Se encarecen los alquileres de monoambientes, impulsados por la demanda universitaria

Un informe privado confirmó los valores en pesos. Se activaron los pedidos de estudiantes del interior y del exterior, y cuanto valen los departamentos en dólares.

Una estudiante universitaria. Suelen requerir departamentos con buena luminosidad para poder estudiar bien. Los monoambientes, los más solicitados hoy

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires mostró en enero un comportamiento dispar según el tipo de unidad. Un informe privado confirmó que los monoambientes registraron el mayor incremento mensual, mientras que los departamentos de dos y tres ambientes mantuvieron valores estables. El movimiento respondió a una presión puntual de la demanda, impulsada en gran parte por estudiantes del interior y del exterior que comenzaron a definir su mudanza.

De acuerdo al último relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), el precio mediano de oferta de un monoambiente en CABA alcanzó los $550.000 en enero, con una suba del 10% respecto de diciembre y un aumento interanual del 37,5%. En contraste, los departamentos de dos ambientes se ubicaron en $650.000 y los de tres ambientes en $900.000, ambos sin variación mensual.

La economista María Celina Calore, integrante del CESO, explicó que los movimientos de precios no responden a una dinámica lineal ni homogénea. Señaló: “Cada mes es particular y los precios de los distintos segmentos se mueven de manera diferente. Hay meses en los que algunos suben, otros bajan y otros quedan estables. Todo depende mucho de las presiones de la demanda”.

Según el informe, enero presentó una característica que se repite todos los años: una mayor presión sobre los monoambientes y los departamentos de una habitación. “Son las unidades más solicitadas por estudiantes o por personas que planifican arrancar el año y mudarse a CABA. En ese contexto, siempre vemos una mayor presión sobre los monoambientes”, indicó Calore.

El relevamiento del CESO también mostró otros datos que ayudan a dimensionar el escenario. Las expensas representaron en promedio el 23,2% del precio de oferta, mientras que el 30% de las publicaciones se realizó en dólares. La oferta total de departamentos en alquiler se mantuvo sin cambios respecto de enero de 2025.

La estabilidad de los precios en los departamentos de dos y tres ambientes no respondió, según el CESO, a un único factor estructural. Calore advirtió que mirar un solo mes no alcanza para explicar el comportamiento del mercado. “No podemos decir que en enero no subieron los departamentos de dos o tres ambientes por una causa puntual. Durante el año pasado tuvieron movimientos hacia arriba y también meses en los que no se movieron”, explicó.

La economista remarcó la importancia de analizar la tendencia general y no un dato aislado. “Podemos mirar cómo se movieron de manera interanual o mensual en los últimos doce meses. Hay factores que dependen mucho de cada mes, como la cantidad de departamentos que se vuelcan al mercado”, detalló.

En ese sentido, mencionó que la dinámica de finalización y firma de contratos influye de manera directa en la oferta disponible. “Hay meses en los que se terminan contratos y esas unidades vuelven al mercado. Al mes siguiente, esos departamentos ya se alquilaron y dejan de estar disponibles. Es un segmento muy dinámico como para sacar conclusiones tajantes a partir de un solo mes”, afirmó.

Un monoambiente con tabique divisorio en cocina, amoblado y buscado por los estudiantes

Calore también descartó que la estabilidad de los valores en enero se explique por la ausencia de una ley de alquileres. “Ya vamos a arrancar el tercer año sin ley. El efecto inicial de volcar más departamentos al alquiler se dio en los primeros seis meses tras la derogación. Hoy lo que vemos responde más a la dinámica propia del mercado inmobiliario”, sostuvo.

Demanda sostenida y ajustes moderados

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio de Vela & Chej Muse Real Estate, señaló que enero suele ser un mes de transición en el mercado de alquileres, en el que comienzan las consultas y reservas con vistas a ingresos efectivos a partir de febrero, especialmente desde la segunda quincena.

Según explicó, las zonas más buscadas en este período fueron Palermo, Belgrano y el área cercana a la Facultad de Medicina, con una demanda que se concentró principalmente en monoambientes y departamentos de dos ambientes chicos. “Son las tipologías que más se mueven en esta etapa del año”, afirmó.

Chej Muse indicó que esos segmentos registraron aumentos moderados, impulsados por una demanda que se sostuvo e incluso mostró un leve incremento. “Hay bastante oferta, pero la demanda se mantuvo firme y creció un poco. Eso influyó en los precios, que subieron de manera moderada, apenas por encima de la inflación”, explicó.

Por último, remarcó que no se trató de un salto abrupto ni de un cambio estructural en el mercado. Amplió: “La demanda aumentó de forma mínima y tuvo un impacto acotado en los valores. No fue un incremento que llamara especialmente la atención, sino un ajuste lógico dentro de un mercado activo pero equilibrado”.

Locaciones amobladas en primer plano

Mientras los alquileres tradicionales mostraron este comportamiento dispar, otro segmento del mercado ganó protagonismo en el arranque del año: el alquiler amoblado mensual. Esta modalidad, orientada a estadías de entre uno y doce meses, consolidó su lugar como una alternativa para estudiantes, ejecutivos y jóvenes profesionales que buscan flexibilidad y rapidez en la instalación.

Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, explicó que febrero y marzo concentran la temporada alta de este tipo de alquileres, aunque enero marcó el inicio de las consultas fuertes. Afirmó: “Nuestra temporada alta arranca en febrero y marzo, pero enero es el mes en el que empiezan las consultas y se definen muchas reservas".

Según Rizzo, la demanda provino principalmente de estudiantes del interior y del exterior, además de ejecutivos y perfiles corporativos que llegaron a la ciudad por períodos definidos. “Quien viene por estudio o trabajo busca instalarse rápido, sin compras, sin trámites y con un contrato claro”, señaló.

Una estudiante universitaria trabaja y estudia desde su departamento en CABA, un perfil que impulsa la demanda de monoambientes y alquileres de corta y mediana duración

Los operadores del sector indicaron que la demanda se concentró en unidades de uno y dos ambientes totalmente equipadas, ubicadas en zonas con buena conectividad y cercanía a universidades y polos laborales. Barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano, Villa Crespo, Colegiales y Núñez encabezaron las preferencias por su accesibilidad y oferta de servicios.

En el caso de los estudiantes internacionales, el alquiler amoblado mensual funcionó como una solución que redujo barreras de ingreso y evitó compromisos de largo plazo. En paralelo, creció la llegada de ejecutivos vinculados a empresas del exterior que asignaron equipos por períodos medianos o retomaron operaciones con presencia local.

“Recibimos cada vez más ejecutivos y equipos completos que necesitan una solución habitacional inmediata. Para las empresas, el amoblado mensual resuelve logística, tiempos y previsibilidad”, destacó.

Este escenario también se apoyó en un cambio en los hábitos de los jóvenes profesionales, que optaron por esquemas de residencia más flexibles. El trabajo remoto, la movilidad frecuente y la postergación de decisiones de largo plazo empujaron una demanda que priorizó contratos claros y estadías definidas.

Desde el sector señalaron que este segmento se diferenció tanto del alquiler turístico como del alquiler permanente. Presentó estadías más largas que el turismo, menor rotación, acuerdos claros en pesos o dólares y plazos adaptables a permanencias medias.

En términos de valores, Rizzo afirmó que el mercado registró una suba real en dólares respecto de 2024 y 2025. “Hubo una especie de inflación en dólares. Lo que antes se resolvía con facilidad entre u$s600 y u$s700 hoy quedó más justo, sobre todo en productos bien presentados”, explicó.

Para departamentos modernos, bien equipados y ubicados en edificios de buena calidad, los valores se ubicaron entre u$s900 y u$s1.300 mensuales, con cifras más altas en zonas premium o en productos corporativos. Agregó: “En el amoblado mensual se valora mucho que esté listo para vivir: equipamiento completo, conectividad, mantenimiento y una administración que responda rápido”.

Por barrios, Palermo, Villa Crespo y Colegiales continuaron como los más demandados por extranjeros y nómades digitales, con valores que oscilaron entre u$s850 y u$s1.300. Recoleta y Barrio Norte concentraron perfiles más tradicionales y estudiantes internacionales, mientras que Belgrano y Núñez captaron una fuerte demanda corporativa. Puerto Madero y algunas torres premium quedaron en un nivel superior por producto y servicios.