El Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central se ubicó en noviembre en su nivel más bajo desde 2021. La actualización interanual fue de 42,33%, la menor en cuatro años, lo que marca un cambio relevante en la dinámica del mercado locativo tras meses de subas consecutivas.
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Contratos de locación en el nivel más bajo del año: de cuánto será el ajuste en noviembre
Los contratos vigentes de la ley derogada tendrán el menor aumento desde 2021. Los nuevos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, reflejan la baja del ICL.
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Una inquilina calcula el nuevo monto de su alquiler tras la actualización del contrato vigente según el ICL de noviembre
Para los inquilinos que aún tienen contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada, la baja implica un alivio. Un departamento de tres ambientes que hasta octubre costaba $300.000 mensuales pasará a $427.000 desde noviembre, monto que regirá hasta octubre de 2026.
En los nuevos acuerdos firmados bajo el DNU 70/2023, el esquema de ajustes es distinto. Para un alquiler inicial de $500.000, los incrementos según periodicidad son los siguientes:
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Trimestral: +6,35% → $531.750.
Cuatrimestral: +8,76% → $543.800.
Semestral: +17,03% → $585.150.
Anual (Ley 27.551): +42,33% → $427.000.
La diferencia entre ambos regímenes muestra cómo el mercado se ajustó a la nueva etapa: menos rigidez, más negociación y un entorno de inflación más contenida.
Vale recordar que el ICL -que elabora diariamente el BCRA- se publica con un mes de anticipación respecto de la fecha a la que se aplica ya que surge de la combinación de dos variables Inflación (IPC- INDEC) y Salarios (RIPTE), que también se publican con demora.
“El mercado volvió a la normalidad”
Para Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, el ICL actual ya no funciona como una referencia obligada sino como un dato orientativo.
“Hoy es un indicador que le aporta información a las partes. En la práctica, los valores de renovación o nuevos contratos se acuerdan libremente. Pero el contexto es distinto al de hace dos o tres años, cuando las renovaciones triplicaban lo que pagaba un inquilino. Ahora, un ajuste del 42% puede incluso ubicar el alquiler por encima de los valores del mercado activo”, explicó.
El especialista indicó que la mejora en la oferta y la estabilidad de precios modificaron la dinámica del mercado. “Los inquilinos recorren entre 20 y 30 inmuebles antes de decidir. Ya no hay apuro. La abundancia de opciones da margen para negociar y comparar”, señaló.
Braña destacó además que la menor inflación reduce los desfasajes: “Con una variación mensual del 2%, los ajustes se volvieron predecibles. No hay situaciones como las de 2024, cuando los aumentos contractuales superaban los valores de mercado y los propietarios aplicaban bonificaciones para retener al inquilino”.
ICL o IPC: qué índice conviene usar
La convergencia entre el ICL y el IPC genera un nuevo equilibrio. “Hoy el IPC es apenas inferior al ICL, pero se emparejaron. Hubo momentos en los que los inquilinos preferían el ICL por ser más bajo, y después pasó lo contrario. Ahora ambos se mueven con estabilidad”, indicó Braña.
Por su parte, Alberto Héctor Loyarte, martillero público y experto en Real Estate, explicó las razones técnicas de esa convergencia.
Señaló: “El ICL se compone en partes iguales por el IPC del INDEC y el RIPTE, que refleja la evolución de los salarios en blanco. Con menor inflación y paritarias más moderadas, ambos índices se aproximaron, generando un indicador más estable”.
Loyarte advirtió además que a partir de enero de 2026 el INDEC cambiará la composición del IPC, incorporando nuevos patrones de consumo. “Después de casi dos décadas se ajustará la ponderación de bienes y servicios, incluyendo rubros como internet o telefonía celular. Ese cambio podría modificar la evolución futura de los contratos”, explicó.
Para el especialista, el IPC local de cada jurisdicción debería ganar relevancia. “El índice de CABA refleja mejor el costo real de vida que el promedio nacional. Por eso es más adecuado para ajustar contratos en la Ciudad”, sostuvo.
Qué mirar al firmar un nuevo contrato
Con la inflación más controlada, las diferencias entre los índices se achican, pero el foco pasa a los costos adicionales. Braña comentó: “Las expensas aumentaron más que los alquileres. En muchos edificios crecieron el triple que los contratos, y eso incide en la decisión final”.
Los corredores inmobiliarios también aconsejan prestar atención al plazo y la frecuencia de ajuste. En la Ciudad de Buenos Aires predominan los contratos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, y en el resto del país se mantiene el uso del ICL del Banco Central para vivienda. En los locales comerciales, el IPC sigue siendo la referencia principal.
Loyarte añadió que “los distintos índices se comportan de manera similar. Las diferencias importantes quedaron atrás. Hoy la elección depende más de la confianza y la voluntad de mantener un acuerdo equilibrado”.
Los contratos que se vencen
Braña estimó que en la Ciudad de Buenos Aires vencen unos 12.500 contratos por mes. “La mayoría se renueva con el mismo propietario, aunque un 30% o 35% de los inquilinos busca mudarse. Lo hacen por valores, zona o tamaño, pero también por expensas altas o problemas de mantenimiento”, explicó.
Los acuerdos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, con plazo mínimo de tres años y ajuste anual por ICL, seguirán venciendo de forma escalonada hasta septiembre de 2026. “Luego quedará un remanente mínimo de contratos con la reforma de octubre de 2023, que permitía ajustes semestrales con el Índice Casa Propia”, detalló.
Loyarte agregó que “los contratos que se renueven desde ahora se pactan, en su mayoría, a dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales. El mercado se orienta hacia mayor flexibilidad y revisión más frecuente”.
El rol de la negociación y consejos entre partes
Para Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la baja del ICL y la eliminación de la fórmula obligatoria devuelven al mercado una lógica de acuerdos.
“Hoy las partes pueden pactar libremente precio, plazo y mecanismo de ajuste. Los índices oficiales son referencias, no imposiciones. El ICL y el IPC siguen siendo los más usados, pero también aparecen fórmulas escalonadas o en dólares, siempre que haya claridad entre las partes”, afirmó.
Pantano subrayó que la tendencia actual “es de equilibrio”: “El ICL combina inflación y salarios, mientras el IPC refleja sólo precios. Ambos sirven para mantener proporcionalidad entre las partes. Si se genera un desbalance, lo razonable es renegociar”.
La dirigente agregó que “la mayor oferta de propiedades y la competencia entre locadores genera un escenario más previsible. Es un momento propicio para dialogar y acordar sin presiones”.
Para Loyarte, la baja de la inflación y la moderación salarial explican el nuevo escenario. Detalló: “Los índices ya no muestran diferencias significativas. Eso favorece la previsibilidad y permite acuerdos más estables entre las partes”.
Loyarte recomendó a los propietarios analizar cada caso y no aplicar aumentos automáticos. “Cuando el inquilino cumple, conserva el inmueble y mantiene el estado del bien, conviene priorizar la continuidad antes que un incremento adicional. En un contexto de amplia oferta, retener a un buen inquilino es más valioso que cambiar de locatario”, explicó.
También aconsejó a los inquilinos evaluar los costos totales antes de firmar. Además del valor mensual, deben considerar expensas, mantenimiento y servicios. "Hoy muchos edificios registran aumentos en esos rubros por encima de los alquileres. Mirar el paquete completo evita complicaciones a futuro”, puntualizó.
Para Pantano, el eje debe ser la negociación. “El mejor contrato es el que ambas partes pueden cumplir. Los corredores inmobiliarios buscamos que los ajustes mantengan equilibrio entre inflación y capacidad de pago. Si aparece un desfasaje, lo razonable es repactar”, sostuvo.
“Si la economía se mantiene ordenada, el mercado tenderá a normalizarse, con más previsibilidad y acuerdos sostenibles en el tiempo”, concluyó.
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