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El operador inmobiliario Emi Primucci cree que para invertir en el sector es mejor «huir de las zonas donde hay burbujas de precios».

Emi Primucci, operador inmobiliario y actual presidente del Grupo Bainter, que administra un fondo de inversión específico del sector, aseguró que las buenas oportunidades de negocio se dan en «las zonas con demanda, pero que cuentan aún con precios rezagados». Dijo que hay que evitar las burbujas que se dan en barrios como Puerto Madero e indicó que los valores de las propiedades aún tienen margen para aumentar.

Estas fueron sus principales declaraciones a este diario:

Periodista: ¿En qué recomendaría invertir?

Emi Primucci: Es mejor invertir en zonas que tienen demanda, pero donde los precios aún están un poco rezagados, no donde hay burbujas como en Puerto Madero. Es importante tener diversificado el capital para evitar situaciones perjudiciales como comprar un local, alquilarlo a quien no paga, y perder todo.

P.: ¿Los precios en Buenos Aires llegaron a un techo?

E.P.: No, y hay que hacer una distinción entre zonas. En el Oeste o el Sur, ante las mismas características de inmuebles, se consigue a un tercio del precio que en el Norte. Esto se da porque la población de esas zonas tiene un menor nivel de ingreso y no califica para un crédito hipotecario.

P.: ¿En qué se basa la continua suba?

E.P.: En que la tierra se termina. Hay lugares donde no quedan más lotes y se encuentran pocas casas para demoler. Además, como se empezó a construir con fuerza y hay pocos empleados capaces, se disputan los albañiles. Para tener uno que sepa trabajar debe pagársele un jornal muy superior al que corresponde por convenio. Es decir, que no es una mera especulación el avance de los precios sino que es genuino.

P.: ¿Cuál es un valor razonable en una buena zona de Capital?

E.P.: Hoy se puede comprar en buenos lugares por u$s 1.000 el metro. Los u$s 3.000 de Puerto Madero son un porcentaje muy pequeño del mercado. No hay que olvidar que el costo de la construcción es de cerca de u$s 450 más IVA, y el valor de la tierra desde u$s 350. La incidencia del terreno es alta porque además de los metros que se construyen y venden en cada unidad, hay superficie común (pileta, canchas de tenis, salones de fiesta), que cada vez son más requeridas por el público.

P.: ¿Por qué la rentabilidad es más amplia a través de un fondo que comprando y vendiendo particularmente las propiedades?

E.P.: La diferencia en los valores está dada por manejar mayores montos y poder comprar en cantidad. Por ejemplo, con el Fondo Círculo FCI compramos 25 departamentos en block y después los vendemos individualmente. Se paga mucho menos por la cantidad, se reacondicionan y se venden al precio de mercado. También porque se compra en remate judicial.

P.: ¿Sigue siendo un buen negocio participar de remates?

E.M.: Se ha ido arruinando el negocio, ya que los juzgados fueron poniendo mayores trabas. Un tema que beneficia a los fondos es que en el mismo edificio donde está la Corporación de Rematadores hay una oficina de la AFIP. Mucha gente no interviene en las subastas porque no tiene declarado el dinero y en cambio los fondos tienen todo en blanco. Además, un departamento chico puede comprarlo cualquiera, pero no podría encarar una operación por $ 3 millones.

F.L.