La reciente reforma laboral introdujo un cambio impositivo con impacto directo en el mercado de alquileres. La Ley 27.802 incorporó la exención en el Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.
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Alquileres de vivienda sin Impuesto a las Ganancias: por qué muchos propietarios evalúan salir del monotributo
La reforma laboral eximió de Ganancias a los alquileres de vivienda desde 2026. Expertos analizaron cómo cambia la carga fiscal y qué revisar en el monotributo.
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La exención en Ganancias para alquileres de vivienda cambió el esquema impositivo y abrió el debate sobre la conveniencia de seguir en el monotributo
La medida busca incentivar la oferta de viviendas en alquiler y aliviar la carga impositiva sobre propietarios, con el objetivo de ampliar opciones para los inquilinos.
La medida modificó el esquema tributario para miles de propietarios. Hasta ahora, muchos declararon esas rentas dentro del monotributo o en el régimen general, según su nivel de ingresos y actividades. Con la nueva normativa, los alquileres destinados a casa habitación pueden quedar liberados de Ganancias, lo que obliga a revisar la situación fiscal de cada contribuyente.
El cambio no llega solo. La exención en Ganancias se suma a un beneficio que ya existía en el Impuesto al Valor Agregado. La ley del IVA estableció desde hace años que los alquileres con destino a vivienda del locatario y su familia no pagan ese tributo.
En ese escenario aparece una situación particular: en muchos casos, los ingresos por alquiler de vivienda pueden quedar exentos tanto de IVA como de Ganancias.
Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que la reforma abrió un nuevo escenario para los contribuyentes que obtienen ingresos por alquileres residenciales. Según el especialista, la modificación obliga a analizar si conviene continuar dentro del régimen simplificado o pasar al régimen general.
“El régimen del monotributo no contempla una exclusión para los ingresos que se encuentren exentos en Ganancias o en IVA”, señaló Domínguez. En consecuencia, si el propietario permanece en ese sistema, los ingresos por alquiler deben seguir computándose para la categorización y para el cálculo del impuesto integrado.
Eso implica que el contribuyente podría continuar pagando el componente impositivo del monotributo aun cuando la renta que obtiene por alquiler de vivienda se encuentre exenta de los principales tributos nacionales.
Revisar según el caso
Para los tributaristas, la reforma obligó a revisar cada situación en particular. No todos los casos presentan la misma conveniencia fiscal.
Fernanda Laiún, socia del estudio LFS Tax, sostuvo que el impacto depende del régimen en el que se encuentre inscripto el propietario y de las actividades que realice. Según explicó, quienes tributan en el régimen general no enfrentan grandes cambios si los alquileres constituyen una actividad más dentro de su estructura de ingresos.
“En un conjunto de actividades esto significa que parte del ingreso que antes generaba impuesto ahora sigue existiendo pero no genera carga impositiva”, indicó la especialista.
El escenario cambia para quienes se inscribieron en el monotributo exclusivamente por el alquiler de viviendas. En esos casos, la exención puede abrir la puerta a una baja del régimen simplificado si desaparecen los ingresos gravados.
La razón radica en el diseño del monotributo. El sistema simplificado unifica varios tributos en un pago mensual que incluye el componente impositivo, los aportes jubilatorios y la obra social. Sin embargo, cuando la actividad principal queda exenta de los impuestos que el régimen sustituye, el esquema puede perder sentido desde el punto de vista fiscal.
Visión inmobiliaria
Román Andrés Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño y contador público, explicó que la reforma modificó la lógica de planificación tributaria que muchos propietarios utilizaron durante años.
Señaló: “El monotributo permitió simplificar el cumplimiento tributario y cubrir simultáneamente IVA, Ganancias y aportes previsionales”. Con la nueva exención, ese esquema requiere una revisión caso por caso.
Paikin indicó que muchos contribuyentes podrían quedar dentro del monotributo aun cuando el ingreso principal ya no genera impuesto en el régimen general. Esa situación lleva a evaluar una eventual salida del sistema simplificado.
Conviene salir o quedarse en el monotributo
De todos modos, los especialistas aclararon que la decisión no resulta automática. Existen situaciones en las que permanecer dentro del monotributo todavía puede resultar conveniente.
Domínguez mencionó, por ejemplo, el caso de propietarios que alquilan hasta dos inmuebles, sin otra actividad económica, y registran los contratos en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI). Cuando se cumplen esas condiciones, el contribuyente puede acceder a la exención del componente impositivo del monotributo.
En ese escenario, el propietario no paga la cuota impositiva del régimen y tampoco enfrenta obligaciones previsionales ni de obra social vinculadas a esa actividad.
El análisis cambia cuando el contribuyente desarrolla otras actividades además del alquiler. En esos casos, los ingresos por locaciones se deben considerar para la categorización del monotributo y pueden elevar la categoría dentro del régimen.
La decisión también depende de variables provinciales. El Impuesto sobre los Ingresos Brutos forma parte de la ecuación fiscal y su tratamiento varía según la jurisdicción.
Laiún explicó que algunas provincias aplican exenciones para los alquileres de vivienda bajo determinadas condiciones. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el beneficio alcanza a hasta tres unidades con un límite de valor mensual por contrato. En la provincia de Buenos Aires, la exención rige para una sola unidad con un tope de ingreso determinado.
Cuando esos límites se superan, el alquiler vuelve a tributar Ingresos Brutos con alícuotas que pueden ubicarse entre el 3,5% y el 4,5%.
La forma de liquidación del impuesto provincial también influye en el análisis. En muchos casos, el monotributo unificado integra el pago de Ingresos Brutos en la cuota mensual, lo que simplifica la gestión administrativa.
En cambio, fuera del régimen simplificado el contribuyente debe presentar declaraciones juradas periódicas y realizar pagos mensuales, lo que incrementa la complejidad operativa.
Otro aspecto que suele generar confusión entre los propietarios aparece en la facturación. Algunos contribuyentes suponen que la exención impositiva elimina la obligación de emitir comprobantes.
Los especialistas advirtieron que esa interpretación resulta incorrecta. Los alquileres deben seguir documentándose mediante factura, aun cuando el ingreso se encuentre exento de impuestos.
La cobertura previsional y de salud constituye otro factor a considerar. El monotributo incluye aportes jubilatorios y acceso a obra social dentro de la cuota mensual. Quienes abandonan ese régimen deben analizar cómo cubrir esos aspectos si no cuentan con otra actividad laboral.
Alivio fiscal
La reforma, coincidieron los expertos, representó un alivio fiscal para muchos propietarios. Sin embargo, también introdujo un nuevo escenario que exige revisar cada situación particular.
“Hay que analizar la cantidad de inmuebles alquilados, el monto de los contratos, la existencia de otras actividades y los impuestos provinciales”, resumió Paikin.
Y concluyó que la nueva normativa optimizó la renta de los propietarios, pero también exigió una evaluación técnica antes de definir si conviene continuar dentro del monotributo o pasar al régimen general.
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