades nuevas. Aunque sí puede decirse que la suba de precios de los inmuebles usados que venía dándose, no lo hará en la medida que se daba. Por lo menos, entrará en una meseta ya que el valor de los departamentos nuevos le pondrá un techo a el incremento».

• Roberto Tizado ( Tizado Propiedades): «La mayor oferta de inmuebles a estrenar es muy importante porque desde 1998 hasta 2003 no se habían lanzado a la venta unidades nuevas. Esto significa que hay una demanda reprimida que va a absorber esa oferta que habrá disponible. No hay razón para pensar en una baja de precios de estas unidades, pero puede darse un parate en la suba de los precios de los usados. Desde la crisis el mercado atravesó diferentes etapas. Ante la falta de oferta de unidades el valor de los usados había subido y no había referencia de precios de nuevos porque no había lanzamientos. Al comenzar a construir a bajos costos, los precios de ambos se igualaron. Pero hoy, con la suba de los valores de construcción y la incidencia del valor del terreno que también se está incrementando, los precios de los departamentos nuevos suben un poco más y los usados se mantienen recuperando la brecha lógica de valores entre ambos».