Bajan tasas, pero sólo puede acceder 4% de las familias

El 16 de agosto el gobierno nacional anunció un plan para facilitar el acceso al crédito hipotecario para aquellos que deseen adquirir su primera vivienda. La medida, que generó muchas expectativas en la población, se mostró como una buena posibilidad para los inquilinos de hacerse propietarios y reducir de este modo la presión alcista de los alquileres, un componente relativamente importante dentro del Indice de Precios al Consumidor (IPC), ya que la ponderación de este rubro implica 4,5% de dicho índice.

Varios bancos anunciaron nuevas líneas de créditos conducentes a facilitar el acceso al crédito, de acuerdo con los lineamientos estipulados por el Ministerio de Economía. En este nuevo contexto surgen dos preguntas clave: ¿cuál es la población beneficiada? y ¿qué condiciones se deberían dar para cumplir con las expectativas del gobierno enunciadas en el proyecto de ley enviado al Congreso?

En la situación previa a los anuncios, si una familia deseaba comprar un departamento de $ 150.000, requería contar con $ 30.000, más gastos de escritura, suponiendo una financiación de 80%. Tomando el costo financiero total promedio de 12,5% anual y suponiendo dicha financiación de 80% del valor del inmueble ($ 120.000), el solicitante del préstamo debía pagar $ 1.704 durante 20 años.

Pago de cuota

Además, si se considera que la cuota no podía exceder 35% del ingreso del solicitante más su cónyuge, se debía contar con un ingreso familiar de $ 4.869 para poder acceder a un inmueble de $ 150.000. Asimismo considerando que los alquileres mensuales se ubican, en promedio, en 0,6% del valor del inmueble, el pago de la cuota representaba casi 2 alquileres (1,9 vez).

Considerando la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua del primer trimestre de 2006, se encuentra que 34 mil hogares en todo el país cumplían con los requisitos para conseguir un crédito de $ 150.000; es decir 2% de los hogares que no tenían inmueble propio.

Las nuevas líneas de crédito ofrecen recortes en las tasas de interés (bajan a un promedio de 10,4% anual de costo financiero total), alargamiento de los plazos (hasta 30 años), financiando 100% del inmueble a adquirir con tasas fijas en la mayoría de los casos.

Además toman como nuevo sujeto de crédito a los inquilinos que cuenten con contrato de alquiler y que hayan pagado regularmente su alquiler durante los últimos 8 años.

Características

A fines ilustrativos, con la información existente hasta el momento y suponiendo que se mantiene la condición que la cuota no puede exceder 35% del ingreso (supuesto razonable dado que un gasto mayor a ese porcentaje restringiría al mínimo el consumo de las familias), se procederá a estimar las principales características de un crédito de $ 150.000. En este caso, la cuota asciende a $ 1.361 durante 30 años.

En este nuevo escenario, se requieren 1,5 mes de alquiler para pagar la cuota. Una mejora visible respecto a la situación inicial aunque no alcanza para cumplir con las expectativas iniciales de la medida: igualar el valor de la cuota al alquiler.

Respecto a la población que podrá acceder a su primera vivienda luego de los anuncios, los resultados del procesamiento de la EPH muestran que 85 mil hogares en todo el país cumplen con las nuevas exigencias; es decir 4% de las familias que no cuentan con inmueble.

Población beneficiada

En el cuadro comparativo se observa que a partir del lanzamiento de los nuevos planes de crédito, 51.081 familias se vieron directamente beneficiadas, creciendo desde un pobre 2% de los hogares sin vivienda propia a un muy modesto 4%. Sin embargo, estas familias deberían pagar un 51% adicional a lo que pagaban como alquiler, dado que no se logró igualar los mismos. Por último, y considerando el posible efecto redistributivo de la medida, vale la pena mencionar que tanto antes como después de las nuevas líneas de crédito, la población de menores ingresos no logra acceder a los mismos, puesto que son los mismos deciles de ingresos los que acceden al nuevo plan.

Costo total

Para finalizar el análisis, la tercera fila del cuadro muestra que el Costo Financiero Total, manteniendo el plazo en 30 años, debería ser de 6% para igualar la cuota del préstamo al valor del alquiler.

Sin lugar a dudas, nuestro sistema financiero no es capaz de ofrecer dichas tasas, lo que muestra la utopía en la idea original de la medida. Así, el factor decisivo de esta problemática es la baja relación entre los salarios y el valor de los inmuebles, ya que en el escenario de cuota igual a alquiler, menos de 10% de las familias no propietarias tendrían acceso al crédito.

(*) Directores de IT & Economics Consulting Group.