Es una de las novedades que trae la reforma laboral. Genera expectativas entre propietarios e inversores y un posible incentivo para ampliar la oferta de propiedades en alquiler.
La nueva reglamentación permite estimar con mayor precisión el impacto de la exención de Ganancias sobre la rentabilidad de los alquileres de vivienda
El Gobierno nacional terminó de reglamentar uno de los cambios tributarios más relevantes para el mercado inmobiliario incorporados en la Reforma Laboral. A través del Decreto 406/2026, publicado este lunes en el Boletín Oficial, quedaron definidos los alcances de las exenciones en el Impuesto a las Ganancias para los ingresos provenientes de alquileres de viviendas y para determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.
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La medida busca otorgar mayor seguridad jurídica a los beneficios aprobados por la Ley 27.802 y genera expectativas entre propietarios e inversores, que observan una mejora en la rentabilidad del negocio inmobiliario y un posible incentivo para ampliar la oferta de propiedades en alquiler.
Entre los principales cambios, la reglamentación establece que las personas humanas y sucesiones indivisas no tributarán Ganancias por las rentas obtenidas mediante alquileres destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Además, el beneficio alcanza a los ingresos generados desde el 1° de enero de 2026, independientemente de cuándo se firmó el contrato.
Otro aspecto destacado es que no existe un límite en la cantidad de inmuebles alcanzados por la exención. De esta manera, una persona podrá obtener ingresos por varias propiedades destinadas a vivienda permanente sin perder el beneficio fiscal.
Uno de los puntos que buscó aclarar el decreto es la definición de "casa-habitación", concepto clave para determinar qué alquileres quedarán exentos.
Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que la reglamentación no introduce modificaciones sustanciales respecto del criterio que ya existía.
“Lo que se hizo fue definir casa-habitación como vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. No cambia trascendentalmente respecto de lo que ya existía”.
Según el especialista, el aspecto determinante para acceder al beneficio será el destino efectivo que tenga la propiedad para el inquilino.
“Si para el locatario o sublocatario constituye una casa-habitación, entonces aplica la exención”. La reglamentación también despejó otra duda que existía entre propietarios y asesores fiscales: no será necesario firmar nuevos contratos para acceder al beneficio.
“Los contratos pueden haber sido celebrados con anterioridad. Lo importante es que los alquileres se hayan devengado a partir del 1° de enero de 2026”, amplió Domínguez.
Incluso, la norma contempla situaciones de cesión gratuita. Cuando una persona humana ceda una vivienda sin cobrar alquiler y quien la ocupa la destine a residencia permanente, tampoco se aplicará la renta presunta prevista en Ganancias.
La reglamentación también genera expectativas por su impacto económico sobre el negocio locativo. Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), entidad especializada en estudios tributarios y fiscales, estimó que la rentabilidad neta de los alquileres podría aumentar hasta un 64% para los contribuyentes alcanzados por la alícuota máxima del impuesto.
El trabajo tomó como ejemplo una propiedad valuada en US$70.000 con un alquiler mensual de $550.000. Bajo esas condiciones, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,46%.
Una vez descontadas las comisiones inmobiliarias y la carga tributaria, la rentabilidad neta para quienes tributaban Ganancias al 35% pasaría de 3,19% a 5,22% anual gracias a la exención.
En el caso de los contribuyentes alcanzados por una alícuota del 13%, la mejora estimada ronda el 17%, al pasar de una rentabilidad neta de 4,47% a 5,22%.
Desde el IARAF sostienen que una mejora en la rentabilidad suele traducirse en una mayor oferta de inmuebles en alquiler, ya que fortalece los incentivos económicos para destinar propiedades al mercado locativo.
El decreto no sólo reglamenta los alquileres. También define el alcance de las exenciones vinculadas con determinados resultados obtenidos por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en la Argentina.
La norma alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que las operaciones se concreten a partir del 1° de enero de 2026.
Además, incorpora expresamente a las cesiones de boletos de compraventa y otros compromisos similares donde todavía no se hubiera otorgado la posesión del inmueble, aportando mayor previsibilidad a este tipo de operaciones.
Para el mercado inmobiliario, la medida suma un nuevo elemento de seguridad jurídica en un contexto donde la actividad busca consolidar su recuperación de la mano de la estabilidad económica y el regreso gradual del crédito hipotecario.
Pese a los beneficios, algunos aspectos continúan generando debate entre especialistas tributarios.
Uno de ellos está relacionado con el tratamiento de las sociedades propietarias de inmuebles.
Sebastián Domínguez advirtió que la reglamentación parece limitar la exención exclusivamente a las locaciones realizadas por personas humanas y sucesiones indivisas, una interpretación que, a su criterio, no surge del texto aprobado por el Congreso.
“La reglamentación pretende limitar la exención exclusivamente a la locación por parte de personas humanas y sucesiones indivisas, cuando eso no es lo que surge de la ley. La norma también contempla el caso de las personas jurídicas al referirse a ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2026”.
El tributarista sostuvo que ese punto podría abrir futuras discusiones interpretativas, ya que la ley presenta un alcance más amplio que el definido por el decreto reglamentario.
“Se puede interpretar que existe un vacío reglamentario o que se quiso reglamentar solamente para personas humanas. A mi criterio, la ley alcanza también a las sociedades”.
La nueva reglamentación establece que cuando el propietario acceda a la exención, el locatario ya no podrá computar la deducción del alquiler en el Impuesto a las Ganancias.
Según Domínguez, la decisión busca evitar una doble pérdida de recaudación para el Estado, aunque considera discutible que el beneficio para los propietarios termine reduciendo una ventaja fiscal que originalmente había sido pensada para quienes alquilan.
“Como no se tributa sobre el alquiler, se limita la deducción para que no exista un doble efecto de pérdida de recaudación. Sin embargo, el inquilino no tiene por qué sufrir esa consecuencia. Debería poder mantener la deducción más allá del tratamiento que el legislador haya querido darle a los alquileres”, amplió.
Más allá de estas observaciones, la reglamentación representa un paso clave para poner en marcha los beneficios incorporados por la Reforma Laboral. Con una mayor rentabilidad potencial para los propietarios, reglas más claras para la tributación de alquileres y operaciones inmobiliarias, y la posibilidad de incrementar la oferta locativa, el sector suma un nuevo incentivo en un momento donde busca recuperar inversiones y consolidar la reactivación del mercado.