EEUU aprobó una histórica ley de vivienda: qué cambia y por qué es tan importante

La denominada Ley de Vivienda del Siglo XXI entró en vigencia de manera automática tras no ser vetada por Donald Trump. La norma busca ampliar la oferta de viviendas, reducir los costos y facilitar el acceso.

EEUU aprobó una histórica ley de viviendas.

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Estados Unidos incorporó oficialmente una de las reformas habitacionales más ambiciosas de las últimas décadas. La Ley de Vivienda del Siglo XXI, impulsada con apoyo de demócratas y republicanos, entró en vigor durante la madrugada del sábado luego de que el presidente Donald Trump decidiera no promulgarla ni vetarla dentro del plazo constitucional.

La legislación nació con el objetivo de enfrentar la creciente crisis de asequibilidad de la vivienda, en un contexto marcado por tasas hipotecarias elevadas, valores inmobiliarios cercanos a máximos históricos y un mercado que dejó a millones de estadounidenses con dificultades para comprar una casa o afrontar el alquiler.

Aunque inicialmente respaldó la iniciativa, Trump modificó su posición durante las últimas semanas y trató de retrasar su entrada en vigencia. El mandatario sostuvo que el Congreso debía priorizar la aprobación de la Ley SAVE America, vinculada a la identificación de votantes, y llegó incluso a cancelar una ceremonia de promulgación apenas dos horas antes de que comenzara.

Posteriormente calificó el proyecto como "un gran bostezo", pero finalmente la norma se convirtió automáticamente en ley al no recibir un veto presidencial dentro del plazo establecido por la Constitución.

Trump modificó su posición durante las últimas semanas.

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Desde la Casa Blanca, la secretaria de prensa Karoline Leavitt había definido la iniciativa semanas atrás como "una de las leyes más importantes sobre asequibilidad de la vivienda en la historia de Estados Unidos".

Qué busca resolver la nueva ley de EEUU

El proyecto reunió 47 propuestas destinadas a ampliar la oferta de viviendas, reducir costos de construcción y facilitar el acceso a inmuebles para sectores que quedaron fuera del mercado.

La norma partió de un diagnóstico ampliamente compartido entre especialistas: la crisis habitacional no respondió a una sola causa, sino a una combinación de años de escasa construcción, restricciones urbanísticas, aumento de la demanda y decisiones políticas acumuladas durante décadas.

Uno de los principales objetivos consiste en incentivar la construcción de nuevas viviendas para disminuir el déficit habitacional que impulsó el incremento de los precios.

Más viviendas prefabricadas y reconversión de edificios

Entre las principales medidas, la ley promueve la construcción de viviendas prefabricadas, facilita la transformación de oficinas en departamentos y crea un programa piloto de subvenciones y préstamos condonables para reparar inmuebles antiguos en mal estado.

Además, incorpora incentivos para que estados y municipios flexibilicen las normas de uso del suelo y zonificación con el propósito de facilitar nuevos desarrollos inmobiliarios.

No obstante, la legislación no obliga a las administraciones locales a modificar sus regulaciones, sino que únicamente las incentiva a hacerlo.

Según un informe de Goldman Sachs correspondiente a 2025, una flexibilización de esas normas podría permitir la construcción de 2,5 millones de viviendas adicionales durante la próxima década.

Los límites para los grandes inversores

Otro de los puntos destacados apunta a la participación de los grandes fondos de inversión en el mercado residencial. Después de la crisis financiera de 2008, compañías como Blackstone adquirieron miles de viviendas unifamiliares para destinarlas al alquiler, fenómeno que volvió a intensificarse tras la pandemia.

La nueva legislación establece que cualquier inversor que posea más de 350 viviendas unifamiliares no podrá seguir incorporando nuevas propiedades de ese tipo.

Sin embargo, la norma no obliga a quienes ya superan ese límite a desprenderse de parte de sus activos. Los especialistas señalaron además que la mayor parte de las viviendas adquiridas por inversores pertenece actualmente a pequeños propietarios con menos de diez inmuebles, mientras que varios grandes fondos ya comenzaron a reducir su presencia en ese segmento del mercado.

A pesar de la magnitud de la reforma, expertos advirtieron que sus efectos demorarán varios años en reflejarse sobre los precios de compra y alquiler. La investigadora del Urban Institute, Yonah Freemark, explicó que el desarrollo de nuevas viviendas requiere tiempo y dependerá tanto de las administraciones públicas como del sector privado.

La nueva ley de viviendas pone límite a los grandes inversores.

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"Estamos hablando de una situación en la que no solo el Gobierno federal tendrá que hacer cambios, sino que también los Gobiernos estatales y locales tendrán que hacerlos, y luego las empresas, los promotores inmobiliarios, etc., tendrán que realizar inversiones, lo cual en sí mismo lleva tiempo", señaló.

Además, recordó que el Congreso decidió respetar la autonomía de los gobiernos locales en materia urbanística. "La legislación puede desempeñar un papel importante al alentar a los estados y municipios a realizar cambios para ampliar la oferta de vivienda, pero no les obliga a realizar esos cambios. El Congreso ha optado por no adelantarse a los gobiernos locales y estatales y decirles qué hacer", sostuvo.

El desafío de implementar la reforma

Otro de los interrogantes pasa por la capacidad del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para ejecutar las nuevas disposiciones. Durante la administración de Trump, distintos organismos federales sufrieron importantes recortes de personal, incluidos los vinculados a programas de vivienda.

El exsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la presidencia de Barack Obama, Shaun Donovan, consideró que el éxito de la ley dependerá en gran medida de su implementación.

"Este proyecto de ley modifica las normas y reglamentos. Desbloqueará fondos, pero la mayoría de las disposiciones solo serán efectivas si se implementan", afirmó.

Por su parte, Aniket Mehrotra, coordinador de políticas de vivienda del Urban Institute, explicó que el HUD deberá poner en marcha 35 programas, reglamentos y estudios diferentes.

"La capacidad del HUD para implementar esta nueva y larga lista de tareas será limitada sin asignaciones presupuestarias adicionales para la contratación de personal", advirtió.

Lo que la ley todavía no resuelve

La nueva normativa tampoco modifica algunos de los factores que continúan presionando sobre el mercado inmobiliario estadounidense. Entre ellos aparecen las tasas hipotecarias superiores al 6%, el denominado efecto bloqueo, que desalienta a millones de propietarios a vender sus viviendas por temor a perder hipotecas obtenidas con tasas mucho más bajas, y el aumento de los costos de construcción impulsado por la inflación, la escasez de mano de obra y los aranceles.

La legislación tampoco contempla nuevas medidas para incrementar el apoyo federal destinado específicamente a la vivienda social. Aun así, Shaun Donovan destacó la importancia política de haber alcanzado un amplio consenso bipartidista para avanzar con una reforma de semejante alcance.

"Espero que esto sea el comienzo de una oportunidad para seguir adelante", afirmó. Y concluyó: "Sin querer ser demasiado ambicioso, creo que los estadounidenses están ansiosos por saber que podemos lograr grandes cosas".