¿Se puede vender una propiedad en sucesión?: qué se necesita en CABA y Provincia

En qué momento se puede comercializar la vivienda, rol de los herederos, el tracto abreviado. Riesgos previos a la declaratoria. Cuándo se cobra el dinero.

Acto de firma: escribana y familia formalizan la operación de un inmueble en sucesión

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Una vivienda en sucesión en Argentina puede salir al mercado inmobiliario y venderse si el expediente cumple ciertas condiciones y la documentación se encuentra en orden. El proceso judicial define quiénes heredan y en qué condiciones pueden disponer del inmueble, tras el cumplimiento de pasos formales bajo control del juzgado.

La sucesión de un inmueble suele organizarse en tres etapas: una fase preparatoria previa a la declaratoria de herederos (edictos, oficios y demás diligencias), la propia declaratoria de herederos y, por último, la denuncia de bienes, la partición y la inscripción a nombre de quienes heredan. La venta avanza con el expediente en estado que la autoriza. La figura del tracto abreviado permite escriturar directamente a favor del comprador sin inscribir primero a los herederos, con lo cual se ahorran la partición y la inscripción previa, siempre con respaldo documental y registral.

El escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que la alternativa más segura llega “después del dictado de la declaratoria de herederos y con los certificados pedidos”.

En ese punto existe certeza sobre quién sucede al causante o, si existe testamento, sobre su aprobación. También reconoció una vía anterior, aunque con riesgo: vender antes para resolver urgencias económicas, por ejemplo cuando una persona cercana conoce la historia familiar y decide comprar con un descuento. En esos casos el comprador acepta una exposición mayor ante eventuales acreedores o terceros.

Buena coordinación

La abogada Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, sostuvo que la venta resulta viable cuando la sucesión termina. En su experiencia, el cierre sin contratiempos depende de la coordinación entre estudio jurídico y escribanía y de la verificación temprana de cargas, inhibiciones y deudas. Afirmó que el comprador necesita conocer el estado del expediente desde el inicio para ordenar plazos y condiciones.

El “tracto abreviado” ocupa un lugar central en esta operatoria. González Mantelli lo describió como una modalidad registral que simplifica pasos: en lugar de inscribir primero a nombre de los herederos y luego a nombre del comprador, la escritura transfiere el dominio desde el causante al adquirente en un solo tramo. “Existe una ficción jurídica que permite pasar del titular fallecido al comprador, siempre con respaldo del expediente y de la documentación registral y fiscal”, explicó. Con esta herramienta se acortan plazos y se reducen costos accesorios vinculados a inscripciones intermedias.

Otegui coincidió en la utilidad del tracto abreviado y destacó que simplifica tiempo y gastos si el expediente ya reúne las condiciones legales. Aclaró, no obstante, que cada jurisdicción fija pautas propias. En CABA, el Registro exige un acuerdo partitivo para inscribir la escritura por tracto abreviado. En la provincia de Buenos Aires, ese acuerdo es optativo por ahora, aunque la práctica notarial recomienda precisar la partición para evitar conflictos posteriores.

Venta y cuándo se cobra

El momento de la venta condiciona el instrumento. Antes de la declaratoria, los herederos pueden pactar una reserva o un boleto sujeto a condición: precio, plazo, entrega y escrituración quedan atados a la declaratoria y a la inexistencia de medidas que impidan la transmisión. Con declaratoria firme o testamento aprobado, la escribanía evalúa si corresponde tracto abreviado y avanza con la escritura traslativa.

González Mantelli recordó que el cobro puede dividirse en seña y saldo, como en una operación usual: una parte al boleto y el resto a los 40 o 60 días, ya con las constancias que pide el Registro.

Una tasación correcta también es clave para garantizar que la operación del inmueble salga bien cuando está bajo una sucesión

Por su parte, Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, remarcó que el notariado controla el cumplimiento de todos los pasos procesales: declaratoria, incorporación del bien, pago de tasas, honorarios y aportes. Subrayó que el tracto abreviado evita la inscripción previa a nombre de los herederos, pero no exime de certificados, tasas y verificación fiscal. En PBA, los costos se calculan sobre la valuación fiscal del inmueble y varían si intervienen varios inmuebles o más de un causante.

Diferencias entre los distritos

Las diferencias entre CABA y PBA se perciben sobre todo en lo económico y en ciertas formalidades. González Mantelli apuntó que la Provincia registra mayores tasas y aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, que no rige en la Ciudad de Buenos Aires.

Otegui agregó que CABA pide obligatoriamente acuerdo partitivo para inscribir por tracto abreviado, mientras que en PBA ese acuerdo es optativo en la actualidad.

La tasación cumple un papel clave para evitar conflictos de partición y ajustar expectativas de precio. Recomiendan ubicar el valor en línea con el mercado al momento de ofrecer la propiedad. El tasador o martillero puede actuar como intermediario y como puente con la escribanía. En escenarios con desacuerdo entre herederos, una tasación objetiva ordena la partición y facilita la venta.

Qué papeles se necesitan

Otegui enumeró una base necesaria: testimonio judicial o constancias digitales del expediente finalizado, título original, impuestos inmobiliarios y tasas al día, informes de dominio de la propiedad e inhibiciones de los herederos, certificados de cesión del causante si existieran, y estado parcelario a cargo de un agrimensor en los casos que lo requieren. Señaló que el vendedor asume el estudio de títulos y el estado parcelario en la provincia de Buenos Aires y que los honorarios pueden pactarse entre partes, con frecuencia a cargo del comprador.

Para ordenar la salida al mercado conviene fijar un cronograma de certificaciones y pagos. Los especialistas recomiendan publicar la propiedad con una condición clara: escrituración sujeta a declaratoria firme y certificados sin impedimentos. La reserva debe detallar plazos para informes y libres de deuda y precisar quién asume cada costo.

Documentación base para cualquier jurisdicción

• Expediente sucesorio con declaratoria de herederos o testamento aprobado, con constancias de firmeza o acceso digital en mesa de entradas judicial.

• Título de propiedad y antecedentes.

• Informes actualizados de dominio del inmueble e inhibiciones de todos los herederos.

• Certificado catastral y, si corresponde, estado parcelario vigente.

• Libre deuda de impuestos inmobiliarios y tasas municipales.

• Libre deuda de expensas y certificación de administración si es propiedad horizontal.

• Constancias fiscales del vendedor heredero y COTI ante AFIP cuando aplica.

• Poderes inscriptos si actúan apoderados.

• Autorización judicial en presencia de menores o personas con capacidad restringida.

Especialistas consultados coincidieron en que el momento del proceso judicial define qué tipo de compromiso asumir y qué resguardos incorporar en la operación

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Puntos a considerar en CABA

• Escribano con protocolo en CABA.

• Acuerdo partitivo exigido por el Registro para tracto abreviado.

• Informes de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad, vigentes a la firma.

• Libre deuda de ABL y certificado de expensas.

• Liquidación de Impuesto de Sellos según normativa local.

• Exhibición de la declaratoria o testamento con constancias de firmeza en la escritura.

Puntos a considerar en provincia de Buenos Aires

• Escribano con registro en PBA.

• Estado parcelario y certificado catastral conforme a normativa provincial.

• Informes de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad de PBA, vigentes.

• Libre deuda de ARBA y tasas municipales, más expensas si corresponde.

• Liquidación de Sellos y verificación de exenciones.

• Acuerdo partitivo optativo al inscribir por tracto abreviado, con recomendación de precisarlo para evitar controversias.

• Cálculo de tasas, aportes e inscripción sobre la valuación fiscal; ajustes si intervienen varios inmuebles o más de un causante.

Riesgos y resguardos

Antes de la declaratoria el comprador asume riesgo de acreedores o herederos no declarados; en mercado abierto conviene escriturar después, con certificados vigentes.

Firmada la escritura, los herederos cobran; boleto + escritura divide pagos y el saldo exige documentación completa y tasas al día.

Alertas que demoran: diferencias título–catastro, obras sin regularizar, inhibiciones, embargos, expensas impagas y juicios; sanear antes o fijar condiciones y plazos en el boleto.

Longhi concluyó que el cumplimiento documental en CABA o Provincia, más el control notarial de cada requisito, permite cerrar sin sobresaltos cuando la sucesión reúne las condiciones necesarias.