Se gana hasta 8% anual por el alquiler de cocheras

Subió 35% el precio de alquiler y de venta de una cochera en un edificio de vivienda de los barrios más poblados de la Capital Federal en los últimos doce meses, y los operadores inmobiliarios aseguran que seguirán aumentando. Los valores actuales de los espacios disponibles en el corredor norte (Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) oscilan entre $ 120 y $ 350 por mes de alquiler. Los propietarios pueden obtener rentas de hasta 8% anual si deciden ofrecer sus cocheras.

«Se trata simplemente de falta de oferta.» Con esas pocas palabras los analistas del mercado inmobiliario sintetizan la causa del aumento que registraron los precios de los estacionamientos residenciales durante 2005. «Y la oferta continúa reduciéndose», argumentan cuando proyectan que los precios proseguirán subiendo este año en la misma medida.

«En los últimos dos años, hay barrios que se volvieron realmente críticos. Uno es Belgrano, donde se están construyendo torres de viviendas a las que se mudarán cientos de familias, justamente sobre terrenos que estaban destinados en el pasado a amplios espacios de cocheras», explicó a este diario Domingo Speranza, director de Binswanger Giménez Zapiola. Esa reducción en la oferta de garajes disponibles y la entrada de mayor cantidad de gente con automóviles al barrio (que las cocheras internas de los edificios nuevos no pueden contener) provocaron alzas en los precios, además del reacomodamiento de valores que se dio en los últimos meses de todos los inmuebles.

En Belgrano, donde además el estacionamiento en las calles es cada vez más restringido, como en el resto de los barrios del corredor norte y las zonas con mayor cantidad de edificios y comercios como Caballito, una cochera en un complejo se alquila por entre $ 120 y $ 350. «Los precios varían dependiendo de las características del lugar. Son más caras si se trata de espacios fijos, cubiertos y de categoría en zonas donde no se permite estacionar en la calle», aseguró Andrea Valdés, de Valdés Bienes Raíces.

• Adquisición

Si lo que se intenta es comprar un espacio en una de estas zonas, los valores van desde u$s 5.000 a u$s 20.000. Mientras que en zonas menos requeridas, como Almagro o Flores, pueden pagarse entre u$s 5.000 y u$s 10.000. Ante estos valores, los operadores aseguran que los propietarios pueden conseguir hasta 8% de renta anual si las alquilan. «Se puede obtener un ingreso interesante pero el promedio de renta es de 6% anual, similar al que se tiene por el alquiler de un departamento con algunos beneficios y algunos perjuicios», dijo el director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, a Ambito Financiero.

Según aseguran en el mercado, hay muchos pequeños inversores que desean colocar sus ahorros en el sector inmobiliario porque lo consideran seguro y ante bajos montos de capital encuentran las cocheras como una buena opción. Pero aquí, los operadores explican que hay varios temas a tener en cuenta. El mejor negocio lo encuentran los propietarios antiguos de cocheras de zona que se encuentran en plena revalorización.

• Duplicación

Hace tres años esos inversores pagaron la mitad de lo que cuestan ahora esos espacios, su valor no se desvaloriza sino que, por el contrario, todas las previsiones aseguran que los precios subirán en este tipo de inmueble y además reciben una renta mensual que por baja que sea nunca es inferior a 6 por ciento, lo cual ya es más de lo que un banco paga por la colocación de un monto pequeño en un plazo fijo.

Pero quienes quieren entrar hoy en el negocio no tienen las mismas facilidades. En primer lugar, no hay prácticamente cocheras en venta de forma independiente. Esto se da porque una cochera que se vende junto con un departamento suma entre u$s 15.000 y u$s 20.000 a la operación. En cambio si el espacio guarda autos se vende por separado se paga la mitad. Sucede que la mayoría de las torres multiviviendas no permite que las cocheras sean adquiridas o utilizadas por personas que no son copropietarias del edificio, y así el espectro de potenciales usuarios se achica.

«Por eso puede ser un buen negocio para empresas que se dediquen a los estacionamientos, crear espacios en barrios como Las Cañitas o Palermo Hollywood (en plena expansión) que tienen una demanda insatisfechaenorme de guardar autos ante la oferta comercial o gastronómica que ya existe», dijo Speranza. En ese sentido, es la cochera temporaria la que más rentabilidad genera, ya que actualmente en las principales zonas de la Ciudad de Buenos Aires los precios no bajan de los $ 3 la hora y llegan a $ 4,50 en estacionamientos de las principalesavenidas como Corrientes (en la intersección con Alem) o en Santa Fe y Pueyrredón.

Para Gómez Picasso, las instalaciones de garajes privados destinados sólo a esta actividad dejó de ser rentable. «Puede resultar operativo para quienes son dueños de un terreno y se encuentran esperando una buena oportunidad para venderlo a una constructora de edificios de vivienda. Mantienen el valor del terreno y reciben una ganancia digna con una baja inversión por construir una estructura de hormigón armado y tener un empleado. Pero sino la ecuación no cierra porque hoy un terreno que se vende para construir departamentos triplica esas ganancias», dijo.