El mercado inmobiliario argentino se mueve al ritmo de los vaivenes macroeconómicos. Según el informe Metadato Trimestral de Agosto de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) confirmó un duro panorama para el sector de la construcción: el costo para edificar se disparó un 107,02% en el último año y medio, un factor que, complica el lanzamiento de nuevos proyectos.
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El sector en datos: los costos de construcción se dispararon un 107% y complica el lanzamiento de nuevos desarrollos
El mercado inmobiliario que depende de los nuevos edificios sigue complejo, lo confirmó un análisis privado. Cuáles son las fortalezas y desventajas hoy.
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Las obras siguen en acción, pero cuestan lanzarse nuevos desarrollos por el alza de valores para edificar.
Malí Vázquez, la directora institucional de la entidad, se refirió a los principales obstáculos que paralizan el sector, como la falta de crédito para proyectos nuevos (aunque el ministro de Economía, Luis Caputo en la Expo Real Estate anunció que se lanzarán planes en dólares a través del Banco Nación y se espera por las hipotecas divisibles) y los altos costos, al mismo tiempo que destacó el creciente rol de la mujer en la industria.
Desafíos en el costo de la construcción y rentabilidad
El costo de la construcción, medido en dólares, alcanzó un pico histórico en junio, y superó el promedio de los últimos siete años. Este aumento, de 11,79% entre abril y junio, se atribuye principalmente al levantamiento del cepo cambiario, que provocó un incremento en el valor del dólar blue y, consecuentemente, encareció los insumos. Si bien en julio se observó una caída del 5,5% en este índice, amortiguó la suba previa, la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios sigue bajo una presión extrema. Según Zonaprop, el valor actual del m2 en CABA oscila en u$s2.962 para unidades premium.
El informe de la CEDU destaca que el precio de venta "en pozo" se recuperó en el último año y medio, pero aún se mantiene un 2,57% por debajo del máximo registrado en julio de 2018. Este desequilibrio con el costo de construcción subraya los desafíos que enfrentan los desarrolladores, quienes deben balancear la inversión con la expectativa de una rentabilidad viable. Al respecto, Malí Vázquez precisó que "el valor de construcción se duplicó en el último año y medio, pero el mercado no convalida una suba equivalente en los precios de venta. Eso achicó al extremo los márgenes. Hoy es difícil largar obras nuevas".
Esta situación ha llevado a que muchos desarrolladores opten por retirar las unidades de la venta, a la espera de un mejor escenario.
Uno de los principales reclamos de Malí Vázquez es la falta de estabilidad en las reglas del juego. "El equilibrio es fundamental. No puede modificarse el Código Urbanístico cada cuatro años, porque eso paraliza todo: el propietario no sabe qué construir, la inmobiliaria no puede tasar, y el proyecto no avanza. La falta de seguridad jurídica impide planificar", afirmó.
El boom y la ralentización del crédito hipotecario
El mercado hipotecario fue el protagonista del primer semestre. La mayor oferta crediticia y un menor ritmo de inflación permitieron un crecimiento exponencial en la participación de hipotecas sobre el total de escrituras. En la Ciudad de Buenos Aires, esta participación pasó de 8,36% en 2024 a 18,04% en el segundo trimestre de 2025.
Sin embargo, el informe señala una "ralentización" en los actos de junio. El Índice de Propensión de Acceso al Crédito Hipotecario de la CEDU alcanzó su valor más alto desde marzo de 2023, debido a un aumento del 14,42% en la cuota a pagar. A esto se suma el endurecimiento de las condiciones de acceso por parte de algunas instituciones bancarias. En este punto, Vázquez fue tajante: "Todavía no hay crédito en pozo. Es el gran pendiente".
La mayoría de los bancos solo otorgan hipotecas sobre viviendas terminadas, dejando a los proyectos en desarrollo sin acceso a este tipo de fondeo, que es fundamental para dinamizar el sector.
El mercado de alquileres: crece la oferta y la rentabilidad
La oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra una fuerte recuperación en el segundo trimestre, con un crecimiento del 10,34%.
Esta mejora se explica por la entrada de unidades al mercado que antes estaban destinadas a la venta o al alquiler temporario a través de plataformas como Airbnb. La caída del turismo receptivo y el descenso del dólar blue habrían motivado a los propietarios a volver al mercado de alquileres tradicionales, aumentando la disponibilidad.
Un mercado en redefinición
Los desafíos como el alto costo de la construcción en dólares, la volatilidad del dólar blue, y las dudas hacen que varios desarrolladores compren tierra y mantengan cautela en estos tiempos. Las obras que ya están en marcha siguen a buen ritmo en CABA y Gran Buenos Aires, pero son pocos los desarrollos iniciados en el último trimestre.
Si bien el informe presenta una foto del momento, la "película completa" dependerá de la evolución macroeconómica. Se estima que, con la estabilización de los precios, los valores para construir podrían encontrar un nuevo equilibrio, lo que abriría la puerta al lanzamiento de nuevos desarrollos y a la reactivación total del mercado.
Sin embargo, el sector, acostumbrado a los ciclos económicos, se mantiene con la vocación de seguir adelante. Como concluyó Vázquez, "el sector tiene vocación de seguir adelante. Estamos acostumbrados a los ciclos. Y esto también va a pasar".
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