Alquileres para pocos en CABA: cuesta conseguir departamentos para clase media por menos de $800.000

Los valores de viviendas de tres ambientes, las que busca una familia tipo, resultan elevados. La falta de oferta y el peso de las expensas tensan el mercado.

Un tres ambientes sobre Tomas A. Le Bretón al 5000, en Villa Urquiza, hoy el barrio más caro para alquilar este tipo de viviendas

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de fuerte presión sobre los departamentos de tres ambientes (son los que más se venden en el mercado del usado en CABA), el segmento más demandado por familias con uno o dos hijos. Si bien todavía existen excepciones por debajo de los $800.000 mensuales, los valores promedio muestran que ese monto funciona como referencia mínima en gran parte de los barrios porteños, sobre todo en zonas con buena conectividad, servicios y cercanía a escuelas.

Según datos de Zonaprop correspondientes a enero de 2026, los precios promedio de los departamentos de tres ambientes —calculados sobre una superficie homogénea de 73,5 m2— superan el millón de pesos en numerosos barrios. Villa Urquiza encabeza el ranking con $1.257.000 mensuales, seguida por Palermo ($1.245.000), Villa Devoto ($1.203.000), Villa Ortúzar ($1.198.000) y Núñez ($1.195.000).

En el corredor norte y el noroeste, alquilar una unidad de este tipo exige ingresos altos y condiciones contractuales cada vez más exigentes para los inquilinos, en especial para quienes deben hacer malabares por el presupuesto para llegar a fin de mes. A ese esfuerzo se suma el costo de las expensas, un gasto que en los últimos tres años creció por encima de los alquileres (recién se desaceleraron los aumentos en los últimos 5 meses).

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, vinculó este escenario con una cuestión estructural del mercado. Desde su mirada, el departamento de tres ambientes no resulta el producto preferido por los inversores, que suelen inclinarse por monoambientes o unidades de dos ambientes debido a una mejor relación entre inversión inicial y renta mensual. Esa lógica obliga a las familias a competir por un stock reducido, lo que presiona los valores al alza.

Liotto señaló que, aun así, "el mercado actual no opera con rigidez absoluta. En barrios como Liniers, La Paternal y otros sectores con buena proximidad al transporte público todavía aparecen oportunidades en el rango de $650.000 a $700.000. En ese contexto, el precio publicado funciona como punto de partida y no como valor definitivo. La negociación vuelve a ocupar un rol central y el ida y vuelta entre inmobiliaria, propietario e inquilino permite ajustar condiciones y montos".

Los valores intermedios confirman la tendencia general. Chacarita, Belgrano y Colegiales se ubican entre $1.138.000 y $1.190.000, mientras que Saavedra y Coghlan superan los $1.100.000. Villa del Parque, Villa Crespo, Caballito, Recoleta y Almagro rondan el millón de pesos, lo que reduce de forma significativa el abanico de opciones para la clase media. Incluso barrios históricamente más accesibles muestran precios que ya no se alejan demasiado de ese nivel.

Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, aportó una mirada más segmentada del mercado. Según planteó, todavía se consiguen departamentos de tres ambientes por debajo de $800.000 en la Ciudad, aunque suelen concentrarse por barrio y calidad. En esos casos, el menor precio suele estar asociado a alguna desventaja puntual, "como el estado general del inmueble, la luminosidad, el monto de las expensas, la ubicación específica o condiciones contractuales menos flexibles". El precio, advirtió, no resulta homogéneo en toda la Ciudad.

El efecto expensas

Rinaldo también remarcó la importancia de revisar con detalle el contrato y las liquidaciones previas del consorcio. La diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias, así como la claridad sobre quién asume eventuales gastos imprevistos, se vuelve clave para evitar desajustes en el presupuesto familiar a lo largo del contrato.

Un departamento de tres ambientes sobre la calle Piedras, en Barracas, con balcón, algo que también prioriza la demanda para alquilar

Nuevo Siglo Propiedades

El aumento de las expensas registrado en los últimos tiempos obliga a revisar con detalle las liquidaciones, a diferenciar con claridad entre gastos ordinarios y extraordinarios y a dejar esas condiciones por escrito.

Un departamento con expensas desalineadas respecto de su valor locativo pierde atractivo de manera inmediata. Hoy en CABA, las expensas promedian cerca de $250.000 por mes.

Liotto también puso el foco en el peso creciente de las expensas dentro del costo total del alquiler. Desde su experiencia, se trata de uno de los primeros puntos que miran hoy las familias al evaluar una unidad, incluso por encima del valor del contrato.

En ese sentido, remarcó que los inquilinos suelen pedir las liquidaciones de los últimos 3 meses para analizar si el nivel de expensas guarda relación con el tamaño y las características del departamento. "Un edificio con gastos desalineados pierde atractivo de manera inmediata y queda fuera del radar, aun cuando el precio del alquiler resulte competitivo", amplió.

Qué negociar

Liotto agregó que la negociación no se limita al precio. En el contexto actual (de acuerdos post DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020), se discuten plazos contractuales, esquemas de ajuste, arreglos en la unidad y mejoras que el inquilino puede realizar a cambio de un valor más bajo. "El tiempo promedio para alquilar una propiedad ronda entre un mes y un mes y medio, lo que implica un costo para el propietario y abre margen para acordar condiciones más flexibles", apuntó.

En el sur de la Ciudad, los precios resultan más bajos en términos relativos, aunque lejos de ser económicos. Parque Patricios muestra un promedio de $890.000 mensuales, Barracas $939.000 y San Telmo $956.000. Constitución aparece como el barrio con el valor promedio más bajo del ranking, con $808.000, lo que confirma que el piso general del mercado se mantiene elevado incluso en las zonas de menor demanda histórica.

El "más joven de CABA" y el problema de oferta

Puerto Madero constituye un caso aparte dentro del mercado porteño. En ese barrio cotizado, la oferta de departamentos en pesos resulta prácticamente nula. Los alquileres se pactan en dólares y un tres ambientes supera los u$s1.300 mensuales, a lo que se suman expensas altas. La dolarización total del mercado deja a Puerto Madero fuera del alcance de la mayoría de las familias y refuerza la segmentación interna del alquiler en la Ciudad.

Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, aportó un dato clave para entender la dinámica actual: solo el 20% de las propiedades ofrecidas en alquiler en la Ciudad corresponde a unidades de tres ambientes. La preferencia inversora por unidades más chicas reduce la oferta justo en el segmento con mayor demanda familiar, en especial en el corredor norte, donde se concentran colegios, servicios y accesos rápidos.

Sobre Gabriela Mistral al 3400 en Villa Devoto, en una zona dinámica de este barrio

Desde su análisis, la negociación del contrato resulta determinante para reducir el costo efectivo. Asegurar un mayor plazo contractual brinda estabilidad a las familias, que enfrentan mayores dificultades para mudarse debido a la escasez de opciones. Otro aspecto central es el valor de las expensas, que en promedio representan alrededor del 15% adicional sobre el alquiler y no siempre siguen la evolución de la inflación, ya que dependen de arreglos y decisiones consorciales.

Moretti añadió: "Las familias suelen buscar propiedades, que por ejemplo, queden cerca del colegio de sus hijos, para evitar traslados largos o pérdida de tiempo".

El resultado es un mercado cada vez más exigente para los hogares. "La falta de oferta específica, las expensas y la concentración de la demanda explican por qué alquilar un departamento de tres ambientes se transforma en uno de los principales desafíos habitacionales para las familias porteñas", concluyó Moretti.

Precios por zonas

A continuación se detallan los precios promedio mensuales de alquiler de departamentos de tres ambientes en la CABA, según datos de Zonaprop, por unidades de 73,5 m2. Quedó exceptuado Puerto Madero, donde toda la oferta es dolarizada.

• Villa Urquiza: $1.257.000.

• Palermo: $1.245.000.

• Villa Devoto: $1.203.000.

• Villa Ortúzar: $1.198.000.

• Núñez: $1.195.000.

• Chacarita: $1.190.000.

• Belgrano: $1.187.000.

• Colegiales: $1.138.000.

• Saavedra: $1.130.000.

• Coghlan: $1.109.000.

• Villa del Parque: $1.088.000.

• Villa Crespo: $1.076.000.

• Caballito: $1.058.000.

• Recoleta: $1.050.000.

• Almagro: $1.046.000.

• Boedo: $1.023.000.

• Santa Rita: $997.000.

• Villa Luro: $988.000.

• Parque Chacabuco: $983.000.

• Liniers: $973.000.

• Flores: $973.000.

• Retiro: $970.000.

• Vélez Sarsfield: $962.000.

• San Telmo: $956.000.

• Barracas: $939.000.

• Villa Pueyrredón: $921.000.

• Floresta: $920.000.

• Monserrat: $914.000.

• Villa General Mitre: $906.000.

• Balvanera: $901.000.

• Parque Patricios: $890.000.

• Villa Riachuelo: $8.750.000.

• San Nicolás: $856.000.

• Villa Lugano: $852.000.

• Constitución: $808.000.