La construcción en Argentina atraviesa un momento de contrastes. De acuerdo con un informe de Empiria Consultores, en junio, la actividad creció 0,9% mensual y acumuló un incremento interanual de 13,9%. En lo que va de 2025, el avance totaliza 10,8%. Sin embargo, el sector (de hecho estos temas se trataron en la Expo Real Estate reciente) no logra consolidar un sendero estable: desde el año pasado no registra dos meses consecutivos de expansión y los indicadores muestran señales divergentes.
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Disminuyen costos y la construcción repunta a nivel interanual: por qué crece la rentabilidad de alquileres
Un informe privado detectó baja en costos medidos en dólares, permisos en alza y mayor brecha de precios entre unidades en pozo y usadas.
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La demanda de insumos, por ejemplo, se mantiene 20,2% por debajo del nivel de noviembre de 2023, lo que refleja la cautela de desarrolladores y constructores.
La incertidumbre domina las expectativas: en julio, 20% de los empresarios consultados anticipó una caída de la actividad para el tercer trimestre, mientras que solo 10% previó una mejora. Esta diferencia de 10 puntos negativos es la más alta desde mediados de 2024, cuando la construcción tocó su piso.
Señales mixtas
Los indicadores adelantados acompañan esta dualidad. Los despachos de cemento aumentaron 2% en julio respecto de junio, mientras que el Índice Construya —que mide la actividad privada— descendió 0,4%. En paralelo, los permisos de construcción mostraron en junio un aumento interanual de 4,1 %, encadenando cinco meses consecutivos de mejoras.
El panorama, sin embargo, varía según la región. En la Ciudad de Buenos Aires los permisos se redujeron cerca de 60% en comparación con 2022. Córdoba acumuló una baja de 20% en tres años y Santa Fe estabilizó un nivel 30% inferior al de períodos previos.
En contraste, Tucumán registró un crecimiento de 43% y Neuquén de 28%. Mendoza también comenzó a mostrar subas en la superficie autorizada.
Costos en retroceso
La reciente depreciación del peso impacta en los costos medidos en dólares, según el informe de Empiria. En julio, el costo de construcción retrocedió 4% mensual y se proyecta otra caída de 5% en agosto. De confirmarse, el segundo semestre cerraría con un descenso acumulado del 11% frente a junio.
La baja de costos en moneda dura ofrece cierto alivio al sector, aunque los márgenes continúan condicionados por la irregularidad en la demanda y las dificultades para proyectar a mediano plazo. La recuperación de la rentabilidad depende, en gran parte, de que la estabilidad de precios se prolongue y que la obra privada retome volumen.
Crédito y alquileres
La comparación entre crédito hipotecario y alquileres se volvió central para entender el mercado. La lógica es que, siempre que el costo de alquilar un inmueble sea menor a la cuota mensual de un crédito por la misma propiedad, el alquiler resulta más barato que endeudarse.
En la Ciudad de Buenos Aires, la tasa implícita en el mercado de alquileres se ubicó en 6,2% en julio: más alta que la del Banco Nación, pero inferior a la del resto de las entidades financieras. En el Gran Buenos Aires, el cálculo fue de 5,8%, mientras que en Rosario se mantuvo en niveles bajos y recién en junio alcanzó 3,6%.
El informe advierte que, salvo en el caso del Banco Nación, el crédito hipotecario se percibe caro frente a los alquileres en la mayoría de los bancos. La demanda, sin embargo, no depende solo del cálculo financiero, sino también de la confianza en la estabilidad macroeconómica y en la capacidad de repago.
Brecha entre usados y pozo
El precio promedio del metro cuadrado a la venta en la Ciudad se ubicó en u$s2.440 en julio, 0,5% más que en junio y 6,7% por encima de un año atrás. Desde abril los aumentos se mantienen en ese ritmo mensual, lo que sugiere un freno en la velocidad de ajuste.
Lo más destacado es la creciente diferencia entre unidades en pozo y propiedades usadas. En junio, el metro cuadrado usado aumentó apenas 0,1%, mientras que el de pozo subió 1%. Desde noviembre de 2023, los usados acumulan una suba de 9%, frente a un salto de 25% en las unidades en construcción.
La brecha alcanzó un récord histórico de 33,5% en CABA. En el Gran Buenos Aires Norte, el metro cuadrado promedio trepó a u$s2.329 en julio, con un alza de 0,2 % mensual. Allí también las unidades en pozo marcaron la diferencia, con un incremento de 0,6 %. En la provincia, la brecha entre nuevos y usados se ubica en 24 %, nueve puntos menos que en la Capital, aunque igualmente en máximos.
Perspectivas
El sector convive con señales contrapuestas: la actividad general muestra subas interanuales y la caída de costos en dólares mejora los márgenes, pero los indicadores adelantados y las expectativas empresarias reflejan fragilidad.
La clave estará en la evolución de la obra privada y en la capacidad de sostener la recuperación del crédito hipotecario. Mientras tanto, el mercado de alquileres se mantiene como alternativa de acceso a la vivienda, y la creciente diferencia entre unidades en pozo y propiedades usadas redefine estrategias de inversión.
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