Propietarios e inquilinos ya idearon al menos 9 tipos distintos de acuerdos para celebrar sus contratos, entre los que se destacan algunas formas ilegales tras la decisión del gobierno de prohibir la indexación de contratos. Es la reacción lógica que encontró el mercado para sortear la intromisión del gobierno entre los particulares, pero puede traer consecuencias graves.
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No existen propietarios dispuestos a cobrar una misma alícuota hasta la finalización del alquiler y, por eso, los nuevos acuerdos son, en definitiva, indexaciones encubiertas que intentan un precio justo en medio de un proceso inflacionario.
Los arreglos pueden perjudicar gravemente el interés de las partes porque no existe protección de la Ley 23.091 (de locaciones) si ocurren conflictos. El problema es que se están usando indiscriminadamente, al igual que otras opciones que no convienen. «Antes del '91 se indexaban según la inflación y durante la convertibilidad los contratos se pactaban sólo en dólares», indicó el vicepresidente de la Cámara de los Propietarios, Enrique Abatti. Paradójicamente, las viejas locaciones -aquellas celebradas con anterioridad al 7 de enero de 2002- se indexan con el coeficiente de reajuste CER y más de 300.000 mil familias ya no lo pueden pagar. Ambito Financiero realizó una lista con algunas posibilidades de locación, sus riesgos y sus virtudes.
CANASTA DE PRODUCTOS
El pago del alquiler se iguala al precio de un commodity o de varios, ya sea en el mercado local o en el extranjero. Es uno de los más recomendables y más usados en este momento porque el precio de algunos productos es más estable que la moneda.
A SEIS MESES
Es un contrato a seis meses y en pesos que contiene generalmente una cláusula que le permite rescindir en cualquier momento al inquilino. Al término de los 180 días en que se abonó un precio fijo, locador y locatario conversan sobre el nuevo precio que están dispuestos a aceptar y pagar. Si no llegan a un acuerdo, se rescinde el contrato. Es lo más parecido a la contratación libre, pero atenta contra la Ley 25.561, que prohíbe la indexación. CON TOPE
Se pacta en iguales condiciones que el contrato «a conversar», sólo que el locador no puede exigir más de un tope que figura en el contrato. Puede ser muy perjudicial para el propietario, si el alquiler de mercado sube más que lo previsto por el tope.
PROMEDIO DE INMOBILIARIAS
Se utiliza más que nada para los alquileres de viviendas. Se especifica en el contrato que al término de un año el precio de la locación será igual a la tasación que tres (o más) inmobiliarias informen. Es altamente recomendable porque, si bien puede no ser equitativo si la inflación es alta durante el primer año, el inquilino va a pagar el resto de su locación al precio de mercado.
BASE EXPENSAS
Es, en definitiva, un tipo de contrato referido, que no es muy indicado por el tipo de variación a la que están expuestas las expensas. El alquiler se acuerda sobre dos, tres o más expensas, sea cual fuere su valor. El riesgo es que las expensas aumenten extraordinariamente (por caso, por arreglos de mantenimiento del edificio) y el inquilino deba asumir doblemente este costo.
ESCALONADO O PROGRESIVO
Se pacta entre las partes una suma global y se llega a la misma con alícuotas de distinto valor. Es un alquiler interesante para los contratos en comercios ya que el inquilino paga alquileres de distinto valor -según pueda-pero debe llegar al monto total acordado.
EN EUROS O EN DOLARES
No hay ley que prohíba el alquiler en dólares o en euros, liras o libras, aunque es una opción que nadie toma por ser muy riesgosa en momentos en que la moneda local se está depreciando. POR RUBRO DEL COMERCIO
Los nuevos contratos de alquiler de los comercios se están arreglando de acuerdo con el kilo de pan, si es panadería o con el precio del café, si es cafetería. Los textiles, por ejemplo, están pactando de acuerdo con el precio del kilo de la lana o del algodón.
COMODATO SOBRE GASTOS
Este es un contrato por el cual se cede a un tercero una propiedad como préstamo, siempre que pague los gastos, es decir expensas, luz, gas, impuestos y teléfono, entre otros. Se está empezando a usar ahora y lo utilizan los propietarios que no pueden mantener un inmueble desocupado.
