La dinámica del alquiler cambió en el mercado inmobiliario. Creció la oferta y sigue el descenso del Índice de Contratos de Locación (ICL), con un nuevo ajuste a la baja en octubre. Para encontrar un porcentaje de actualización inferior o similar al de este mes, del 46,13% anual, hay que remontarse cuatro años atrás: en agosto de 2021 el índice del Banco Central se ubicó en 44,55%, y recién en septiembre de aquel año volvió a subir por encima del nivel actual con un 47,06%.
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Contratos vigentes por la Ley de Alquileres: cuál será la actualización de octubre
Se modificó la dinámica del alquiler en el mercado inmobiliario. Sigue el descenso del Índice de Contratos de Locación (ICL), valores en contratos post DNU.
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Quienes tienen acuerdos vigentes por la Ley de Alquileres derogada enfrentarán el menor ajuste desde agosto de 2021. El ICL viene en baja desde hace más de un año
La cifra de octubre representa la menor actualización interanual desde entonces, muy lejos de los picos que se vivieron en 2024, cuando el ICL superó el 200% y presionó como nunca a los inquilinos (igual hacer un nuevo contrato exige números desafiantes). Ahora, para un contrato vigente bajo la Ley de Alquileres de 2020, un departamento de tres ambientes que hasta septiembre costaba $300.000 mensuales pasará a $438.390, monto que se abonará entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, cuando concluya el acuerdo.
A partir de allí, la negociación ya no será bajo la vieja norma, sino en el marco del DNU 70/2023, que estableció un régimen más flexible en cuanto a plazos y periodicidad de ajustes.
El ICL en perspectiva
El retroceso del ICL se consolida mes a mes. En septiembre, la actualización había sido de 50,36%, y en comparación con aquel nivel, la caída en octubre se siente como un alivio para miles de inquilinos. “Este índice viene cayendo en forma contundente y sostenida hace ya más de un año, cuando tocó su techo en julio de 2024 con 265,05%. Registra una caída del 140% desde comienzos de 2025 y de nada menos que del 215% desde julio de 2024”, explicó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.
La estadística no es menor. En noviembre de 2021 el ICL se ubicaba en 49,53%, y en diciembre trepó al 51,38%. En octubre de ese mismo año fue de 48,57%. Son los registros más bajos que se pueden comparar con el presente, lo que muestra el cambio de tendencia.
La estabilización de los valores
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, aportó una mirada complementaria basada en datos duros del mercado. “En agosto y septiembre, el mercado de alquileres en CABA volvió a mostrar señales de estabilización. Si bien los valores de publicación registraron nuevas subas, estas se mantuvieron en niveles más moderados que en meses previos. El incremento interanual promedio se ubicó entre 32% y 41%, de acuerdo a la tipología, cifras cercanas al ritmo de inflación general”, señaló.
Según el relevamiento de la consultora, los monoambientes se mantuvieron en $450.000, los dos ambientes subieron 3,8% mensual hasta $550.000, los tres ambientes un 3,2% hasta $727.500 y los cuatro ambientes apenas 0,8%, con un valor de $957.500.
Rozados agregó: “Estas variaciones, muy próximas a la evolución de precios de la economía en general, consolidan un proceso de convergencia luego de años de fuertes distorsiones producto de las imposiciones de la Ley de Alquileres derogada a fin de 2023”.
El mercado tras la derogación de la ley
La derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, mediante el DNU del Gobierno, modificó de raíz el funcionamiento del sector. Con plazos más cortos, ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales y libertad para elegir el índice de referencia (ICL o IPC, entre otros), el mercado recuperó un dinamismo que había perdido.
Braña amplió: “Hoy la competencia es tal que los inquilinos se toman semanas y hasta meses en la elección de su futura vivienda porque saben que pueden hacerlo. Por suerte quedó atrás la pesadilla que sufrimos desde mediados de 2020”.
La oferta en la Ciudad es un ejemplo. Pasó de menos de 500 unidades disponibles en diciembre de 2023 a casi 20.000 en la actualidad. Este salto abrupto eliminó la práctica de los alquileres “sin publicar” y de precios fuera de mercado, porque la abundancia de opciones obliga a propietarios e inmobiliarias a negociar.
Rozados coincidió en que la mayor disponibilidad de unidades en alquiler tradicional es uno de los factores que explica la desaceleración en los valores de publicación. “El crecimiento del stock genera más competencia entre propietarios y un marco de previsibilidad que no se observaba en los últimos años”, afirmó.
Los ajustes bajo el DNU
En paralelo a los contratos que aún se rigen por la vieja ley, conviven los que ya se pactaron bajo el nuevo régimen. A continuación se detallan las actualizaciones por ICL que corresponderán a un contrato que tuvo un valor inicial de $400.000 mensuales y que debe ajustarse desde octubre de 2025:
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Trimestral: con un ajuste del 6,61%, el alquiler de $400.000 pasará a $426.440.
Cuatrimestral: con un ajuste del 10,12%, el alquiler de $400.000 se elevará a $440.480.
Semestral: con un ajuste del 18,49%, el alquiler de $400.000 trepará a $473.960.
Qué conviene
Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló que la mayoría de los contratos se acomodan mejor al IPC que al ICL. Explicó: “Hasta ahora el mercado viene con actualizaciones trimestrales más por IPC que por el índice de ICL. Y de esa forma se sienten cómodas las dos partes, tanto el inquilino como el propietario”, explicó.
Altgelt agregó que el tipo de moneda también empieza a jugar un rol. “Muchos propietarios que antes alquilaban en dólares se habían volcado al peso porque el dólar estaba más rezagado. Quizás ahora, con esta pequeña devaluación, algunos vuelvan a querer el dólar como moneda fuerte, sobre todo en propiedades más premium. Y en ese segmento, el inquilino lo acepta e incluso lo prefiere, porque percibe más certidumbre en los valores”, apuntó.
Más competitivo
La resistencia de precios por parte de los inquilinos llevó a los propietarios a adoptar nuevas estrategias. Bonificaciones en contratos ya firmados, renegociaciones y propuestas de alquileres en pesos con ajustes cortos son parte del menú actual. “El mercado está intentando encontrar un nuevo equilibrio entre oferta y demanda”, subrayó Braña.
Además, el experto proyectó que el año próximo, en 2026, finalizará el efecto residual de los contratos que aún se rigen por la extinta Ley de Alquileres. A partir de allí, la mayoría de los acuerdos estarán bajo el paraguas del DNU, lo que podría consolidar un escenario más estable y previsible.
El mercado de alquileres pasó de un escenario rígido y distorsionado a otro con mayor competencia, oferta abundante y posibilidad de negociación. La baja del ICL funciona como un respiro, aunque el poder adquisitivo y el peso de las expensas siguen siendo un desafío central. Braña concluyó: “El alquiler dejó de ser una pesadilla y se convirtió en un mercado competitivo, donde tanto propietarios como inquilinos saben que tienen que negociar”.
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