Con presupuestos ajustados y demanda, cuál es la prioridad de los universitarios. Qué zonas concentran oferta, cómo son las unidades y ejes para la elección.
El living se transforma en espacio de estudio y uso diario en departamentos compactos, donde la funcionalidad pesa más que el metraje
El número funciona como frontera clara en el mercado de alquileres porteño: $600.000 mensuales. Por debajo de ese valor se concentra una de las búsquedas más activas de la Ciudad de Buenos Aires, impulsada principalmente por estudiantes universitarios y jóvenes profesionales que priorizan cercanía académica y buena conexión de transporte.
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En un escenario donde el promedio de un dos ambientes en barrios consolidados supera los $650.000 o incluso $700.000, encontrar unidades debajo de ese umbral requiere análisis fino, rapidez de decisión y cierta flexibilidad en las prestaciones del inmueble.
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con múltiples polos académicos que influyen de manera directa en la demanda de alquiler:
En esos corredores, la presión de demanda sostiene valores elevados. Sin embargo, todavía aparecen dos ambientes dentro del rango de hasta $600.000, aunque con características definidas.
María Soler, corredora inmobiliaria con operaciones en distintos barrios porteños, describió el comportamiento actual. “Cuando el alquiler arranca con cinco adelante, el teléfono suena rápido. El estudiante fija el límite en seis. Por encima de eso, descarta sin visitar”, explicó.
El inventario disponible por menos de $600.000 incluye principalmente superficies de entre 32 y 40 metros cuadrados. "Edificios sin amenities. Construcciones tradicionales de más de dos décadas. Unidades internas o sin balcón. Cocinas compactas e instalaciones originales en buen estado. El lujo no forma parte de la ecuación. El foco está en funcionalidad y ubicación. Un departamento pequeño cerca de una estación de subte resulta más competitivo que uno más amplio pero alejado del transporte masivo", dijo Lisandro Cuello, experto inmobiliario que opera en la zona centro y norte de CABA.
Por su parte, Patricia Belsue, de Punto Uno Inmobiliaria, analizó la tendencia. “La conectividad pesa más que los metros. El estudiante calcula tiempo de viaje, gasto en transporte y seguridad del entorno. Esa combinación define valor real”.
Desde el sector argumentaron que el estudiante resigna metros, balcón o amenities, pero no resigna ubicación. Prefiere un departamento chico y bien conectado antes que uno más grande pero lejos. “También es habitual que compartan gastos y se organicen para mantener limpia la vivienda”, acotó Belsue.
El valor nominal del alquiler dejó de ser el único parámetro. Las expensas inciden de manera determinante en la decisión final. En edificios tradicionales de la Ciudad, los gastos comunes oscilan entre $120.000 y $200.000 mensuales, según tamaño y servicios. Ese monto puede empujar el costo total por encima del techo buscado.
Cuello describió la situación: “El interesado pregunta cuánto paga en total por mes. Si la suma supera su presupuesto, la operación no avanza. Las expensas marcan la diferencia”.
Por eso muchas unidades publicadas en $550.000 o $580.000 resultan más atractivas que otras que parten desde $620.000, incluso si estas últimas ofrecen mejores terminaciones.
Las zonas con mayor probabilidad de encontrar dos ambientes debajo de $600.000 incluyen Almagro, Balvanera, parte de Caballito -alejada de avenidas principales-, Villa Crespo -en sectores internos-, Parque Centenario, Constitución -en áreas cercanas a transporte- y sectores no premium de Palermo.
En Recoleta o Palermo consolidado, la oferta dentro de ese rango se reduce de manera considerable y suele corresponder a unidades más antiguas o con menor superficie.
Belsue detalló que la velocidad de cierre también influye. “Las propiedades en ese rango duran pocos días publicadas. El que duda pierde la oportunidad”, afirmó.
El presupuesto de $600.000 responde a una realidad concreta de ingresos. Para un joven profesional con salario promedio formal, ese monto representa entre 35% y 45% del ingreso neto mensual. Superar ese porcentaje compromete capacidad de ahorro y gastos corrientes.
El mercado se adapta a esa referencia. La oferta más dinámica apunta a ese segmento porque concentra volumen y rotación.
Cuello explicó que la mayor libertad contractual tras los cambios normativos amplió la oferta disponible en comparación con años anteriores. “Hay más departamentos publicados. Eso genera competencia entre propietarios. Sin embargo, en zonas universitarias la demanda absorbe rápido”.
El perfil del inquilino estudiantil prioriza cercanía a subte o tren, entorno con servicios básicos, seguridad urbana razonable, distribución funcional y precio inicial accesible. Amenities como pileta o gimnasio no resultan decisivos en este segmento; el aire acondicionado y la ventilación natural, sí suman valor práctico.
Con mayor estabilidad macroeconómica y leve recuperación de oferta, el segmento por debajo de $600.000 mantiene protagonismo. No presenta abundancia, pero tampoco desaparece. La clave radica en velocidad y capacidad de negociación. Algunos propietarios aceptan ajustes menores para cerrar contrato rápido y asegurar ocupación continua.
Cuello dijo que el dos ambientes se volvió el formato ideal para estudiantes porque permite separar espacios y ganar intimidad. “Muchos comparten la unidad y necesitan un dormitorio cerrado para estudiar o descansar, sin superponerse con el área común. Esa división simple mejora la convivencia y justifica pagar el alquiler un poco más que por un monoambiente”, explicó.
Belsue sintetizó la dinámica actual. “El número manda. Si el total mensual se mantiene dentro del presupuesto del estudiante, la operación avanza. Si lo supera, la búsqueda sigue”.
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