Cómo se construirán las viviendas en CABA: más énfasis en el sur para ganar m2 en el norte

El mercado inmobiliario que depende de la construcción giró. Ahora la normativa facilitará que otras zona se revaloricen. Cuáles son los cambios vitales.

Un urbanismo de incentivos: el nuevo Código Urbanístico redibuja la matriz de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires.

El modelo de Ciudad de Buenos Aires experimenta un cambio de paradigma en la construcción de viviendas. Por años, la expansión urbana se concentró en el norte, una dinámica que profundizó el desequilibrio con el sur. Hoy, el Gobierno porteño busca revertir esta tendencia con el nuevo Código Urbanístico (CUR), una herramienta que se modificó a fin de 2024 a través de la Legislatura. Este sistema ofrece incentivos para canalizar la inversión privada al sur, premia la construcción en zonas de menor desarrollo y, a la vez, busca regular la edificación en el norte.

El objetivo central del nuevo CUR es forjar una "Ciudad Policéntrica", un modelo que impulsa la renovación y la mixtura de usos en zonas relegadas, sin perder de vista la identidad de los barrios. El corazón de esta política es la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), un instrumento diseñado para redirigir los capitales de manera estratégica. Para entender en profundidad cómo funciona este esquema de zonas emisoras y receptoras, y cuál es su impacto real, se consultó al arquitecto Facundo Marzano, Jefe de Gabinete de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

Un plan para potenciar la inversión en el sur

Según Marzano, el principal instrumento para incentivar la construcción de vivienda en el sur es la Capacidad Constructiva Adicional. "Este mecanismo se orientó a promover un desarrollo territorial más equitativo mediante la aplicación de incentivos a la edificabilidad", explicó el arquitecto. El objetivo de esta herramienta es la revitalización del Área de Desarrollo Prioritario Sur, un proceso que canaliza la inversión privada hacia la construcción de vivienda multifamiliar.

Para lograrlo, el Gobierno porteño definió polígonos de emisión de metros cuadrados en zonas estratégicas. "En estos barrios se fomenta y premia el uso de viviendas. La edificabilidad generada en estos polígonos puede ser transferida a parcelas receptoras, lo que permite a los desarrolladores optimizar el coeficiente de edificabilidad en zonas de mayor valor, actuando como un estímulo económico directo para la inversión en el sur", detalló Marzano. Los barrios emisores son:

• Lugano

• Pompeya

• Constitución

• Barracas

• La Boca

• Villa Olímpica

Este incentivo urbanístico se complementa con políticas financieras, como los préstamos hipotecarios del Banco Ciudad a tasa preferencial para las zonas del sur. Estos créditos permiten la adquisición de vivienda única y permanente a plazos de financiación de hasta 20 años, en UVAs más una tasa de interés fija del 4,5% (TNA).

Metros cuadrados que viajan de sur a norte

El mecanismo de las zonas emisoras y receptoras, o Capacidad Constructiva Adicional (CCA), es un pilar central del nuevo Código Urbanístico. Marzano explicó el funcionamiento de este sistema, que promueve el desarrollo entre el norte, centro y sur de la Ciudad. A partir de zonas emisoras que generan metros cuadrados adicionales, estos metros se transfieren a zonas receptoras.

Las parcelas emisoras obtienen estos metros cuadrados adicionales dependiendo de su ubicación y bajo tres tipos de instrumentos:

• Desarrollo en el Sur de la Ciudad: En los barrios emisores se busca fomentar el desarrollo, premiando el uso vivienda por encima de otros. De esta forma, los metros cuadrados desarrollados en estas zonas se transfieren como capacidad constructiva adicional en zonas receptoras, lo que genera un beneficio en el sur a través del incentivo de poder construir más metros cuadrados en zonas de mayor valor. La medida busca también promover el acceso a la vivienda en áreas donde el valor de suelo es más accesible, con un impacto directo en la reducción de los costos finales para comprar o en el aumento de stock para viviendas en alquiler.

Barracas, uno de los barrios del sur porteño. La nueva normativa impulsa a invertir en trazados con potencial y dinamizar el acceso a la vivienda en la zona

• Puesta en valor de edificios patrimoniales: El instrumento también permite la intervención en edificios históricos de toda la ciudad. Esto promueve su conservación y rehabilitación, lo que contribuye a la identidad y a la riqueza arquitectónica de Buenos Aires.

• Generación de espacios verdes: Los desarrolladores que ceden terrenos en áreas de alta densidad o escasez de espacios verdes, como San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita, reciben metros cuadrados adicionales para proyectos en las zonas receptoras. Esta estrategia busca mejorar la calidad de vida urbana mediante la creación de nuevos espacios públicos para disfrute de los vecinos.

Los metros cuadrados adicionales obtenidos solo se usan en las zonas receptoras, que son áreas específicas definidas por la normativa, promoviendo el equilibrio que impulsa la modificación del código urbanístico. Estas zonas son:

• Eje Avenida Cabildo entre General Paz y Mendoza

• Eje Avenida Córdoba entre Newbery y Scalabrini Ortiz

• Eje Acoyte entre Díaz Vélez y Aranguren

• Polígono comprendido entre Av. Huergo, Av. Belgrano, Av. Paseo Colón y Av. San Juan

• Puerto Madero: Ejes Grierson, Juana Manso, Dealessi, Rawson Dellepiane, Lanteri, Vera Peña Losa

Un modelo en fase de análisis

Desde su activación en marzo, el sistema de Capacidad Constructiva Adicional (CCA) aún no registra expedientes formalmente iniciados. A pesar de ello, Marzano aseguró que el sector privado mostró un considerable interés, con un número significativo de consultas de desarrolladores que analizan su viabilidad. "La complejidad de este nuevo modelo, donde se interrelacionan dos proyectos, requiere de una evaluación exhaustiva y un esquema de financiación integral, lo que explica la fase actual de análisis y preparación de los proyectos", indicó el funcionario.

En cuanto al impacto del nuevo CUR en barrios con rezago urbano como Pompeya, Barracas o Villa Lugano, Marzano explicó que se identifican como zonas con condiciones urbanas favorables para la densificación. "El Código Urbanístico busca impulsar la renovación del tejido y la mixtura de usos, con un enfoque en la preservación de la identidad barrial", afirmó. La herramienta de CCA busca catalizar este desarrollo, incentivando de forma activa la generación de oferta de vivienda en estas zonas.

Marzano detalló que el modelo también incluye estrictos controles para evitar una concentración excesiva de construcciones en zonas como Palermo, Belgrano o Núñez. "La ley ya prevé ciertas limitaciones. La capacidad constructiva adicional se concentra en distintos ejes receptores que ya están definidos en la normativa. A su vez, cada eje tiene una morfología determinada según las tipologías normadas por el Código Urbanístico", detalló. Esto establece un plano límite y parámetros de ocupación de la parcela.

Un desafío integral que requiere ajustes

Sobre el equilibrio entre densidad, infraestructura y preservación barrial, Marzano reconoció que el esquema de incentivos es "un paso importante para orientar el desarrollo hacia un mayor equilibrio, pero es importante reconocer que no va a resolver por completo los desequilibrios históricos". Sostuvo que la dinámica urbana responde a múltiples factores más allá de una norma. Por ello, el desafío es múltiple: generar incentivos en zonas con menor desarrollo, acompañar con infraestructura y mitigar el impacto en áreas que concentraron un alto nivel de construcción.

Obra en altura en el barrio de Saavedra. El norte se regula: la edificación en zonas de alto valor ahora responde a un sistema de metros cuadrados que se obtienen en el sur

El funcionario también habló sobre las Áreas de Desarrollo Prioritario (ADP), una figura que el CUR define para abordar zonas de la Ciudad con desafíos complejos y potencial de transformación. "Se trata de sectores que requieren no solo adecuaciones normativas, sino una mirada integral que articule políticas públicas diversas y habilite procesos de intervención coordinados en el territorio", explicó. Actualmente, se definieron tres polígonos en Constitución, Avellaneda y Pompeya, donde se trabaja en planes de sector específicos con mesas vecinales.

Finalmente, al analizar el impacto del nuevo CUR en los permisos de obra, Marzano fue cauteloso. "El análisis de los permisos de obra nueva registrados hasta la fecha no evidencia un impacto perceptible", comentó.

Aunque el costo para edificar es elevado, lo que frena las intenciones de desarrollo, el valor no baja de los u$s1.600 por m2. Según datos de Zonaprop, el costo para construir hoy es un 122% más alto que en octubre de 2023.

Al comparar los primeros semestres interanuales, la cantidad de permisos se mantuvo prácticamente sin cambios. "Cuando comparamos con el segundo semestre de 2024 para ver la serie completa, a pesar de registrar una leve baja, no hay mucha diferencia, con lo cual no registramos un efecto en ese sentido", concluyó.